Pasar 2026: kenaikan ringan setelah 3 tahun stabil
Setelah siklus 2022-2026 yang relatif tenang, 2026 dibuka dengan kenaikan ringan didorong oleh pusat universitas dan permintaan sewa. Suku bunga stabil, mobilitas kembali berjalan dan penawaran tetap terukur.
Penggerak dari kebangkitan ini:
- Arus mahasiswa dan profesional muda ke kota besar.
- Pariwisata yang meningkat di pesisir Adriatik.
- Kualitas hidup dan infrastruktur di atas rata-rata Italia.
- Penawaran properti baru terbatas di pusat bersejarah.
Harga rata-rata: ~2.800 €/m² (+2,4 %)
Harga rata-rata regional sekitar 2.800 €/m², naik sekitar +2,4 % dalam setahun. Perbedaan tetap terlihat jelas: pusat Bologna dan beberapa sektor Rimini melampaui rata-rata, sedangkan kota pinggiran dan kota menengah tetap menawarkan harga yang lebih terjangkau.
Catatan: menurut daftar properti rumah kedua yang dikumpulkan di situs Green-acres, rumah yang dijual di Modena menampilkan rata-rata tinggi karena karakteristik properti yang umumnya sangat luas (harga rata-rata yang diamati untuk iklan ini ~2.851.000 € untuk luas bangunan besar, yaitu sekitar 2.851 €/m²), hal ini menggambarkan beragamnya penawaran antara pasar perkotaan dan properti bernilai warisan.
Dalam praktiknya, anggaran sangat bergantung pada lokasi, kondisi energi, dan akses ke transportasi/sekolah/pantai.
Bologna dan Rimini: penggerak permintaan
Bologna memusatkan pekerjaan berkualifikasi dan pelajar; Rimini memanfaatkan pariwisata sepanjang tahun dan event. Bersama-sama, mereka mendorong dinamika regional. 🏘️
- Bologna: pusat universitas, bioteknologi dan layanan, tekanan sewa yang tinggi.
- Rimini: pantai, pameran dan hotel, permintaan tinggi untuk sewa jangka pendek dan menengah.
- Aksesibilitas: jalan tol, kereta cepat dan bandara mendukung likuiditas pasar.
Segmentasi yang kuat di Emilia-Romagna
Pasar dibaca « hingga ke jalan ». Mikro-sektor (pusat bersejarah, zona universitas, wilayah yang terhubung baik) menunjukkan perilaku berbeda tergantung pada penawaran, efisiensi energi, dan daya tarik sewa.
Bologna: penawaran langka, sewa naik (+7 %)
Tekanan permintaan sewa menghasilkan kenaikan harga sewa sekitar +7 %. Penawaran langka di area dalam kota, properti yang sudah direnovasi dan berklasifikasi energi yang baik cepat terjual.
- Di mana mencari: pusat bersejarah untuk likuiditas, area universitas untuk kos bersama, pinggiran yang terhubung baik guna mengoptimalkan hasil.
- Hal yang harus dicek: diagnosis energi, pengelolaan kondominium, kualitas akustik di bangunan tua.
- Strategi: prioritaskan unit kecil (studio/T2) dekat transportasi/sekolah untuk memastikan hunian.
Parma dan Modena: pasar keluarga dan properti warisan
Parma dan Modena menawarkan pasar yang lebih stabil, diminati keluarga dan investor properti warisan. Hasil sewa terukur, kekosongan sedikit, dan penjualan kembali umumnya baik di lokasi strategis.
- Keunggulan: kualitas hidup, industri pangan dan mesin, layanan publik yang kuat.
- Target: T3/T4 dengan ruang luar, parkir dan sekolah dekat.
- Kunci pembelian: orientasi, efisiensi energi, biaya bersih yang terkendali.
Menurut data permintaan (Green-acres), untuk wilayah Bologna, Parma, Rimini dan Modena, belum terlihat pembeli asing utama yang tercatat secara jelas: ini menandakan pasar didominasi oleh pembeli lokal, meski beberapa segmen (rumah kedua atau properti warisan) menarik profil khusus.
Investasi di pesisir Adriatik
Pesisir Adriatik menggabungkan rumah kedua dan investasi sewa. Daya tarik musiman meluas hingga musim semi dan gugur, didorong oleh sewa jangka pendek dan kerja jarak jauh. 🏖️
Ravenna, Rimini: rumah kedua dan sewa wisata
Dua profil yang saling melengkapi:
- Ravenna: warisan budaya, alam dan pantai keluarga, pelanggan loyal.
- Rimini: resort ramai, event dan pariwisata internasional, perputaran tinggi.
- Properti incaran: 1-2 kamar tidur dengan balkon/teras, parkir, akses pantai dan toko baru jalan kaki.
- Poin perhatian: aturan kondominium terkait sewa jangka pendek, manajemen musim ramai, paparan kebisingan dan udara asin.
- Nilai berkelanjutan: insulasi baik, AC efisien, diagnosis up to date.
Profil pembeli asing: fokus Ravenna
Data permintaan asing dari situs Green-acres menunjukkan profil menonjol di Ravenna: pembeli asing mewakili bagian yang jelas, didominasi Jerman (≈21 %) kemudian Prancis (≈16 %).
Harga median yang diamati pada permintaan ini sekitar 280.000 € untuk luas median sekitar 338 m², yaitu harga median per m² mendekati 828 €/m² — menandakan pasar rumah kedua dan properti yang lebih luas dari rata-rata area pesisir.
Pertumbuhan sewa musiman sejak 2022
Sejak 2022, pertumbuhan pariwisata lokal dan sewa fleksibel mendukung penyewaan musiman. Periode hunian semakin panjang, dengan visibilitas lebih baik di musim semi dan awal musim gugur.
- Manajemen: serahkan ke operator lokal atau otomatisasi (check-in, pembersihan, penetapan harga dinamis).
- Diferensiasi: perabot tahan lama, Wi-Fi cepat, ruang kerja, kemungkinan sewa bulanan.
- Metode cepat menilai pembelian: estimasi pendapatan kotor 12 bulan, kurangi biaya (kondominium, pemeliharaan, pajak, manajemen), tambahkan anggaran renovasi/energi, lalu bandingkan dengan biaya modal.
Prakiraan pasar properti di Emilia-Romagna
Kecenderungan diperkirakan tetap naik moderat, dengan siklus lokal. Area dengan layanan baik dan efisien secara energi mengungguli pasar, sedangkan properti yang perlu direnovasi mengalami diskon lebih besar.
Pertahanan permintaan kuat berkat ekonomi wilayah yang kokoh
Emilia-Romagna memperoleh keuntungan dari basis ekonomi yang beragam dan ekspor, mendukung lapangan kerja dan permintaan properti.
- Faktor pendukung: industri dan layanan, universitas, pariwisata, infrastruktur.
- Risiko yang perlu dipantau: arah suku bunga, aturan lokal sewa jangka pendek, risiko iklim pesisir.
- Strategi 2030: incar lokasi « 15 menit », pilih properti dengan kinerja energi tinggi, pertimbangkan hasil sewa vs likuiditas sesuai kota.
