Miért érdemes 2026-ban Umbriában vásárolni?
A 2026-os piac továbbra is dinamikus, de ésszerű: kevesebb a spekuláció, nagyobb a minőség és az életminőség iránti kereslet. A jó elhelyezkedésű és felújított ingatlanokat könnyedén eladják, míg a felújítandóakat hosszabb ideig tart értékesíteni és jobban fel kell mutatni 📈.
Számszerű támpontok hirdetésekből (forrás: Green-Acres, másodlagos lakóingatlanokra specializált oldal): vidéken sok ingatlan 1 000–1 400 €/m² között kínált, míg a legkeresettebb területeken ezek a szintek jelentősen meghaladhatók.
Kedvelt régió második otthonok számára
Umbria a második otthon vásárlóit elbűvöli tájaival, gasztronómiájával és Róma, valamint Firenze közelségével. Az otthoni munkavégzés és a hosszabb tartózkodások erősítik az érdeklődést a kültéri térrel rendelkező házak iránt.
- Könnyű megközelíthetőség: perugiai repülőtér, vonatok Rómába és Firenzébe, E45 és A1 főutak.
- Nyugodt környezet, szép kilátás és jó benapozás keresése.
- Előnyben a kulcsrakész vagy ellenőrzött felújítású ingatlanok.
Konzisztensen erős külföldi kereslet, főként brit és holland
A nemzetközi kereslet stabil, főként brit és holland vásárlók vezetik, hozzájuk csatlakoznak franciák, németek és belgák. Főbb szempontjaik: hitelesség, extrák (medence, terasz), és élénk község elérhetősége.
- Felújított kőházak: nagy vonzerő, könnyebb továbbértékesíthetőség.
- Utazási idő: lehetőleg 30–45 percen belül valamelyik művészeti várostól.
- Felújítási költség előre tervezve, hogy biztosítsák az ütemezést.
Perugia megyében a Green-Acres adatain főként az Egyesült Államokból (16%) és Izraelből (11%) érkezik külföldi érdeklődés, ezt követi Németország, Hollandia és Franciaország; az Egyesült Királyság aránya 5% körüli.
Terni megyében hasonló a trend: Egyesült Államok (13%) és Izrael (12%) vezet, majd Németország, Hollandia és Franciaország, az Egyesült Királyság aránya körülbelül 7%.
A legjobb helyek vásárlásra Umbriában
A legkeresettebb területek
Perugia és Spoleto: pezsgő központok, felújított ingatlanok
Perugia és Spoleto élénk városi környezetet kínálnak (egyetemek, zene, fesztiválok) és kivételes örökséget. Ezekben a városokban felújított lakások találhatók történelmi palotákban, kisvárosi házak és külvárosi villák egyaránt.
- Teljes szolgáltatáskör: kultúra, éttermek, kórházak, közlekedés.
- Ideális éves vagy rövidtávú bérbeadásra diákoknak/külföldieknek.
- Az árak általában magasabbak a vidéki átlagnál, az elhelyezkedés miatt.
Árirányadók (hirdetések):
- Perugiai ingatlanhirdetések, átlagos kínálati ár 484 000 € 359 m²-re (kb. 1 348 €/m²)
- Spoleto-i ingatlanhirdetések, 426 000 € 309 m²-re (kb. 1 379 €/m²).
Trasimeno-tó: panoráma és nyugalom
A Trasimeno-tó körül (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago) a kilátás, a fény és a kellemes élet dominálnak 🌅. Ez egy elsődleges választás a természet- és vízi sportok szerelmeseinek.
- Nagy kereslet a kilátással, terasszal és medencével rendelkező házakra.
- Figyelem a tájvédelmi és parti településszabályozási korlátokra.
- Szezonális bérbeadás áprilistól októberig aktív, csúcs nyáron.
A tó körül a hirdetések átlagai a „tavi panoráma” prémiumát mutatják:
- Ingatlan Passignano sul Trasimeno-ban: kb. 2 066 €/m² (átlagár 531 000 € 257 m²-re).
- Tuoro sul Trasimeno: kb. 1 972 €/m² (286 000 € 145 m²-re).
- Ingatlan Castiglione del Lago-ban: kb. 1 771 €/m² (457 000 € 258 m²-re).
Megfizethető vidéki térségek
Falvak Orvieto és Gubbio környékén
Az Orvieto és Gubbio közelében lévő dombokon farmok, kis falvak és kőházak találhatók telekkel. Nagyobb alapterületet és intimitást nyújtanak, bájos kisvárosokkal és helyi termelőkkel a közelben.
- Tipikus profil: hosszú tartózkodás, otthoni munkavégzés, családi vagy aktív nyugdíjas projekt.
- Fontos az út (megközelíthetőség), víz (kút) és a telek tájolásának ellenőrzése.
- Jó ár/érték arány annak, aki elfogad egy kis távolságot.
Példák (hirdetések):
- Eladó házak Orvietóban, kb. 1 776 €/m² (átlagár 627 000 € 353 m²-re)
- Eladó házak Gubbióban, átlagosan kb. 878 €/m² (459 000 € 523 m²-re)
Árak 1 000 és 1 400 €/m² között a felújítás függvényében
Számos faluban az ingatlanokat gyakran 1 000 és 1 400 €/m² között lehet megvásárolni, a különbséget a kilátás, megközelíthetőség és a felújítás szintje adja.
- Könnyű felújítás: irányadó költség 300–600 €/m².
- Nagy/strukturális felújítás: 800–1 500 €/m² az állapottól és anyagoktól függően.
- Vásárlási költségek Olaszországban: jellemzően 9–12% második otthon esetén (vagyonszerzési illeték, közjegyző, ügynökségi díjak); pontosítás szakemberrel.
Megjegyzés: a Trasimeno-tó és Orvieto környékén gyakran 1 700 €/m² fölött vannak az átlagárak, míg egyes vidéki településeken (Gubbio) jóval 1 000 €/m² alatt maradnak.
Módszertan: ezek a támpontok hirdetésekből származnak, gyakran nagyobb alapterületű ingatlanokról van szó; nem helyettesítik a helyi értékbecslést és eladási összehasonlító adatokat.
Ingatlantípusok és kilátások Umbriában
Farmok, kőházak és kisebb villák
Az ingatlanállomány casali-ból (farmházak), kőházakból, kisvárosi lakásokból és modern kisebb villákból áll. Előnyök: látszó gerendák, terrakotta padló, olajfaliget, kilátás és úszómedence lehetősége 🏡.
- Kőház: bájos, értékálló, ha megfelelően felújították.
- Modern kis villa: kényelem, jó szigetelés, egyszerűbb karbantartás.
- Fontos a földrengésvédelmi szabályok és engedélyek betartása.
Erős potenciál a turisztikai kiadásban
A rövid távú bérbeadás jól működik a kulturális központok és panorámás térségek körül. Az időszak tavasztól őszig tart, főként nemzetközi közönségnek.
- Ésszerű célkitűzés: szezonális kihasználtság, bruttó hozam 3–5% körül az elhelyezkedéstől függően.
- Ami igazán számít: medence, panoráma, könnyű megközelítés, 15 percen belüli kereskedelmi szolgáltatások.
- Fontos ellenőrizni: településszabályozási megfelelőség, bérleti engedély, helyi adózás (IMU), energetikai besorolás.
Expressz vásárlási ellenőrzőlista
- Telekkönyvi és településszabályozási megfelelőség a főépület és melléképületek esetében.
- Szerkezeti és földrengésvédelmi diagnózis, tető és közművek állapota.
- Megközelíthetőség, szolgalmi jogok, vízjog/kút jog.
- Írásbeli felújítási árajánlat és ütemterv helyi szakemberektől.
- Reális bérbeadási terv: szezonalitás, célcsoport, közeli szolgáltatások.
