Zašto kupiti u Umbriji 2026.?
Tržište 2026. ostaje dinamično, ali razumno: manje špekulacija, više traženja kvalitete i životnog okruženja. Nekretnine koje su dobro smještene i renovirane prodaju se pristojno, dok one kojima je potrebna obnova zahtijevaju više vremena i ulaganja 📈.
Brojčani pokazatelji iz oglasa (izvor: Green-Acres, specijalizirana web stranica za sekundarne rezidencije): u ruralnim dijelovima mnogo se nekretnina oglašava po cijeni od 1.000–1.400 €/m², dok najpoželjnija područja znatno premašuju te nivoe.
Regija tražena za sekundarne rezidencije
Umbrija privlači kupce sekundarnih rezidencija zahvaljujući svojim krajolicima, gastronomiji i blizini Rima i Firence. Rad na daljinu i produženi boravci pojačavaju interes za kuće s vanjskim prostorom.
- Praktičan pristup: zračna luka Perugia, vlakovi za Rim i Firencu, prometni pravci E45 i A1.
- Potraga za mirom, otvorenim pogledima i dobrim osunčanjem.
- Prednost imaju useljive nekretnine ili one sa jasno definiranim radovima.
Stalna inozemna potražnja, posebno britanska i nizozemska
Međunarodna potražnja ostaje stabilna, predvođena britanskim i nizozemskim kupcima, kojima se pridružuju Francuzi, Nijemci i Belgijanci. Njihovi kriteriji: autentičnost, sadržaji (bazen, terasa) i pristup živom mjestu.
- Renovirane kamene nekretnine: velika atraktivnost i lakša preprodaja.
- Vrijeme putovanja: idealno manje od 30–45 min do umjetničkog grada.
- Budžet za radove predviđen odmah kod ponude za sigurniji raspored.
U pokrajini Perugia, inozemni upiti na Green-Acres najviše dolaze iz Sjedinjenih Država (16%) i Izraela (11%), zatim iz Njemačke, Nizozemske i Francuske; Ujedinjeno Kraljevstvo čini oko 5%.
U pokrajini Terni sličan trend: Sjedinjene Države (13%) i Izrael (12%) ispred Njemačke, Nizozemske i Francuske, a Ujedinjeno Kraljevstvo oko 7%.
Najbolja mjesta za kupnju u Umbriji
Najtraženija područja
Perugia i Spoleto: živahna središta i renovirane nekretnine
Perugia i Spoleto nude živo urbano okruženje (sveučilišta, glazba, festivali) i iznimnu baštinu. Tu se mogu pronaći renovirani stanovi u povijesnim palačama, gradske kuće i vile na periferiji.
- Kompletna ponuda: kultura, restorani, bolnice, prijevoz.
- Idealno za iznajmljivanje studentima/iseljenicima tijekom cijele godine ili na kratkoročnoj bazi.
- Cijene često iznad ruralnog prosjeka zbog lokacije.
Pregled cijena (oglasi):
- Oglasi za nekretnine u Perugii, prosječna tražena cijena 484.000 € za prosječnu površinu od 359 m² (oko 1.348 €/m²)
- Oglasi za nekretnine u Spoletu, 426.000 € za 309 m² (oko 1.379 €/m²).
Jezero Trasimeno: panoramski pogled i mir
Oko jezera Trasimeno (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) dominiraju pogledi, svjetlost i kvaliteta života 🌅. To je omiljen izbor za ljubitelje prirode i vodenih sportova.
- Velika potražnja za kućama s pogledom, terasom i bazenom.
- Pazite na krajobrazna ograničenja i urbanizaciju uz jezero.
- Sezonski najam snažan između travnja i listopada, vrhunac ljeti.
Oko jezera, prosjeci iz oglasa pokazuju dodanu vrijednost « pogleda na jezero »:
- Nekretnine u Passignano sul Trasimeno : oko 2.066 €/m² (prosječna cijena 531.000 € za 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: oko 1.972 €/m² (286.000 € za 145 m²).
- Nekretnine u Castiglione del Lago : oko 1.771 €/m² (457.000 € za 258 m²).
Povoljne ruralne zone
Sela oko Orvieta i Gubbija
Brda u blizini Orvieta i Gubbia nude farme, zaselke i kamene kuće s zemljištem. Dobiva se na prostoru i privatnosti, uz šarmantna mjesta i lokalne proizvođače u blizini.
- Tipični profili: duga boravka, rad na daljinu, obiteljski projekt ili aktivna mirovina.
- Provjeriti pristup (putevi), vodu (bunari) i orijentaciju zemljišta.
- Dobar omjer cijene i kvalitete za one koji prihvaćaju malo udaljenosti.
Primjeri (oglasi):
- Kuće na prodaju u Orvietu, oko 1.776 €/m² (prosječna cijena 627.000 € za 353 m²)
- Kuće na prodaju u Gubbio, prosječno oko 878 €/m² (459.000 € za 523 m²)
Cijene između 1.000 i 1.400 €/m² ovisno o renovaciji
U brojnim selima nekretnine se često pregovaraju po cijeni 1.000–1.400 €/m², uz varijacije prema pogledu, dostupnosti i stupnju obnove.
- Lagana obnova: okvirni budžet 300–600 €/m².
- Teža/strukturna obnova: 800–1.500 €/m² ovisno o stanju i materijalima.
- Troškovi kupnje u Italiji: najčešće 9–12% za sekundarnu rezidenciju (porezi, bilježnik, agencija); potrebno dodatno provjeriti s profesionalcima.
Napomena: oko Trasimena i Orvieta prosječne cijene u oglasima često prelaze 1.700 €/m², dok neka ruralna mjesta (Gubbio) ostaju znatno ispod 1.000 €/m².
Metodologija: ovi podaci dolaze iz oglasa i odnose se uglavnom na velike nekretnine; ne mogu zamijeniti lokalnu procjenu i usporedbe prodaja.
Tipologija i perspektive u Umbriji
Farme, kamene kuće i male vile
Ponuda sastoji se od casali (farma), kamenih kuća, stanova u gradu i malih suvremenih vila. Poželjne značajke: drvene grede, terakota podovi, maslinik, pogled i prostor za bazen 🏡.
- Kamena kuća: šarm, dobra trajna vrijednost ako je pravilno renovirana.
- Nova mala vila: udobnost, izolacija, lakše održavanje.
- Pozor na seizmička pravila i građevinske dozvole.
Snažan potencijal za turistički najam
Kratkoročni najam dobro funkcionira oko kulturnih središta i panoramskih područja. Sezone su koncentrirane od proljeća do jeseni, s međunarodnom klijentelom.
- Razuman cilj: sezonska popunjenost i bruto prinos oko 3–5% ovisno o lokaciji.
- Što čini razliku: bazen, pogled, lak pristup, trgovine na manje od 15 min.
- Kontrolne točke: urbanistička usklađenost, registracija najma, lokalni porez (IMU), energetska učinkovitost.
Brzi checklist za kupnju
- Katastarska i urbanistička usklađenost objekta i pomoćnih zgrada.
- Građevinska i seizmička dijagnostika, stanje krova i instalacija.
- Kvaliteta pristupa, služnosti, vodna prava/bunari.
- Pismena procjena radova i rokova s lokalnim obrtnicima.
- Realna projekcija najma: sezonalnost, ciljana klijentela, blizina usluga.
