Pasar properti dua kecepatan
Roma: rata-rata 3.700 €/m², naik 1,8% di 2026
Inti pasar tetap di ibu kota, dengan rata-rata sekitar 3.700 €/m² dan pertumbuhan yang diperkirakan sebesar +1,8% pada 2026. Perbedaan antar wilayah kota sangat mencolok tergantung pada lingkungan, akses metro, dan kondisi kepemilikan bersama.
- Daerah pusat dan bersejarah: harga premium didorong permintaan internasional dan prestise.
- Pinggiran dengan akses baik (metro A/B, stasiun FR): nilai menengah namun likuid.
- Segmen yang perlu renovasi: diskon signifikan, peluang negosiasi yang baik.
Pembeli lebih memilih kualitas hidup: lantai tinggi, ruang luar, kepemilikan bersama yang terawat. Properti « siap huni » terjual lebih cepat. 📈
Namun, katalog iklan spesialis memberikan gambaran kota yang lebih premium: di situs yang didedikasikan untuk rumah kedua, rata-rata harga rumah yang dijual di Roma jauh lebih tinggi (sampel yang sering fokus pada high-end). Distorsi ini sebagian menjelaskan perbedaan antara harga pasar rata-rata dan harga yang terlihat di beberapa platform.
Pinggiran kota dan pedesaan: harga terbelah dua
Di luar Roma, harga sering turun setengahnya. Di provinsi Viterbo, Rieti, Latina, atau Frosinone, kisaran anggaran yang sering terlihat antara 1.500 hingga 2.000 €/m², bahkan jauh lebih rendah untuk properti yang perlu renovasi.
- Desa dan kota kecil: rumah tua dan apartemen lama sangat terjangkau.
- Rumah pedesaan yang perlu renovasi: peluang mulai dari 700–1.200 €/m² tergantung kondisi dan akses.
- Wilayah dengan akses baik (Castelli Romani, jalur rel): nilai lebih stabil.
Hasilnya: daya beli properti melonjak begitu keluar dari lingkar kota, tetap dengan akses yang wajar ke ibu kota.
Dampak pasca-Covid di pedesaan Lazio
Peningkatan penjualan di Viterbo, Rieti, dan Castelli Romani
Kerja jarak jauh dan pencarian ruang hijau menghidupkan kembali pasar sekunder. Viterbo dan Rieti diuntungkan oleh perbandingan luas/harga yang baik, sementara Castelli Romani menawarkan lingkungan hidup, pemandangan, dan akses ke Roma. 🌿
Data iklan mengonfirmasi minat akan wilayah ini: penawaran di Castelli Romani memiliki harga rata-rata per m² yang jauh lebih rendah dari ibu kota, memperkuat daya tarik rumah yang lebih besar dengan taman.
- Peningkatan permintaan ruang luar (teras, kebun, kebun buah).
- Kembalinya minat pada rumah kembar dan rumah pertanian yang posisinya strategis.
- Akses internet berkecepatan tinggi menjadi kriteria penting bagi pekerja.
Permintaan ini tetap selektif: properti terisolasi tanpa layanan atau fiber akan lebih sulit dijual.
Rumah kedua menggantikan pariwisata kota
Dengan pariwisata kota yang lebih fluktuatif, rumah kedua dan masa inap lebih panjang makin diminati. Perbukitan di sekitar Tivoli, Bracciano, atau Bolsena menarik untuk akhir pekan panjang dan kerja hybrid.
- Peningkatan sewa musiman menengah (mid-term).
- Pencarian keaslian: material lokal, pemandangan, akses ke alam.
- Waspada terhadap regulasi sewa jangka pendek, lebih ketat di Roma dibandingkan di wilayah pedesaan.
Harga per m² menurut jenis properti di Lazio
Apartemen di Roma vs rumah pedesaan di sekitar Tivoli
Dengan anggaran yang sama, kompromi antara luas/lokasi menjadi kunci. 🏡
- Dengan 350.000 € di Roma: apartemen dua kamar yang nyaman atau tiga kamar yang perlu renovasi, tergantung wilayah.
- Dengan 350.000 € di sekitar Tivoli atau di Castelli Romani: rumah 120–160 m² lengkap dengan kebun, kadang ada bangunan tambahan.
- Pilihan renovasi: menurunkan harga beli dan mengalokasikan kembali pada kenyamanan (isolasi, pompa panas, panel surya).
Biaya renovasi sangat bervariasi tergantung kondisi, aksesibilitas, dan ketersediaan tukang. Siapkan audit energi untuk menentukan prioritas investasi terbaik.
Untuk melengkapi rata-rata di atas, inventaris iklan menunjukkan profil yang sangat berbeda: di Green Acres misalnya, rata-rata permintaan properti di Roma terdongkrak stok premium (rata-rata sampel lebih tinggi dari median pasar), sedangkan di Castelli Romani permintaan rata-rata jauh lebih terjangkau.
Pasar sewa tangguh di ibu kota (+5% sewa)
Permintaan sewa di Roma tetap tinggi karena mahasiswa, pemerintahan, bidang kesehatan, dan layanan. Sewa naik sekitar +5% belakangan ini, dengan perbedaan mencolok antar wilayah dan kualitas properti.
- Sewa jangka panjang tanpa furnitur: waktu kosong rendah di daerah dengan akses baik.
- Sewa untuk profesional/mahasiswa berperabot: cepat terisi, tingkat rotasi lebih tinggi.
- Mid-term (1–6 bulan): format populer untuk pekerja jarak jauh dan ekspatriat.
Imbal hasil kotor biasanya antara 3 dan 5%, lebih tinggi pada mikro-lokasi yang sedang berkembang. Seleksi gedung yang dikelola baik akan mengurangi risiko.
Secara internasional, permintaan asing tetap signifikan di departemen Roma: di antara pembeli di platform khusus, Amerika Serikat mendominasi (≈14% dari permintaan asing), diikuti Polandia dan Prancis (≈12% masing-masing), lalu Israel (≈10%).
Asal-usul ini sebagian menjelaskan tingginya permintaan di segmen dan wilayah tertentu yang digemari pembeli asing.
Di provinsi, kehadiran asing juga terasa: Viterbo banyak menarik pembeli asal Amerika (≈17% permintaan asing di beberapa sampel), sementara Frosinone menerima permintaan internasional yang beragam (AS, Polandia, Jerman).
Arus ini kadang-kadang mendukung harga dan permintaan rumah pedesaan berkualitas.
Perkembangan harga properti di Lazio
Ekspansi kerja jarak jauh dan mobilitas ke perbukitan Lazio
Kerja jarak jauh membuat permintaan hunian makin menyebar. Kota terhubung baik (kereta regional, parkir park & ride, 5G/fiber) diperkirakan tetap unggul.
- Kompromi kualitas hidup/waktu tempuh lebih menguntungkan wilayah hijau.
- Peningkatan standar renovasi energi, didukung efisiensi penggunaan.
- Potensi untuk desa dengan toko, sekolah, dan layanan kesehatan.
Harapkan premi untuk properti berkinerja baik (DPE, kenyamanan musim panas, pemanasan efisien) dan micro-centre yang hidup. 💻
Proyek regenerasi kota di sekitar Sungai Tiber
Di Roma, beberapa proyek regenerasi menargetkan revitalisasi lahan bekas, mobilitas ramah lingkungan dan peningkatan kawasan tepi Sungai Tiber. Proyek ini dapat menciptakan ceruk nilai dalam jangka menengah.
- Kawasan sungai dan lingkungan sekitar semakin terhubung.
- Lebih banyak ruang publik, jalur sepeda, dan keanekaragaman fungsi.
- Pembangunan residensial baru dengan standar energi tinggi.
Untuk investor sabar, mengikuti area transisi ini dapat menjadi peluang masuk pasar sebelum matang. 🏗️
