2026年のロンバルディア不動産市場の主なトレンド
ロンバルディア州は南ヨーロッパで最も活発な市場のひとつであり続けています。堅調な国内需要、国際的な魅力、そして主要立地における限定的な供給が価格を押し上げています。
2023〜2026年のピーク後は徐々に資金調達条件が緩和され、取引が円滑になりました。同時に、エネルギー効率や都市サービスの質が重要な指標となっています。
価格面では、セカンドハウス需要が幅広いスペクトルを示します：ベルガモでは約2,339€/m²、ミラノは約6,153€/m²、コモは約6,333€/m²（別荘特化サイトGreen Acresのデータ）。これはプレミアムエリアとセカンダリーマーケットの格差を裏付けています。
トスカーナを除けばイタリアで最も高価な地域
- 高価格帯：プレミアムエリア（ミラノ中心部、コモおよびガルダ湖畔）。
- 明確な価格差：ウォーターフロント、歴史的中心地、郊外自治体での格差。
- 新築供給の希少性：都心部や湖畔最前線で供給が乏しく、価格を下支え。
ミラノと二次県での大きな二極化
- ミラノ：投資と高度な雇用の大半を集約。
- 中規模都市（ベルガモ、ブレシア、パヴィア、ローディ）：生活の質と鉄道アクセス🚆による着実な成長。
- 内陸部：割安物件の改修による付加価値の可能性。
国際需要では、ミラノは米国（約8%）、ドイツ（約7%）、フランス（約6%）のバイヤーが目立ちます。コモではポーランド（約12%）、米国（約11%）、イスラエル/ドイツ（各約10%）の外国人比率が高く、ガルダ（ブレシア）ではポーランド・ドイツが各約14%を占めています。
ロンバルディアで最も人気のエリア
ミラノ：安定と安全な価値
イタリア経済の中心ミラノは依然として堅実な市場です。中心部の地区（ブレラ、クアドリラテロ、ポルタ・ヴェネツィア、ナヴィリオ、シティライフ、イゾラ）は流動性、サービス、価格の耐性が高いです。
- 強み：雇用、大学、文化、交通（地下鉄の拡大）、転売のしやすさ。
- 注意点：高級・オスマン様式建物は管理費や維持費が高め。
- 賃貸：海外駐在員や国際学生の需要が強い。
市場指標（セカンドハウス）：ミラノの不動産平均価格は261m²で1,606,000€（約6,153€/m²）。特に人気中心地に沿った水準です。
湖畔エリア：コモ、ガルダ、イゼーオが外国人に人気
パノラマビュー、水辺アクセス、建築美が湖畔プレミアムの背景💧。コモは最前列で最高値、ガルダは広域で多様なミクロマーケット、イゼーオは参入価格がやや低め。
- プレミアム：湖畔、象徴的な村（ベラッジオ、トレメッツォ、シルミオーネ）。
- 代替案：湖岸から10〜20分の丘陵地は手の届く予算帯。
- 季節賃貸収益：適地であれば現地条例により可能。
コモ湖の物件広告の平均は約6,333€/m²（84㎡で約532,000€）。最前線・開けた眺望の価値を示しています。
ロンバルディアの手頃な選択肢
ベルガモ、パヴィア、ローディ：価格と暮らしのバランス良好
これら都市はバリュー／価格のバランス、充実の遺産、ミラノへの迅速なアクセスで恩恵を受けています。
- ベルガモ：遺産価値の高いチッタ・アルタ、新市街のモダン地区、空港至近。
- パヴィア：大学都市、堅調な賃貸需要、快適な歴史地区。
- ローディ：ファミリープロフィール、サービスが充実し高速道・鉄道アクセスも良い。
ベルガモの物件平均価格は124m²で約290,000€（約2,339€/m²）。良好な価格／設備バランスの表れ。パヴィアおよびローディは外国人バイヤー比率が当社データベースでは低く、地元オポチュニティが見込まれます。
プレアルプス谷のリノベーション物件
ベルガモ山地・ブレシア山地・ヴァルテッリーナの谷ではルスティコや村の家が大幅割安🏡。
- 参入価格が魅力的、拡張と価値向上の余地あり。
- 改修費用目安：標準リフォーム600～1,200€/m²、フル改修1,500～2,500€/m²（状態やエネルギー性能目標次第）。
- 確認事項：景観・エネルギー・耐震規制、アクセス＆駐車場、インフラ接続など。
ロンバルディアの供給動向と価格水準
3,000€/m²前後の新しいマンション
プライム立地以外では、新築や状態の良い物件は約3,000€/m²で取引され、地域差も大きいです。
- ミラノ：都心5,000～8,000+€/m²、外周部3,000～4,500€/m²。
- 湖畔：眺望・距離・ランクによって3,500～6,000€/m²。
- セカンダリー都市：立地の良い新規物件で2,200～3,200€/m²。
内陸部の田舎家は1,500€/m²から
内陸部の戸建や改装済み農家は1,500€/m²から、土地や付属建物、眺望で割増。
- ランニングコスト：暖房・外構管理・私道維持費用等を想定すること。
- 管理組合：サービス付きで2～5€/m²・月（エレベーター、警備、共用緑地など）。
- 購入諸経費：税金・公証人費用は主／別荘で異なり、追加予算を要する。
ロンバルディアの将来価値の展望
2026年冬季五輪がアルプス地域とインフラに与える影響
ミラノ・コルティナ2026冬季オリンピックがロンバルディアのアルプス地域（ボルミオ、リヴィーニョ）や一部交通路🏔️を刺激。スポーツ拠点や駅近ミクロエリアが注目される可能性。
- インフラ：鉄道・道路のポイント的改善や地域の拡張・近代化。
- ホテルと季節賃貸：好イメージ効果、とくにアクセスの良いリゾートで。
ソンドリオ県（ボルミオ、リヴィーニョ）では現在外国需要は少ないものの、五輪効果で流動性の改善が期待される小エリアも。
セカンダリーマーケットでの緩やかな成長
テレワーク、空間志向、賢い予算運用が着実な成長をセカンダリー都市や内陸部で支えています。
- 投資論点：駅近、リニューアル地区、再生歴史中心地。
- 成功の鍵：「市場」以上に、正しい住所と建物を選ぶこと。
