2026年市場：3年間の安定の後に緩やかな上昇
2022～2026年の比較的穏やかなサイクルの後、2026年は緩やかな上昇で始まります。これは大学都市と賃貸需要により牽引されています。金利は安定し、移動性が回復し、供給は抑制されたままです。
この再起動の原動力：
- 大都市への学生と若年労働者の流入。
- アドリア海沿岸での観光強化。
- イタリア平均を上回る生活の質とインフラ。
- 歴史的中心地での新築物件の供給が限定的。
平均価格：約2,800€/m²（+2.4%）
地域の平均価格は2,800€/m²前後、前年比+2.4%の伸びです。格差は大きく、ボローニャ中心地やリミニの一部エリアは平均を上回り、周辺自治体や中規模都市はより手ごろな水準を維持しています。
注記：Green-acresサイトに掲載されたセカンドハウスの広告によると、モデナの売家は非常に広い物件が多いため平均価格が高くなっています（広告観測値の平均約2,851,000ユーロ、広い面積で約2,851€/m²）、都市市場と伝統的物件間での供給の多様性を示しています。
実際の予算は、立地、エネルギー状況、交通・学校・海へのアクセスに大きく左右されます。
ボローニャとリミニ：需要の牽引役
ボローニャは高度人材雇用と学生が集中し、リミニは四季を通じた観光とイベントが特長です。両都市が地域の活力を生み出します。🏘️
- ボローニャ：大学、バイオテクノロジー、サービスの中心地、賃貸圧力が高い。
- リミニ：ビーチ、展示会、ホテル業、短中期滞在の需要が強い。
- アクセス：高速道路、快速鉄道、空港が市場の流動性を支援。
エミリア＝ロマーニャでの強いセグメンテーション
市場は「通りごと」に異なります。歴史的中心地、大学ゾーン、交通利便性の高い周辺などのミクロエリアごとに、供給、建物のエネルギー性能、賃貸魅力度によって明確な違いがみられます。
ボローニャ：供給の希少性、家賃上昇（+7%）
賃貸需要の高まりで家賃は+7%上昇しました。中心部では供給が希少で、エネルギー性能の高いリノベーション済物件はすぐ成約します。
- 探し方：流動性重視なら歴史的中心、シェアなら大学地区、収益性なら交通至便の郊外。
- 要確認事項：エネルギー評価、マンション管理、既存建物の防音性。
- 戦略：コンパクトな面積（ワンルーム／2部屋）で交通・学校近接を優先し稼働を確保。
パルマとモデナ：ファミリー向け&伝統資産市場
パルマとモデナは家族と資産運用層に選ばれ、より安定した市場を提供します。利回りは穏やかで空室率は低く、好立地なら転売もスムーズです。
- 強み：生活環境、食品・機械産業、堅実な公共サービス。
- ターゲット：外部スペース付T3/T4、駐車場、学校近接。
- 購入のポイント：方位、エネルギー性能、管理費コントロール。
公開需要データ（Green-acres）によれば、ボローニャ、パルマ、リミニ、モデナ県では主要な外国人バイヤーは特定されていません。これはこれらの地域では主に国内市場であることを示し、一部セグメント（セカンドハウス・歴史的資産等）は特定の層に魅力となっています。
アドリア海沿岸での投資
アドリア海岸エリアは、セカンドハウスと賃貸投資が混在しています。季節需要は春と秋にも広がり、短期滞在・リモートワーク需要に後押しされています。🏖️
ラヴェンナ、リミニ：セカンドハウス&観光賃貸
2つの補完的なプロファイル：
- ラヴェンナ：歴史資産、自然、家族向けビーチ、リピーター中心の顧客層。
- リミニ：活気あるリゾート、イベント、国際観光、高い回転率。
- 人気物件：1-2ベッドルーム、バルコニー/テラス、駐車場、ビーチと商業圏徒歩圏。
- 注意点：短期賃貸規約、繁忙期の運用、騒音や塩害への耐性。
- 持続的価値：十分な断熱、効率的なエアコン、最新の診断書。
外国人バイヤーの特徴：ラヴェンナに注目
Green-acres掲載の外国人需要によれば、ラヴェンナでは明確な外国人バイヤーが見られ、ドイツ（約21%）、続いてフランス（約16%）が多数派です。
この需要の中央値は280,000ユーロ程度、中央値面積は338m²で、m²あたり中央値は828€/m²と、沿岸エリアより広めでセカンドハウス向きの物件が多い傾向です。
2022年以降のシーズン賃貸の伸長
2022年以降、近場観光と柔軟な滞在形態の伸長がシーズン賃貸を押し上げています。稼働期間が長くなり、春とオフシーズンの稼働も向上しています。
- 運用：地元オペレーター委託や自動化（セルフチェックイン、清掃、動的料金）。
- 差別化：高耐久家具、高速Wi-Fi、ワークスペース、月単位滞在。
- 購入の即時評価方法：年間総収入見積もりから経費（管理費、維持・修繕・税等）を引き、リフォーム・エネルギー予算も加味して資本コストと比較。
エミリア＝ロマーニャ不動産市場の見通し
今後は緩やかな上昇傾向が続く見込みですが、各地域でサイクルがあります。交通インフラとエネルギー性能が優れた物件は市場平均を上回る一方、リノベーションが必要な物件はより大きな値下げが想定されます。
強力な地域経済で堅調な需要維持
エミリア＝ロマーニャは多様で輸出力のある経済基盤により、雇用と不動産需要を支えています。
- けん引要因：産業・サービス、大学、観光、インフラ。
- 注視すべきリスク：金利動向、短期賃貸に関する地域規制、沿岸部の気象リスク。
- 2030戦略：『15分圏』立地重視、高エネルギークラス優先、都市ごとに収益性と流動性を判断。
