Pasar Properti 2026 di Tuscany 📈
Harga rata-rata: ~3.100 €/m², +2,5 % dalam satu tahun
Harga rata-rata sekitar 3.100 €/m² pada tahun 2026, meningkat sekitar +2,5 % dalam satu tahun. Perbedaan harga masih mencolok antara pesisir, kota seni, dan pedesaan.
- Pesisir dan resor terkenal (Versilia, Maremma): 3.500 hingga 6.000 €/m² tergantung lokasi.
- Kota seni dan ibu kota provinsi: 2.800 hingga 5.500 €/m².
- Pedesaan dan desa: 1.500 hingga 2.500 €/m², bisa lebih jika ada pekerjaan renovasi.
Pasar berjalan lancar, dengan waktu penjualan rata-rata 2 hingga 5 bulan. Margin negosiasi umumnya antara 3 dan 7 % tergantung kondisi dan lokasi.
Permintaan terbaru menegaskan perbedaan antar wilayah ini:
- Florence menempati posisi jauh lebih tinggi (sekitar 7.600 €/m² untuk properti besar),
- Lucca cenderung sekitar 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Pembelian properti di Prato ~2.760 €/m²,
- Pembelian properti di Pontedera ~2.300 €/m².
- Di Pisa, angka sekitar 920 €/m² terutama mencerminkan properti dengan luas yang sangat besar, harus ditafsirkan dengan hati-hati.
Catatan metodologi: ini merupakan perkiraan berdasarkan properti yang dilihat dan diminta (pasar rumah kedua), tidak untuk disamakan dengan harga notaris.
Florence dan Lucca: pasar paling mahal
Florence memusatkan prestise dan kelangkaan, terutama di Centro Storico, Oltrarno dan Perbukitan Firenze (Fiesole, Settignano). Properti berkarakter sering kali dinegosiasikan di atas 5.000 €/m², dan jauh lebih tinggi untuk alamat ikonik.
Di Lucca, kawasan intra-muros dan bukit-bukit di sekitarnya juga mendorong harga naik. Rumah batu renovasi dengan pemandangan dan kolam sangat dicari di sini 🏡.
- Kawasan premium = sedikit penawaran, persaingan tinggi, kualitas arsitektur menonjol.
- Harap perhatikan kendala warisan dan peraturan sewa wisata di pusat sejarah.
- Investasi aman jangka panjang jika lokasi, pencahayaan, dan akses tidak terputuskan.
Referensi berguna:
- Untuk properti kelas atas, permintaan terbaru menyarankan properti di Florence
- Di Lucca, pasar casali dan villa dengan view bukit juga signifikan.
Profil pembeli asing di pasar seni ini:
- Di Florence, pembelian didominasi oleh Amerika Serikat (~23 % permintaan), diikuti oleh Prancis (~12 %) dan Jerman (~9 %).
- Di Lucca, tiga teratas adalah Amerika Serikat (~15 %), Swiss (~11 %) dan Prancis (~9 %).
Tuscany Pedesaan, Pasar yang Masih Terjangkau 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: properti 1.800-2.200 €/m²
Di kawasan pedesaan dan pinggiran Arezzo, Pisa, dan Siena, tersedia rumah antara 1.800 dan 2.200 €/m², terutama di luar pusat kota dan kota tetangga.
- Rumah petani untuk renovasi di Arezzo (120-180 m²): 180.000 hingga 320.000 € tergantung renovasi dan akses.
- Rumah batu renovasi dengan lahan di Pisa (200-300 m²): 380.000 hingga 650.000 €.
- Podere dengan hektar dan bangunan tambahan di Siena: anggaran bervariasi, seringkali 700.000 € atau lebih untuk kondisi siap huni.
Sebagai indikasi, permintaan terbaru sekitar ~2.080 €/m² di Arezzo dan ~2.370 €/m² di Siena, sementara di Pisa rasio per m² lebih rendah karena ukuran properti yang luas.
Kriteria yang sangat mempengaruhi harga: aksesibilitas (jalan mobil), pemandangan terbuka, orientasi, kelas energi, ketersediaan air, jarak ke layanan.
Permintaan asing tinggi, khususnya dari Inggris dan Belanda
Permintaan internasional tetap tinggi, didorong oleh pembeli dari Inggris, Belanda, dan negara Eropa Utara lainnya 🌍. Kerja jarak jauh, daya tarik lanskap, dan ekosistem wisata menjaga dinamika ini.
- Florence: pembeli Amerika Utara mendominasi, kemudian Prancis/Jerman; Lucca: ketertarikan kuat dari pembeli Swiss, Prancis, dan Belanda.
- Pisa: profil beragam, permintaan Jerman teratas (~15 %), diikuti Prancis dan Polandia (~11 % masing-masing), lalu Amerika Serikat (~9 %).
- Arezzo dan Siena: permintaan rutin dari Amerika Serikat (~20 %), lalu Eropa Barat (Prancis, Jerman, Swiss), dengan anggaran bervariasi sesuai ukuran dan kondisi.
- Konverter mata uang dan strategi kurs: amankan anggaran di waktu yang tepat.
- Berkas teknis: peta kadastral, APE (kelas energi), kepatuhan instalasi.
- Proses standar: penawaran, kontrak, pemeriksaan (notaio, geomètre), tanda tangan akhir dalam 8 hingga 12 minggu.
Harga per m² di Tuscany 🧭
Rumah batu, agriturismo, villa dengan kolam renang
- Rumah batu (casali): pesona, dinding tebal, sering kali perlu peningkatan termal.
- Agriturismi: kombinasi tinggal + bisnis, bangunan tambahan, kamar tamu, pendapatan musiman.
- Villa dengan kolam renang: harga biasanya di atas 500.000 €, orientasi dan pemandangan sangat menentukan.
Kisaran biaya renovasi (perkiraan): 800–1.200 €/m² untuk renovasi cermat, 1.200–1.800 €/m² untuk renovasi besar. Kolam renang biasanya sekitar 40.000–80.000 € tergantung proyek.
Periksa lebih awal izin dan kepatuhan (SCIA, lanskap), serta akses musim dingin dan pembuangan air.
Penawaran terbatas, harga didukung pariwisata
Warisan bangunan terbatas, perluasan diawasi, dan permintaan wisata tetap kuat. Faktor-faktor ini mendukung harga, terutama di destinasi ikonik.
- Sewa musiman di zona premium: hasil kotor biasanya 4–6 %, bersih 2,5–4 % setelah biaya.
- Risiko: perubahan musiman, peraturan lokal, kenaikan biaya perawatan.
- Solusi: pilih lokasi empat musim, manajemen profesional, peningkatan energi.
Prospek Perkembangan Harga untuk Tuscany 🔮
Pertumbuhan Terkendali & Pelestarian Warisan Bangunan
Skenario utama: pertumbuhan moderat dan stabil, didorong kelangkaan kualitas dan peningkatan nilai warisan budaya. Harapkan kenaikan rata-rata sekitar 1 hingga 3 %/tahun, dengan perbedaan antar mikro-pasar.
Investasi « nilai aman » akan tetap unggul: pusat sejarah strategis, perbukitan dicari, pesisir premium. Proyek dengan peningkatan energi kemungkinan akan semakin dihargai.
Kemunculan Pasar Sewa Jangka Panjang untuk Ekspat
Kerja hybrid menarik pembeli internasional yang mencari rumah nyaman, internet fiber, ruang kerja, dan akses kereta api. Sewa bulanan indikatif: 800–1.200 € untuk T3 di kota menengah, 1.500–2.500 € di Florence intra-muros.
- Fokus pemilik: pemanas efisien, isolasi, fiber, ruang luar.
- Kontrak umum: 4+4 atau 3+2; pajak « cedolare secca » (perlu dikonfirmasi dengan konsultan pajak).
- Peluang: kota terhubung baik (Prato, Poggibonsi, Pontedera), kualitas hidup sepanjang tahun — lihat dinamika lokal di Prato dan Pontedera.
