Pasar Properti 2026 di Napoli: Stabilitas setelah Dua Tahun Kenaikan
Harga rata-rata: ~2 560 €/m², Napoli tetap yang termahal (~3 800 €)
Setelah dua tahun ketegangan kenaikan harga, pasar regional stabil pada tahun 2026. Nilai properti mulai mereda di beberapa segmen, sementara lokasi premium tetap kuat.
Besaran yang perlu diketahui:
- Kampania (rata-rata regional): ~2 560 €/m².
- Dalam kota Napoli: sekitar 3 800 €/m², lebih tinggi di distrik premium (Chiaia, Posillipo).
- Salerno dan pesisir selatan: di atas rata-rata regional tergantung alamat dan pemandangan.
- Avellino, Benevento: berada di bawah rata-rata, terutama untuk properti yang perlu renovasi.
Perbedaan dalam kota masih terasa tergantung kondisi, lantai, ada tidaknya lift, dan kedekatan dengan transportasi. 🚇
Sebagai contoh konkret untuk pasar rumah kedua, listing yang dihimpun oleh Green-acres untuk provinsi Caserta menunjukkan permintaan rata-rata sekitar 362.000 € untuk luas hampir 131 m² (mengacu pada properti yang dicari di platform).
Penurunan Ringan di Pedalaman (-0,8 %)
Di daerah pedesaan dan kota kecil pedalaman, terlihat penyesuaian moderat sekitar -0,8 %. Ini disebabkan oleh permintaan yang lebih selektif dan biaya renovasi yang membebani anggaran.
Bagi pembeli yang sabar, kawasan ini menawarkan peluang, terutama rumah tunggal dengan lahan.
Pemisahan Jelas antara Kemewahan Pesisir dan Hunian Pedesaan
Pantai Amalfi: Harga Rekor, +10 % untuk Properti Mewah
Di Amalfi, Positano, atau Ravello, keterbatasan lahan dan permintaan internasional mendukung harga rekor. Properti mewah (pemandangan laut, teras, kondisi sempurna) masih naik sekitar ~+10 % dalam satu tahun.
Perlu diperhatikan:
- Pembatasan warisan budaya dan perizinan yang lebih lama (lokasi UNESCO).
- Musim penyewaan yang sangat fluktuatif dan memerlukan pengelolaan profesional.
- Biaya pemeliharaan tinggi untuk properti di tebing atau berteras banyak.
Avellino, Benevento: Zona Pedesaan Masih Terjangkau
Sebaliknya, Avellino, Benevento dan banyak desa pedalaman masih terjangkau. Anggaran awal lebih rendah, terutama untuk rumah yang perlu dimodernisasi.
Data dari listing khusus juga menunjukkan kehadiran pembeli asing yang sangat rendah di provinsi-provinsi ini, memperkuat profil « pasar lokal » dan sebagian menjelaskan harga yang lebih rendah.
Poin yang perlu diperhatikan:
- Hitung dengan cermat biaya renovasi (isolasi, atap, anti-gempa).
- Periksa akses (jalan, layanan, sinyal seluler) dan waktu ke stasiun terdekat.
- Pikirkan soal penjualan kembali: utamakan kota dengan sekolah, fasilitas kesehatan, dan lapangan pekerjaan.
Investasi Sewa di Napoli
Permintaan Mahasiswa dan Musiman Tinggi, Imbal Hasil 7–9 %
Napoli didukung oleh basis mahasiswa kuat (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) dan pariwisata perkotaan yang dinamis. Properti yang strategis bisa menyasar imbal hasil bruto 7–9 %, tergantung tipe sewa (sewa jangka panjang berperabot, rumah kolaborasi, sewa musiman terkendali).
Distrik yang perlu diawasi:
- Centro Storico dan Decumani: permintaan sewa tinggi, pasar harian, lalu lintas wisata.
- Vomero dan Arenella: perumahan, funikular, permintaan mahasiswa.
- Chiaia: premium, daya beli tinggi.
- Fuorigrotta: akses mudah, dekat universitas dan sarana publik.
Perlu dicatat bahwa database yang dikonsultasikan tidak menyediakan detail tentang distribusi pembeli asing di Napoli pada kutipan ini, berlawanan dengan beberapa provinsi pesisir lain.
Checklist ringkas 📋:
- Ukur tingkat kekosongan untuk segmen yang ditargetkan.
- Sesuaikan sewa dengan referensi sebenarnya di lingkungan sekitar.
- Antisipasi biaya pengelolaan bersama dan peremajaan antarpenyewa.
Proyek Regenerasi Perkotaan di Pusat Bersejarah
Program rehabilitasi dan peningkatan warisan budaya menarik beragam profil (pekerja jarak jauh, kreatif, keluarga muda). Ini mendorong permintaan untuk unit kecil berkarakter dan apartemen dengan fasilitas bersama yang diperbaharui.
Efek yang diharapkan: kualitas stok properti membaik, peningkatan permintaan untuk properti siap huni, dan nilai tambah pada alamat tenang dekat pusat aktivitas. ✨
Tren Pasar Properti 2026 di Napoli
Lebih Banyak Pembeli Jerman dan Inggris di Pesisir
Popularitas internasional pesisir dan stabilisasi suku bunga menarik semakin banyak pembeli Jerman dan Inggris. Mereka memilih properti dengan pemandangan laut, akses mudah, dan pengelolaan jarak jauh yang sederhana.
Pada segmen tertentu di pesisir, tipologi pembeli asing beragam: data lokal menunjukan, misalnya untuk provinsi Salerno permintaan signifikan berasal dari Amerika Serikat (≈21%), diikuti Swiss (≈12%) dan Hong Kong (≈9%), mencerminkan permintaan internasional multi-asal di kawasan pesisir selatan.
- Preferensi pada apartemen yang aman dan layanan siap huni.
- Tertarik pada properti hemat energi.
- Memperhatikan akses bandara (Napoli, Salerno-Costa d’Amalfi).
Perkembangan Coworking di Pusat Sekunder
Caserta, Salerno, atau Avellino melihat tumbuhnya ruang coworking dan ruang serbaguna. Ini mendorong pola baru (kerja + rumah kedua) dan menopang permintaan untuk apartemen yang terkoneksi baik.
Faktor yang perlu diperhatikan di 2026:
- Fasilitas digital (fiber), kualitas termal dan akustik.
- Dekat stasiun/funikular untuk mengurangi ketergantungan mobil.
- Unit kecil yang optimal dengan ruang luar (balkon, loggia). 🌿
Catatan metode: angka dan tren disajikan sebagai kisaran indikatif, hasil laporan lapangan dan analisis listing. Selalu periksa hingga level mikro area.
