2026年サルデーニャ島の不動産市場
平均価格：約2,700€/m²、前年比わずかに上昇（+1.9%）
2026年のサルデーニャ島不動産市場は、セカンドハウス需要と観光業の回復に支えられ堅調を維持しています。平均価格は約2,700€/m²で、前年比では+1.9%と緩やかな上昇となりました。
ただし、立地・物件状態・眺望による差は大きく、海眺望付きの即入居可物件は依然として高く評価されます📈。
- アクセス：ビーチやマリーナ近接で価値上昇。
- 状態：最近リノベーション済み・省エネ性能が重視される。
- 希少性：好立地の小面積物件、海眺望ヴィラは特に人気。
北部（コスタ・スメラルダ）と南部（カリアリ）の格差
サルデーニャは多様な市場を持ちます。観光客の多い北部は高価格帯、南部や内陸はより手頃です。
- コスタ・スメラルダ（ポルト・チェルボ、ポルト・ロトンド）：プレミアム物件で約7,000–15,000€/m²、一部の特別なヴィラはさらに高額。
- カリアリおよび都市圏：エリアや設備により約2,500–3,500€/m²。
- 内陸（ヌオロ、オリスターノ、村部）：約800–1,800€/m²、個性的な邸宅にチャンスあり。
これらの価格帯は、現地市場の実勢を反映し、エリアや状態、眺望で変動します。「立地・状態・外部空間」が成功のカギです。
最新の例として、セカンドハウス専門サイトGreen-Acresの需要データより：
- ポルト・チェルボの購入用住宅は約14,333€/m²、
- ポルト・ロトンドの購入用住宅は約11,750€/m²、
- パラウの購入用住宅は約4,018€/m²、
- ラ・マッダレーナの購入用住宅は約5,248€/m²。
これらの違いは「眺望＋海へのアクセス効果」を裏付けています。
サルデーニャ北部：ラグジュアリーとエクスクルーシビティ
ポルト・チェルボ／パラウ：10,000€/m²超のヴィラ
ターコイズブルーの入り江と有名なマリーナが点在するポルト・チェルボ〜パラウ〜ラ・マッダレーナのトライアングルは、ヨーロッパ最高級リゾートと同等の価値を誇ります🌊。
- 差別化要素：一面海ビュー、海岸への徒歩アクセス、マリーナ、プール、著名な建築設計。
- 予算目安：高級ヴィラはしばしば10,000€/m²超、リノベ済み好立地アパートも高値で取引。
- 要チェック：都市計画遵守、海岸法規制、維持コスト（プール・庭・管理費）。
供給は少なく、シーズンは短期集中型。見学時期や銀行手続きを前倒しすることで希少物件を狙いやすくなります。
このセグメントでは、ポルト・チェルボのヴィラの直近検索予算はしばしば200万ユーロ超、ポルト・ロトンドは約150万ユーロで、主にファミリー向けの広さです。予算設定の参考にどうぞ。
外国人投資家が多数進出
ドイツ、スイス、フランス、イギリス、北欧諸国の国際的な顧客が、高品質セカンドハウスや季節賃貸収入を求めています。
- 資金調達：現地銀行で非居住者にも60～70％融資可（要健全な審査資料）。
- 管理：シーズン中のコンシェルジュ、委託チェックイン、短期賃貸契約。
- 価値向上：上質な改装（キッチン、エアコン、テラス）で稼働率・宿泊単価アップ。
国籍別需要では、Green-Acres調査によるとオルビア＝テンピオ地区はフランス人（約17％）、ドイツ人（約13％）、アメリカ人（約12％）が中心。ヌオロではアメリカ人（約23％）とフランス人（約18％）、カリアリではフランス人（約19％）が首位。賃貸戦略のヒントになります。
現実的な賃貸カレンダー（5月〜9月、ピークは7・8月）は収支を安定させつつ、オーナー利用週も確保できます🐚。
南部・内陸：手頃さと本物志向
カリアリ：活発な住宅市場
カリアリは雇用、大学、観光の3要素が揃い、市場は組織化され賃貸需要も安定しています。
- 注目エリア：マリーナ／スタンパーチェ（雰囲気）、カステッロ（歴史）、ポエット〜クアルト・サンテレーナ（ビーチ）、ピッリ（コスパ）。
- 賃貸：学生・社会人向き長期家具付き賃貸が主流、中心部・海沿いはシーズン賃貸も可能。
- 魅力：空港15分、サービス充実、バリアフリー、エネルギーリノベも評価高。
安心して購入するには、管理状態良好なマンションや管理費・エレベーター・外壁・屋根等の確認が重要。バルコニーやテラスが大きな付加価値に☀️。
オリスターノ・ヌオロ：村の家が格安
島の中心部は穏やかな生活と低価格が魅力。オリスターノの石造り住宅など、パティオや屋上テラス付きの物件も手に入ります。
- 価格目安：立地と状態で800～1,500€/m²、改修が必要な場合が多い。
- リノベ費用：改修はおおよそ700～1,200€/m²（プロジェクト内容による）。
- 生活の質：オーセンティシティ・自然・伝統。移動は車が推奨。
購入前には、正確な面積算定・構造診断・工事見積もりを実施しましょう。エネルギー補助金もありますが条件や内容変更が伴うため現地確認を推奨します。
サルデーニャ島不動産市場の物件タイプとトレンド
セカンドハウス、石造り住宅、コンテンポラリーヴィラ
市場は3大カテゴリー（いずれも独自の魅力）に集約されます。
- 海沿いセカンドハウス：小面積・効率的設計、テラスや駐車場。好立地なら流動性抜群。
- 石造り住宅：個性・空間・田園賃貸の可能性、省エネ性能に注意。
- 現代的なヴィラ：快適性、プール・眺望。高額だが維持しやすい。
買い手は採光、屋外スペース、エアコンを重視します。間取りと開放感のある眺望が再販時の強み🏡。
観光シーズン短期賃貸市場の成長
夏場の需要は依然強く、旅行者期待もグレードアップ（高品質・サービス・エコ）しています。
- シーズナリティ：ピークは7〜8月、5・6・9月の肩シーズンも有望。
- 収益性：好立地2部屋タイプなら高い稼働率を目指せる。海ビュー・ビーチ近接は賃料を押し上げる。
- 規制：サルデーニャでは短期賃貸にIUNコードによる登録必須、マンション規約・税制も要確認。
- 管理：清掃・リネン・チェックイン・滞在税など管理業務も。現地業者委託で運営が円滑に。
堅実な収支計画の構築（週単価、稼働想定、維持費）は必須。保険やエネルギーコストの先行見積も大切です。
