Un mercato immobiliare a due velocità
Roma: media di 3.700 €/m², aumento dell’1,8% nel 2026
Il cuore del mercato rimane la capitale, con una media intorno a 3.700 €/m² e una crescita prevista di +1,8% nel 2026. Le differenze intraurbane sono marcate a seconda dei quartieri, dell’accesso alla metropolitana e delle condizioni dei condomini.
- Quartieri centrali e storici: premio sostenuto dalla domanda internazionale e dal prestigio.
- Periferie ben collegate (metro A/B, stazioni FR): valori intermedi ma liquidi.
- Segmenti da ristrutturare: notevole sconto, buon margine di trattativa.
Gli acquirenti privilegiano la qualità della vita: piani alti, spazi esterni, condomini curati. Gli immobili « chiavi in mano » si vendono più rapidamente. 📈
Va però sottolineato che i cataloghi degli annunci specializzati riflettono un’immagine più premium della città: sul sito dedicato alle seconde case, la media delle case in vendita a Roma raggiunge livelli molto più alti (campione di annunci spesso orientato verso l’alta gamma). Questa distorsione spiega in parte la differenza tra il prezzo medio di mercato e i prezzi visibili su alcune piattaforme.
Periferia e campagna: prezzi dimezzati
Fuori Roma, i prezzi scendono spesso della metà. Nelle province di Viterbo, Rieti, Latina o Frosinone, si osservano budget frequentemente compresi tra 1.500 e 2.000 €/m², e molto meno per gli immobili da ristrutturare.
- Borghi e piccoli centri: case di paese e appartamenti d’epoca molto accessibili.
- Case rurali da ristrutturare: opportunità da 700–1.200 €/m² secondo lo stato e l’accessibilità.
- Zone ben servite (Castelli Romani, assi ferroviari): valori più stabili.
Risultato: il potere d’acquisto immobiliare cresce man mano che ci si allontana dal raccordo, pur mantenendo un accesso ragionevole alla capitale.
L’effetto post-Covid sul Lazio rurale
Aumento delle vendite a Viterbo, Rieti e nei Castelli Romani
Il lavoro da remoto e la ricerca di spazi verdi hanno rivitalizzato i mercati secondari. Viterbo e Rieti godono di un buon rapporto superficie/prezzo, mentre i Castelli Romani coniugano qualità della vita, panorami e collegamenti verso Roma. 🌿
I dati degli annunci confermano l’appetito per questi territori: le offerte nei Castelli Romani mostrano un prezzo medio al m² sensibilmente inferiore rispetto alla capitale, rafforzando l’attrattiva verso case più grandi con giardino.
- Crescente domanda di spazi esterni (terrazze, giardini, frutteti).
- Ritorno in auge delle case a schiera e dei casali ben posizionati.
- Accesso a internet ad alta velocità diventato criterio decisivo per i lavoratori.
Questa domanda resta selettiva: gli immobili isolati senza servizi né fibra faticano di più.
Le seconde case prendono il posto del turismo urbano
Con un turismo urbano più volatile, le seconde case e i soggiorni più lunghi guadagnano terreno. Le colline intorno a Tivoli, Bracciano o Bolsena attirano per i weekend lunghi e il lavoro ibrido.
- Aumento degli affitti stagionali più lunghi (mid-term).
- Ricerca di autenticità: materiali locali, panorami e accesso alla natura.
- Attenzione alle regole sugli affitti brevi, più severe a Roma che nelle zone rurali.
Prezzi al m² per tipologia di immobile nel Lazio
Appartamenti a Roma vs case rustiche nei dintorni di Tivoli
A parità di budget, la scelta tra superficie e posizione è determinante. 🏡
- Con 350.000 € a Roma: bilocale confortevole o trilocale da ristrutturare a seconda del quartiere.
- Con 350.000 € vicino a Tivoli o nei Castelli Romani: casa di 120–160 m² con giardino, talvolta una dependance.
- Opzione ristrutturazione: abbassare il prezzo di acquisto e reinvestire nel comfort (isolamento, pompe di calore, solare).
Il costo dei lavori varia sensibilmente in base alle condizioni, accessibilità e disponibilità degli artigiani. Anticipate una valutazione energetica per priorizzare gli interventi più redditizi.
Infine, per sfumare le medie citate in precedenza, gli inventari degli annunci mostrano profili molto diversi: su Green Acres, per esempio, la media degli immobili richiesti a Roma è aumentata da stock di fascia alta (valore medio del campione più elevato rispetto alla mediana del mercato), mentre ai Castelli Romani le richieste medie sono molto più accessibili.
Mercato degli affitti solido nella capitale (+5% dei canoni)
La domanda di affitto a Roma è sostenuta da studenti, pubblica amministrazione, sanità e servizi. I canoni sono aumentati di circa +5% recentemente, con forti disparità a seconda del quartiere e della qualità dell’immobile.
- Lungo termine non arredato: sfitto basso nelle zone ben servite.
- Arredato per professionisti/studenti: buona assorbimento, rotazione più rapida.
- Mid-term (1–6 mesi): formato apprezzato da lavoratori in smart working ed espatriati.
I rendimenti lordi variano generalmente tra il 3 e il 5%, di più in micro-località in fase di rinnovo. Selezionare immobili ben gestiti limita le incognite.
A livello internazionale, la domanda estera resta significativa nella provincia di Roma: tra gli acquirenti rilevati sulle piattaforme specializzate, gli Stati Uniti rappresentano la quota maggiore (≈14% delle richieste estere), seguiti da Polonia e Francia (≈12% ciascuna), poi Israele (≈10%).
Queste provenienze spiegano in parte la pressione su alcune fasce e quartieri richiesti dagli stranieri.
Nelle province si avverte ugualmente la presenza estera: Viterbo spicca per clienti americani (≈17% delle domande estere su alcuni inventari), mentre Frosinone ha una domanda internazionale più diversificata (Stati Uniti, Polonia, Germania).
Questi flussi sostengono periodicamente prezzi e richiesta di casali di qualità.
Evoluzione dei prezzi immobiliari nel Lazio
Espansione del lavoro da remoto e mobilità verso le colline laziali
Lo smart working consolida una domanda residenziale più diffusa. I comuni ben collegati (treno regionale, parcheggi di scambio, 5G/fibra) dovrebbero mantenere il vantaggio.
- Compromesso qualità della vita/tempo di percorrenza favorevole alle zone verdi.
- Upgrade della riqualificazione energetica, favorito dai risparmi d’uso.
- Potenziale per i borghi con negozi, scuole e servizi sanitari.
Aspettatevi un premio per gli immobili virtuosi (APE, comfort estivo, riscaldamento efficiente) e per i centri storici animati. 💻
Progetti di rigenerazione urbana lungo il Tevere
A Roma, diverse operazioni di rigenerazione puntano alla riqualificazione delle aree dismesse, alla mobilità dolce e alla valorizzazione delle sponde del Tevere. Questi progetti possono creare sacche di valore a medio termine.
- Assi fluviali e quartieri lungo il fiume meglio collegati.
- Più spazi pubblici, piste ciclabili e mix di funzioni.
- Nuove realizzazioni residenziali con alti standard energetici.
Per l’investitore paziente, seguire questi ambiti di trasformazione offre punti di accesso prima della maturità del mercato. 🏗️
