Kétsebességes ingatlanpiac
Róma: átlagosan 3 700 €/m², 1,8% növekedés 2026-ban
A piac szíve továbbra is a főváros, ahol az átlagos négyzetméterár 3 700 €/m² körül mozog, és 2026-ra +1,8%-os növekedés várható. A városrészek, a metróhozzáférés és a társasházak állapota szerint jelentősek a különbségek.
- Központi és történelmi negyedek: a nemzetközi kereslet és a presztízs tartja magasan az árakat.
- Jól kapcsolt peremkerületek (A/B metró, FR vasútállomások): középértékek, de gyorsan értékesíthetőek.
- Felújítandó szegmensek: jelentős árengedmény, jó alkualap.
A vevők az életminőséget helyezik előtérbe: felsőbb emeletek, kültéri terek, karbantartott társasházak. A „kulcsrakész” ingatlanok gyorsabban elkelnek. 📈
Fontos megjegyezni, hogy a specializált hirdetési oldalak inkább prémium képet mutatnak a városról: a második otthonokra szakosodott oldalon a római eladó házak átlagára jóval magasabb szinteket ér el (a hirdetések mintája gyakran a felső kategóriára koncentrál). Ez a torzítás részben magyarázza a piaci átlagár és az egyes platformokon látható árak különbségét.
Peremvidék és vidék: árak akár a felére csökkennek
Rómán kívül az árak gyakran megfeleződnek. Viterbo, Rieti, Latina vagy Frosinone megyékben gyakoriak az 1 500–2 000 €/m² közötti költségvetések, felújítandó ingatlanok esetén pedig még alacsonyabbak.
- Falvak és kisvárosok: vidéki házak és régi lakások rendkívül megfizethetőek.
- Felújítandó vidéki házak: már 700–1 200 €/m² áron lehet lehetőség állapottól és megközelíthetőségtől függően.
- Jól kiszolgált területek (Castelli Romani, vasútvonalak mentén): stabilabb értékek.
Az eredmény: az ingatlanvásárló erő drámaian nő, amint elhagyjuk a körgyűrűt, miközben ésszerűen elérhető marad a főváros.
Covid utáni hatás a vidéki Lazioban
Eladások növekedése Viterboban, Rietiben, és a Castelli Romaniban
A távmunka és a zöldövezet iránti igény új életet lehelt a másodlagos piacokra. Viterbo és Rieti előnye a jó ár/nagyság arány, míg a Castelli Romani ötvözi az életminőséget, a panorámát és a római közlekedést. 🌿
A hirdetési adatok megerősítik ezen területek népszerűségét: a Castelli Romaniban kínált ingatlanok átlagos négyzetméterára érezhetően alacsonyabb a fővárosinál, ami tovább növeli a nagyobb, kerttel rendelkező házak vonzerejét.
- Növekvő igény kültéri terekre (teraszok, kertek, gyümölcsösök).
- Visszatérő népszerűségűek a jól fekvő sorházak és tanyák.
- Gyors internet-hozzáférés kulcsfontosságú szempont lett az aktív korosztály számára.
Ez a kereslet válogatós: a szolgáltatásoktól és optikai kábeltől elzárt, elszigetelt ingatlanok nehezebben eladhatóak.
A második otthonok átveszik a városi turizmus helyét
A városi turizmus ingadozásával nő a második otthonok és a hosszabb tartózkodások szerepe. Tivoli, Bracciano vagy Bolsena környéki dombok népszerűek hétvégékre és hibrid munkához.
- A hosszabb (középtávú) szezonális bérlések növekedése.
- Autentikusság keresése: helyi anyagok, kilátás és természetközeliség.
- Figyelem a rövid távú bérletek szigorúbb szabályozására, főleg Rómában – vidékhez képest.
Négyzetméterárak típusonként Lazióban
Lakások Rómában szemben a vidéki házakkal Tivoli körül
Az azonos költségvetésnél a felület/elhelyezkedés kompromisszuma mérvadó. 🏡
- 350 000 €-ból Rómában: kényelmes két szobás lakás vagy felújítandó három szobás, a városrésztől függően.
- 350 000 €-ból Tivoli vagy Castelli Romani környékén: 120–160 m²-es ház kerttel, néha melléképülettel.
- Felújítási opció: az ár csökkentése és a megtakarított összeget kényelemre fordítani (szigetelés, hőszivattyú, napelem).
A felújítási költség jelentősen változik az állapottól, megközelíthetőségtől és szakiparosok elérhetőségétől függően. Érdemes energetikai auditot készíteni a legjobban megtérülő elemek meghatározásához.
Az említett átlagokat árnyalja, hogy a hirdetési katalógusok nagyon eltérő profilokat mutatnak: a Green Acres-en például a római eladó ingatlanok átlagát felfelé húzza a prémium kínálat (a mintában az átlagérték magasabb, mint a piaci medián), míg a Castelli Romaniban a kért összegek lényegesen elérhetőbbek.
Stabil bérleti piac a fővárosban (+5% bérleti díjak)
A bérleti keresletet Rómában továbbra is az egyetemisták, közigazgatási dolgozók, egészségügy és szolgáltatások tartják fenn. A bérleti díjak mintegy +5%-kal emelkedtek, jelentős különbségekkel a városrészek és az ingatlanminőség között.
- Hosszú távú, bútorozatlan: alacsony üresjárat a jól elérhető területeken.
- Bútorozott professzionális/egyetemi: jó felszívódás, gyors forgás.
- Középtávú (1–6 hónap): népszerű forma a távmunkások és külföldiek körében.
A bruttó hozamok általában 3–5% között mozognak, megújuló mikrolokációknál magasabbak is lehetnek. A jól kezelt társasházak kiválasztása csökkenti a kockázatokat.
Nemzetközi szinten Róma megyében az idegen vásárlók keresletéből jelentős hányadot adnak az USA-ból érkezők (≈14%), utánuk Lengyelország és Franciaország áll (≈12%-kal), majd Izrael (≈10%).
Ezek a források magyarázzák részben az egyes szegmensekre és városrészekre nehezedő nyomást.
A megyékben a külföldi jelenlét szintén érzékelhető: Viterbo főként amerikai vevőket vonz (egyes hirdetésekben ≈17%), míg Frosinone sokféle nemzetközi keresletet kap (USA, Lengyelország, Németország).
Ezek az áramlások időszakosan támogatják az árakat és a minőségi vidéki házak iránti keresletet.
A lakásárak alakulása Lazióban
A távmunka elterjedése és az elmozdulás a laziói dombok felé
A távmunka szélesebb körű lakóingatlan-keresletet eredményez. A jól kapcsolt települések (helyi vasút, P+R parkolók, 5G/száloptika) előnyt élveznek.
- Az életminőség/utazási idő mérlege a zöldövezetek felé billen.
- Egyre magasabb szintű energetikai felújítás, melyet a használati megtakarítások ösztönöznek.
- Potenciál azokban a falvakban, ahol van kereskedelem, iskola és egészségügyi szolgáltatás.
A jól teljesítő ingatlanok (energiatanúsítvány, nyári komfort, hatékony fűtés) és élénk mikroközpontok prémiumára számíthatunk. 💻
Városregenerációs projektek a Tiberisz mentén
Rómában több városmegújítási projekt célozza az ipari területek átalakítását, a fenntartható közlekedést és a Tiberisz-part értéknövelését. Ezek a projektek középtávon értéknövelő zónákat alakíthatnak ki.
- Jobban kapcsolt folyó menti utak és városrészek.
- Több közterület, kerékpárút és vegyes funkció.
- Új, magas energiahatékonyságú lakásfejlesztések.
A türelmes befektető számára ezen átalakulási területek követése belépési lehetőségeket kínál a piac kiforrása előtt. 🏗️
