2026年市場：ロンバルディア州は依然として不動産の牽引役
イタリアで最も人口が多く生産性も高い地域であるロンバルディア州は、2026年も不動産のエンジンであり続けます📈。金利の徐々に落ち着く傾向と雇用の安定が需要を支えており、地域ごとの格差は依然として大きいものの堅調です。
州平均価格：約3,350€/m²、前年比+2.1％
2026年、平均価格は3,350€/m²前後で、前年比+2.1％程度の上昇となります（参考データ）。物件の種類や立地によってパフォーマンスは異なります。
- 都市中心部（ミラノ、モンツァ、コモ）：リノベ済みでエネルギー評価の高い物件に引き続き強い需要。
- アクセスの良い郊外：屋外スペース付きの新しい住宅に再び注目。
- 資産性重視市場（マントヴァ、クレモナ）：取引量は安定、緩やかな価値上昇。
- 観測される中央値の売却期間：価格適正物件で60～90日。
ミラノがトップ：2026年平均5,600€/m²
平均5,600€/m²付近で、ミラノはそのリーダーシップを確認しています🏙️。市内でも格差は明確で、中心部は高値、再開発エリアはやや控えめの価格です。
- 都心部（ブレラ、クアドリラテロ、ドゥオモ）：高級物件は8,000€/m²を超えることも多い。
- 変貌中のエリア（ポルタ・ロマーナ、ボヴィーザ、ランブラーテ）：割安感はあるが都市開発や交通網（M4、M5）の恩恵で将来性が高い。
- 賃貸投資：第三次産業や学生需要で下支え、表面利回りは立地・状態により3～4％程度が典型。
市場ポイント—セカンドハウス：ミラノで購入可能な物件によれば、広めの物件（約261㎡）で平均6,153€/m²、中央値予算は約1,606,000€。全体平均より高めなのは、グリーン・エーカーズで観測される高価格帯ニーズによるものです。
ロンバルディア州のセカンダリーマーケット
ベルガモとブレシア：2023年文化都市、価格に持続的な影響
2023年は知名度向上の特別な一年となりました🏛️。2026年に至っても、リノベされた歴史的中心部やサービス至近物件への需要が根強いです。
- ベルガモ：市内リノベ済みアパートで2,400～3,200€/m²がよく見られる例。
- ブレシア：エリアによって2,200～3,000€/m²、エネルギー性能の高い物件への人気上昇。
- 短期・法人向け賃貸も活発、文化イベントや観光が追い風。
ベルガモの物件一覧では、約124㎡で平均2,339€/m²、予算は約290,000€。これはリノベ済み中心部よりやや幅広ですが上記レンジ内です。
クレモナとマントヴァ：安定感と資産価値の魅力
これらの市場は取得コストが低く、イタリアで最初の購入にも適しています🏞️。建築遺産は急騰材料というよりは価値維持のエンジンです。
- 典型的な価格帯：中心地区の良好な物件で1,600～2,300€/m²。
- 価格の揺れは小さく、取引量は安定。リノベ費用には要注意。
湖岸地域：高級感と強い外国人需要
湖エリアは国際的な強い吸引力を持っています🌊。土地希少性と眺望が大きなプレミアムを生み、特に「水際」物件で顕著です。
コモ湖・ガルダ湖：4,000～8,000€/m²
- コモ湖（コモ、チェルノッビオ、ベッラージョ）：眺望付きリノベ物件で5,000～8,000€/m²、一線は+20～+40%の価格。
- ガルダ湖（シルミオーネ、デゼンツァーノ、サロ）：立地・設備により4,500～7,000€/m²。
- 季節賃貸：4～10月は高稼働。規制・認可チェックは必須。
コモ湖のコモの販売物件は、平均約84㎡で6,333€/m²（予算約532,000€）、5,000～8,000€/m²レンジ内。
ガルダ湖のブレシア側サロの売り出し価格は、平均342㎡で3,863€/m²、予算約1,321,000€。㎡単価が抑えめなのは、広い2列目ヴィラが多い一方、1列目は高値を維持しています。
シルミオーネ・ベッラージョ周辺の新築・エコ住宅
新興プロジェクトでは省エネ性と快適性が重視され🌿、国際的な「すぐ住める」物件ニーズに応えています。
- 目標：A/A4エネルギークラス、高断熱、ヒートポンプ、太陽光発電。
- 快適性・サービス：スマートホーム、共用プール、EV充電器、コンシェルジュ。
- 高性能物件はランニングコストを抑え、売却もしやすい傾向。
需要のタイプと動向
高級セカンドハウス需要の増加
- 重視点：眺望、テラス・庭、駐車場、サービスへのアクセス。
- 即入居可能で修繕が少ない物件を志向。
- 湖岸で多い予算：一等地で80万～200万ユーロ、それ以外はより手ごろな物件も。
ドイツ・スイス人顧客の増加
- 地理的近さと優れた交通インフラ。
- 生活の質、美食、気候、マリンスポーツや山も楽しめる。
- ユーロ圏での資産分散、居住・余暇兼用ニーズ。
ロンバルディア州不動産価格の2026～2030年推移
観光地エリアでは緩やかな上昇見込み（年+3％）
- 建築用地の希少性と国際需要が継続して強い。
- より高品質な供給（省エネ性やサービス重視）が進展。
- 主なリスクは、短期賃貸の規制や省エネ改修のコスト増。
ミラノは新規プロジェクトで価格安定へ
- 複数のエリアで新築・リニューアル物件が供給され、堅調な需要が吸収。
- 2026～2030年の中心シナリオ：全体的に価格は安定～微増（年0～+1.5％）、家賃は上昇傾向。
- 売却時はローカル（通り、交通、エネルギー性能など）の選択が決め手。
安心して購入するためのポイント 🔎
- 利用目的（自用・賃貸・売却）や総予算の把握からスタート。
- 事前資金審査を受け、購入費用（中古で7～10%、新築で3～5%）も見込むこと。
- APE/診断書や都市計画適合、区分所有状況の確認は契約前に必須。
- サービスや交通の充実した立地を選ぶことで、将来的な価値保全につながる。
