2026-os ingatlanpiac Nápolyban: stabilitás két emelkedő év után
Átlagár: ~2 560 €/m², Nápoly továbbra is a legdrágább (~3 800 €)
Két feszült, áremelkedést hozó év után a régiós piac stabilizálódik 2026-ban. Az értékek bizonyos szegmenseken visszafogottabbá válnak, ugyanakkor a prémium elhelyezkedések továbbra is tartják magukat.
Fontos viszonyítási szintek:
- Campania (régiós átlag): ~2 560 €/m².
- Nápoly belvárosa: körülbelül 3 800 €/m², prémium negyedekben (Chiaia, Posillipo) ennél is magasabb.
- Salerno és a déli partszakasz: az átlag fölött, a cím és kilátás függvényében.
- Avellino, Benevento: átlag alatti szintek, főként a felújítandó ingatlanok esetén.
A városon belüli árkülönbségek továbbra is jelentősek, attól függően, hogy milyen állapotú, melyik emeleti, van-e lift, illetve milyen közel van a tömegközlekedéshez. 🚇
Konkrét példaként a másodlagos lakáspiacot illetően: a Green-acres által Caserta megyére gyűjtött hirdetések alapján az átlagos kereslet 362 000 € körül alakul, megközelítőleg 131 m²-es alapterületű ingatlanokra (a platform igényei alapján).
Enyhe csökkenés a belső régiókban (-0,8 %)
A vidéki településeken és kisvárosokban mérsékelt korrekció figyelhető meg, mintegy -0,8 %. Ez a szelektívebb keresletnek és a felújítási költségek költségvetést terhelő hatásának tudható be.
A türelmes vevők számára ezek a területek lehetőségeket kínálnak, különösen a saját kerttel rendelkező családi házak esetében.
Erős szegmensek: parti luxus és vidéki otthon
Amalfi-part: rekordszintek, +10 % a presztízsingatlanokon
Amalfi, Positano vagy Ravello esetében a földhiány és a nemzetközi kereslet tartja fenn a rekordárakat. A presztízsingatlanok (tengerre néző, teraszos, kifogástalan állapotban) éves szinten is ~+10 %-kal növekednek.
Amit érdemes előre látni:
- Műemlékvédelmi kötöttségek és hosszabb engedélyezés (UNESCO világörökségi helyszínek).
- Erős szezonális kiadás, profi kezelést igényel.
- Magas fenntartási költségek sziklán vagy többteraszos ingatlanok esetén.
Avellino, Benevento: még mindig elérhető vidéki zónák
Ezzel szemben Avellino, Benevento és számos kisebb belső település megfizethető marad. Az induló költségek szerényebbek, különösen a modernizálandó házaknál.
A szakmai hirdetések adatai azt is megerősítik, hogy ezekben a megyékben rendkívül alacsony a külföldi vásárlók jelenléte, ami tovább erősíti a « helyi piac » profilt, részben magyarázva az alacsonyabb árakat is.
Figyelembe veendő szempontok:
- A felújítási költségek (szigetelés, tető, földrengésbiztonság) gondos felmérése.
- Megközelíthetőség (út, szolgáltatások, mobil hálózat) és a legközelebbi vasútállomás elérhetőségének ellenőrzése.
- Újraértékesítés szempontjából: előnyben a települések, ahol iskola, egészségügy, munkalehetőség van.
Kiadási befektetések Nápolyban
Erős diák- és szezonális kereslet, 7–9 % hozam
Nápoly erős diákbázissal (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) és élénk városi turizmussal rendelkezik. A jól elhelyezkedő ingatlanok 7–9 % bruttó hozamot is elérhetnek, a bérlet típusától függően (bútorozott hosszú távú, lakótársi, szabályozott szezonális).
Figyelemre méltó városrészek:
- Centro Storico és Decumani: magas bérlői kereslet, napi piacok, jelentős turistaáramlás.
- Vomero és Arenella: lakóövezet, siklópályák, diákigény.
- Chiaia: prémium, magasabb vásárlóerő.
- Fuorigrotta: jó közlekedés, közeli egyetemek, szolgáltatások.
Megjegyzendő, hogy az elemzett adatbázis nem tartalmaz részletes felosztást a külföldi vevőkről Nápolyban (ellentétben más tengerparti megyékkel).
Expressz ellenőrzőlista 📋:
- Mérje fel az ürességi arányt a célzott szegmensben.
- Igazítsa az árat a tényleges negyedi bérleti referenciákhoz.
- Készüljön a társasházi költségek és a bérlők közti felújítások előrejelzésére.
Városközponti megújítási projektek
A felújítási programok és az örökség értéknövelése vonzó a különböző profilok (távmunkások, kreatívok, fiatal családok) számára. Ez támogatja a karakteres, kis alapterületű lakásokat és a felújított közös terekkel rendelkező épületeket.
Várható hatás: jobb lakásminőség, élénkülő kereslet a beköltözhető otthonokra, prémium a nyugodt, mégis központi címeken található ingatlanokra. ✨
2026-os nápolyi ingatlanpiaci trendek
Több német és brit vásárló a parton
A partvidék nemzetközi hírneve, illetve a kamatok stabilizálódása miatt egyre több német és brit vásárló jelenik meg. Ők főként tengerre néző, könnyen megközelíthető és távolból is egyszerűen kezelhető ingatlanokat keresnek.
A part bizonyos szegmenseiben a külföldi vásárlók összetétele is sokszínű: Salerno megyében például az adatok szerint jelentős az USA-ból érkező kereslet (≈21 %), majd Svájc (≈12 %) és Hongkong (≈9 %) következik, ami a déli partvidék nemzetközi, többforrású keresletét jelzi.
- Előnyben a biztonságos társasházak és a kulcsrakész szolgáltatások.
- Energiahatékony ingatlanok iránti igény erős.
- Fontos a repülőtéri megközelíthetőség (Nápoly, Salerno–Costa d’Amalfi).
Coworking fejlődése másodlagos központokban
Caserta, Salerno vagy Avellino területén is egyre több coworking és hibrid tér nyílik. Ez támogatja az új hibrid életformákat (munka + második lakás) és élénkíti a jó kapcsolatokkal rendelkező lakások keresletét.
Erre érdemes figyelni 2026-ban:
- Digitális infrastruktúra (optikai kábel), hő- és hangszigetelés minősége.
- Közeli vasútállomás/siklópálya, hogy csökkenjen az autófüggőség.
- Optimalizált kis alapterületek, kültéri helyekkel (erkély, loggia). 🌿
Módszertani megjegyzés: a bemutatott számok és trendek iránymutatásként szolgálnak, terepi tapasztalatokból és hirdetések elemzéséből származnak. Mindig érdemes mikroszinten pontosítani.
