Tren utama real estat Lombardy pada 2026
Lombardy tetap menjadi salah satu pasar paling aktif di Eropa Selatan. Permintaan domestik yang tinggi, daya tarik internasional dan pasokan terbatas di lokasi terbaik mendorong harga ke atas.
Setelah puncak tahun 2023-2026, kondisi pembiayaan menjadi semakin longgar secara bertahap, yang memperlancar transaksi. Pada saat yang sama, efisiensi energi dan kualitas layanan perkotaan menjadi kriteria kunci.
Dari segi harga, permintaan rumah kedua membentuk spektrum yang lebar: ≈ €2.339/m² di Bergamo, ≈ €6.153/m² di Milan dan ≈ €6.333/m² di Como (data diambil dari Green Acres, situs khusus rumah kedua). Ini menegaskan perbedaan antara pusat premium dan pasar sekunder.
Wilayah ini tetap menjadi yang termahal di Italia di luar Toscana
- Tingkat harga tinggi di pusat premium (Milan pusat kota, tepi Danau Como dan Garda).
- Perbedaan mencolok antara kawasan waterfront, pusat bersejarah dan pinggiran kota.
- Pasokan baru langka di pusat kota dan garis pertama tepi danau, yang mendukung nilai properti.
Polarisasi tinggi antara Milan dan provinsi sekunder
- Milan menarik sebagian besar investasi dan pekerjaan terampil.
- Kota menengah (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): pertumbuhan stabil didukung oleh kualitas hidup dan koneksi kereta api 🚆.
- Pedalaman: peluang untuk renovasi dengan diskon dan potensi peningkatan nilai.
Untuk permintaan internasional, Milan secara khusus menarik pembeli dari Amerika Serikat (~8%), Jerman (~7%), dan Prancis (~6%). Di Como, proporsi asing didorong oleh Polandia (~12%), Amerika Serikat (~11%) dan Israel/Jerman (~10% per negara), sementara Garda (Brescia) didominasi oleh duet Polandia/Jerman (~14% per negara).
Wilayah paling diminati di Lombardy
Milan: stabilitas dan nilai perlindungan
Ibu kota ekonomi Italia tetap menjadi pasar yang diyakini. Kawasan pusat (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) menggabungkan likuiditas, layanan, dan ketahanan harga.
- Keunggulan: pekerjaan, universitas, budaya, transportasi (perluasan metro terbaru), kemudahan penjualan kembali.
- Perhatian: biaya pengelolaan dan perawatan lebih tinggi pada gedung bergaya Haussmann atau bertingkat.
- Sewa: permintaan tinggi dari profesional dan mahasiswa internasional.
Referensi pasar (rumah kedua): harga rata-rata properti di Milan: €1.606.000 untuk 261 m², sekitar €6.153/m², sesuai dengan kawasan pusat yang paling dicari.
Danau: Como, Garda dan Iseo, sangat diminati asing
Pemandangan panorama, akses air, dan pesona arsitektural menjelaskan nilai lebih kawasan danau 💧. Como memiliki nilai tertinggi di garis tepi utama; Garda lebih luas, dengan mikro-pasar yang beragam; Iseo menawarkan tiket masuk yang lebih terjangkau.
- Premium: tepi danau, desa ikonik (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternatif: perbukitan 10-20 menit dari tepi, anggaran lebih murah.
- Imbal hasil musiman dimungkinkan pada properti dengan lokasi baik, tergantung regulasi lokal.
Di Danau Como, daftar properti menampilkan rerata sekitar €6.333/m² (≈ €532.000 untuk 84 m²), menunjukkan nilai lebih bagi garis utama dan pemandangan terbuka.
Alternatif terjangkau di Lombardy
Bergamo, Pavia, Lodi: kompromi harga/kualitas hidup yang baik
Kota-kota ini mendapat keuntungan dari rasio nilai/harga yang sangat baik, warisan budaya hidup, dan akses cepat ke Milan.
- Bergamo: Città Alta bersejarah, kawasan modern di kota bawah, bandara dekat.
- Pavia: kota universitas, permintaan sewa yang baik, pusat bersejarah yang menyenangkan.
- Lodi: profil keluarga, layanan lengkap, akses tol dan kereta api.
Di Bergamo, permintaan rata-rata properti sekitar €290.000 untuk 124 m² (≈ €2.339/m²), mencerminkan kompromi baik antara harga dan fasilitas. Pavia dan Lodi tetap kurang diminati pembeli asing di basis data kami, sehingga bisa menawarkan peluang lokal.
Properti renovasi di lembah pra-Alpen
Di lembah Bergamasca, Brescia atau di Valtellina, rustici dan rumah desa menawarkan diskon besar 🏡.
- Tiket masuk yang menarik, dengan potensi ekspansi dan peningkatan nilai.
- Perkiraan biaya renovasi: renovasi standar €600–1.200/m²; berat €1.500–2.500/m² tergantung kondisi dan efisiensi energi yang diinginkan.
- Pemeriksaan: kendala pemandangan, energi dan seismik; akses dan parkir; sambungan utilitas.
Penawaran properti dan tingkat harga di Lombardy
Apartemen baru sekitar €3.000/m²
Di luar area premium, proyek baru atau yang terawat baik sering dinegosiasikan sekitar €3.000/m², dengan variasi lokal yang signifikan.
- Milan: €5.000–8.000+/m² di pusat; €3.000–4.500/m² di lingkaran pertama pinggiran.
- Danau: €3.500–6.000/m² tergantung pemandangan, jarak ke tepi dan kemewahan.
- Kota sekunder: €2.200–3.200/m² untuk properti baru di lokasi baik.
Rumah pedesaan mulai dari €1.500/m² di pedalaman
Di pedalaman, rumah tunggal atau peternakan yang sudah direnovasi mulai dari €1.500/m², lebih mahal tergantung lahan, bangunan tambahan dan pemandangan.
- Biaya berulang yang harus dipertimbangkan: pemanasan, perawatan taman, akses jalan.
- Kepemilikan bersama: biasanya biaya €2–5/m²/bulan untuk layanan (lift, penjaga, taman).
- Biaya pembelian: pajak dan notaris bervariasi tergantung rumah utama/kedua; siapkan anggaran tambahan.
Prospek peningkatan nilai di Lombardy
Dampak Olimpiade Musim Dingin 2026 pada kawasan Alpen dan infrastruktur
Olimpiade Musim Dingin Milano-Cortina 2026 mendorong sektor Alpen di Lombardy (Bormio, Livigno) dan beberapa jalur transportasi 🏔️. Mikro-lokasi dekat pusat olahraga dan stasiun kereta bisa meraih visibilitas lebih tinggi.
- Infrastruktur: peningkatan kereta dan jalan yang ditargetkan; ekspansi dan modernisasi lokal.
- Perhotelan dan sewa musiman: citra yang menguntungkan, terutama untuk resor yang terhubung baik.
Di provinsi Sondrio (Bormio, Livigno), saat ini permintaan internasional masih sedikit, tapi efek Olimpiade bisa secara bertahap meningkatkan likuiditas di beberapa mikro-sektor.
Pertumbuhan berkelanjutan di pasar sekunder
Kerja jarak jauh, kebutuhan ruang dan anggaran terkontrol mendukung pertumbuhan stabil kota sekunder dan pedalaman.
- Hipotesis investasi: dekat stasiun, kawasan yang mengalami revitalisasi, pusat bersejarah yang diperbaiki.
- Kunci sukses: beli alamat dan bangunan yang tepat, bukan sekadar « pasar ».
