2026-os piac: enyhe növekedés 3 év stabilitás után
Egy viszonylag nyugodt 2022–2026-os ciklust követően 2026 enyhe növekedéssel indul, melyet az egyetemi központok és a bérleti kereslet hajt. A kamatlábak stabilizálódnak, a mobilitás újraindul, és a kínálat továbbra is mérsékelt.
A fellendülés hajtóerői:
- Diákok és fiatal munkavállalók áramlása a nagyvárosok felé.
- Erősebb turizmus az Adriai-tenger partján.
- Átlag feletti életminőség és infrastruktúra az olaszországi átlaghoz képest.
- Korlátozott új kínálat a történelmi belvárosokban.
Átlagár: ~2 800 €/m² (+2,4 %)
A régió átlagos négyzetméterára ~2 800 €/m² körül alakul, ami körülbelül +2,4 %-os éves növekedést jelent. A különbségek továbbra is jelentősek: Bologna belvárosa és Rimini egyes körzetei meghaladják az átlagot, míg a peremtelepülések és közepes városok elérhetőbb szinten maradnak.
Megjegyzés: A Green-acres oldalon gyűjtött nyaralóingatlan-hirdetések szerint az eladó modenai házak átlagára magasabb, mivel ezek általában nagyon tágasak (ezen hirdetéseknél kb. 2 851 000 € átlagár, nagy alapterületen – kb. 2 851 €/m²), ami jól mutatja a kínálat sokszínűségét az urbánus és örökségi piacok között.
A költségvetés meghatározásakor számottevően számít a fekvés, energetikai állapot, közlekedés/iskolák/tenger közelsége.
Bologna és Rimini: a kereslet motorjai
Bologna koncentrálja a képzett munkahelyeket és diákokat; Rimini négy évszakos turizmusból és rendezvényekből profitál. Együtt adják a régió dinamikáját. 🏘️
- Bologna: egyetemi központ, biotechnológia és szolgáltatások, erős bérleti nyomás.
- Rimini: strandok, kiállítások, szállodaipar, rövid és közepes távú kereslet.
- Megközelíthetőség: autópályák, gyorsvasút és repülőterek növelik a piac likviditását.
Jelentős szegmentáció Emilia-Romagnában
A piac « utcaszinten » értelmezendő. A mikroszektorok (belváros, egyetemi zónák, jól ellátott peremek) eltérően viselkednek – a kínálat, épületenergia és bérleti vonzerő függvényében.
Bologna: kínálati szűkösség, növekvő bérleti díjak (+7%)
A bérleti feszültség kb. +7%-os bérletidíj-emelkedésben jelentkezett. A belvárosban szűkös a kínálat; a felújított, jó energetikai besorolású lakások gyorsan elkelnek.
- Hol keresgéljünk: belváros a likviditásért, egyetemi negyedek társbérletért, jól kapcsolt külvárosok a hozam optimalizálásáért.
- Amit ellenőrizni kell: energetikai tanúsítvány, társasházkezelés, régi épületek akusztikai minősége.
- Stratégia: kompakt alapterület (garzon/2 szobás) közlekedés/iskolák közelében az állandó bérlői jelenlétért.
Parma és Modena: családi és örökségi piacok
Parma és Modena stabilabb piacot kínálnak, melyeket családok és örökségi befektetők keresnek. Mérsékelt hozam, alacsony üresedés és általában könnyű az értékesítés jó helyeken.
- Erősségek: élhető környezet, élelmiszer- és gépipar, megbízható közszolgáltatások.
- Célcsoport: 3-4 szobás lakás kerttel/erkéllyel, parkolóval, iskolák közelében.
- Vásárlás kulcspontjai: tájolás, energetikai hatékonyság, kezelhető költségek.
A Green-acres keresleti adatai szerint Bologna, Parma, Rimini és Modena megyékben nincs meghatározó külföldi vásárló: ez a piac inkább belföldi, bár bizonyos szegmensek (nyaralók, örökségi ingatlanok) speciálisabb vevőket is vonzanak.
Befektetés az Adriai-tenger partján
Az adriai partszakasz nyaralóingatlanokat és bérleti befektetéseket is kínál. A szezonális vonzerő kiterjed tavaszra és őszre is, a rövid távú tartózkodásoknak és a távmunka elterjedésének köszönhetően. 🏖️
Ravenna, Rimini: nyaralók és turistabérlet
Két kiegészítő profil:
- Ravenna: kulturális örökség, természet, családbarát strandok, hűséges vendégkör.
- Rimini: élénk üdülőhelyek, események, nemzetközi turizmus, magas rotáció.
- Keresett ingatlanok: 1-2 szobás, erkéllyel/teraszos, parkolóval, gyalogos elérhetőséggel a strandhoz és boltokhoz.
- Figyelendő pontok: társasházi szabályozás a rövid távú bérlésre, főszezon kezelés, zaj- és sós levegő okozta kitettség.
- Tartós érték: jó szigetelés, hatékony klíma, frissített tanúsítványok.
Külföldi vevők profilja: fókusz Ravenna
A Green-acres oldalról származó külföldi keresletadatok szerint Ravenna esetében jól látható a külföldi vásárlók aránya, elsősorban Németország (≈21%), aztán Franciaország (≈16%).
A keresleti adatok szerinti medián ár kb. 280 000 € a közölt medián alapterületen (~338 m²), vagyis a m²-ár mediánja kb. 828 €/m² – ez arra utal, hogy főleg tágas, másodlagos lakhatású tengerparti ingatlanok dominálnak.
Szezonális bérlet növekedése 2022 óta
2022 óta a közeli turizmus és rugalmas tartózkodások bővülése támogatja a szezonális bérleteket. Megnőtt a foglalási időszak, különösen tavasszal és után-szezonban.
- Kezelés: helyi üzemeltetőre bízni vagy automatizálni (check-in, takarítás, dinamikus árazás).
- Megkülönböztetés: tartós bútorok, gyors Wi-Fi, dolgozósarok, havi tartózkodás lehetősége.
- Gyors értékelés módszere: becsült bruttó bevétel 12 hónapra, levonva a költségeket (közös költség, karbantartás, adó, menedzsment), beleszámítva a felújítási/energetikai költségvetést, majd összehasonlítva a tőke költségével.
Ingatlanpiaci előrejelzések Emilia-Romagnában
A tendencia várhatóan mérsékelt emelkedést mutat, helyi ciklusokkal. A jól ellátott, energetikailag hatékony szektorok jobban teljesítenek, míg a felújítandó ingatlanokra jelentősebb árengedmény jellemző.
Tartós kereslet egy erős regionális gazdaságnak köszönhetően
Emilia-Romagna diverzifikált, exportorientált gazdasággal bír, amely fenntartja a foglalkoztatást és az ingatlanpiaci keresletet.
- Kedvező tényezők: ipar és szolgáltatások, egyetemek, turizmus, infrastruktúra.
- Figyelendő kockázatok: kamatpálya alakulása, helyi szabályozások rövid távú bérletre, tengerparti klímakitettség.
- 2030-as stratégiák: „15 perces” elhelyezkedések, felső energetikai osztályok preferálása, egyensúlyozás a hozam és a likviditás között városonként.
