Perché acquistare nel 2026 in Umbria?
Il mercato 2026 rimane dinamico ma ragionevole: meno speculazione, maggiore attenzione alla qualità e alla qualità della vita. Le proprietà ben posizionate e ristrutturate si vendono regolarmente, mentre quelle da ristrutturare richiedono più tempo e valorizzazione 📈.
Dati numerici dagli annunci (fonte: Green-Acres, sito specializzato nelle seconde case): nelle zone rurali, molti immobili si collocano intorno a 1.000–1.400 €/m², mentre le aree più ambite superano nettamente questi valori.
Regione apprezzata per le seconde case
L’Umbria conquista gli acquirenti di seconde case grazie ai suoi paesaggi, alla gastronomia e alla vicinanza con Roma e Firenze. Il lavoro da remoto e i soggiorni prolungati aumentano l’interesse per le case con spazio esterno.
- Accesso pratico: aeroporto di Perugia, treni per Roma e Firenze, E45 e A1.
- Ricerca di tranquillità, vista aperta e buona esposizione al sole.
- Preferenza per immobili chiavi in mano o con lavori gestibili.
Domanda estera costante, soprattutto britannica e olandese
La domanda internazionale resta stabile, sostenuta dagli acquirenti britannici e olandesi, ai quali si aggiungono francesi, tedeschi e belgi. I loro criteri: autenticità, servizi (piscina, terrazza) e accesso a un borgo vivo.
- Immobili in pietra ristrutturati: forte attrattiva e rivendita facilitata.
- Tempi di percorrenza: idealmente entro 30–45 min da una città d’arte.
- Budget lavori previsto fin dall’offerta per sicurezza sulle tempistiche.
Nella provincia di Perugia, le richieste estere su Green-Acres provengono soprattutto dagli Stati Uniti (16%) e da Israele (11%), seguiti da Germania, Paesi Bassi e Francia; il Regno Unito pesa circa il 5%.
Nella provincia di Terni, tendenza simile: Stati Uniti (13%) e Israele (12%) precedono Germania, Paesi Bassi e Francia, con il Regno Unito intorno al 7%.
I migliori luoghi dove acquistare in Umbria
Le zone più ricercate
Perugia e Spoleto: centri vivaci e immobili ristrutturati
Perugia e Spoleto offrono un vivace contesto urbano (università, musica, festival) e un patrimonio notevole. Qui si trovano appartamenti ristrutturati in palazzi storici, case di borgo e ville nei dintorni.
- Servizi completi: cultura, ristoranti, ospedali, trasporti.
- Ideale per affitti annuali a studenti/expat o brevi periodi.
- Prezzi spesso superiori alla media rurale per la posizione.
Riferimenti prezzi (annunci):
- Annunci immobiliari a Perugia, prezzo medio richiesto 484.000 € per una superficie media di 359 m² (ca. 1.348 €/m²)
- Annunci immobiliari a Spoleto, 426.000 € per 309 m² (ca. 1.379 €/m²).
Lago Trasimeno: panorama e tranquillità
Intorno al Lago Trasimeno (Passignano, Tuoro, Castiglione del Lago), dominano le viste, la luce e la dolcezza di vivere 🌅. È una scelta privilegiata per gli amanti della natura e degli sport acquatici.
- Forte domanda per case con vista, terrazza e piscina.
- Attenzione ai vincoli paesaggistici e all’urbanistica sul lago.
- Affitti stagionali dinamici da aprile a ottobre, picco in estate.
Intorno al lago, le medie degli annunci riflettono il valore aggiunto della « vista lago »:
- Immobili a Passignano sul Trasimeno: ca. 2.066 €/m² (prezzo medio richiesto 531.000 € per 257 m²).
- Tuoro sul Trasimeno: ca. 1.972 €/m² (286.000 € per 145 m²).
- Immobili a Castiglione del Lago: ca. 1.771 €/m² (457.000 € per 258 m²).
Le zone rurali accessibili
Borghi intorno a Orvieto e Gubbio
Le colline vicine a Orvieto e a Gubbio offrono casali, borghi e case in pietra con terreno. Qui si guadagna in spazio e privacy, con villaggi affascinanti e produttori locali nelle vicinanze.
- Profili tipici: soggiorno lungo, lavoro da remoto, progetto familiare o pensione attiva.
- Verificare l’accesso (strade), l’acqua (pozzi), esposizione dei terreni.
- Buon rapporto qualità/prezzo per chi accetta un po’ di distanza.
Esempi (annunci):
- Case in vendita a Orvieto, ca. 1.776 €/m² (prezzo medio richiesto 627.000 € per 353 m²)
- Case in vendita a Gubbio, mediamente circa 878 €/m² (459.000 € per 523 m²)
Prezzi tra 1.000 e 1.400 €/m² secondo la ristrutturazione
In molti borghi, gli immobili si trattano spesso tra 1.000 e 1.400 €/m², con differenze dovute a vista, accessibilità e livello di ristrutturazione.
- Leggero riammodernamento: budget indicativo 300–600 €/m².
- Ristrutturazione importante/strutturale: 800–1.500 €/m² a seconda di condizioni e materiali.
- Costi d’acquisto in Italia: spesso 9–12% per una seconda casa (tasse di registro, notaio, agenzia); da dettagliare con professionisti.
Da segnalare: intorno al Trasimeno e a Orvieto, le medie degli annunci superano spesso 1.700 €/m², mentre alcune località rurali (Gubbio) restano nettamente sotto i 1.000 €/m².
Metodologia: questi dati provengono da annunci e riflettono immobili di ampia metratura; non sostituiscono una stima locale e i comparabili reali di vendita.
Tipologie e prospettive in Umbria
Casali, case in pietra e piccole ville
Il patrimonio è composto da casali, case in pietra, appartamenti di borgo e piccole ville contemporanee. Gli elementi ricercati: travi a vista, pavimenti in cotto, oliveto, vista e possibilità di piscina 🏡.
- Casa in pietra: fascino, buon valore patrimoniale se ristrutturata correttamente.
- Piccola villa moderna: comfort, isolamento, manutenzione più semplice.
- Attenzione alle norme sismiche e alle autorizzazioni per i lavori.
Forte potenziale per affitti turistici
Il turismo breve funziona bene intorno ai poli culturali e alle aree panoramiche. I soggiorni sono concentrati dalla primavera all’autunno, con clientela internazionale.
- Obiettivo realistico: mirare a un tasso di occupazione stagionale e a un rendimento lordo del 3–5% circa a seconda della zona.
- Elementi determinanti: piscina, vista, accesso facile, negozi entro 15 minuti.
- Punti di controllo: conformità urbanistica, registrazione locativa, fiscalità locale (IMU), efficienza energetica.
Checklist acquisto express
- Conformità catastale e urbanistica dell’immobile e delle pertinenze.
- Diagnosi strutturale e sismica, stato di tetto e impianti.
- Qualità degli accessi, servitù, diritti su acqua/pozzi.
- Stima scritta dei lavori e tempistiche, con artigiani locali.
- Proiezione realistica degli affitti: stagionalità, target, servizi vicini.
