2026年トスカーナの不動産市場 📈
平均価格：~3,100€/m²、前年比+2.5％
2026年の平均価格は3,100€/m²前後で、前年比+2.5％程度上昇しています。沿岸部、美術都市、内陸部での価格差は依然として顕著です。
- 沿岸部および有名なリゾート地（ヴェルシリア、マレンマ）：立地により3,500〜6,000€/m²。
- 美術都市・州都：2,800〜5,500€/m²。
- 田園地・村落：1,500〜2,500€/m²、リフォーム必要な場合はさらに安価。
市場は流動的で、売却にかかる期間は通常2〜5か月。交渉余地は物件の状態や場所によっておおむね3〜7％です。
最近の需要は地域ごとの価格差を裏付けています：
- フィレンツェは明らかに高水準（広い物件で約7,600€/m²）、
- ルッカは約2,700€/m²、
- アレッツォ約2,080€/m²、
- シエナ約2,370€/m²、
- プラートの不動産購入約2,760€/m²、
- ポンテデーラの不動産購入約2,300€/m²。
- ピサは約920€/m²ですが、主に大きな面積の物件が対象のため、慎重に解釈が必要です。
注記：本データは閲覧・申込のあった物件（セカンドハウス市場）に基づく目安であり、正式な公証人による価格とは異なります。
フィレンツェとルッカ：最も高価格な市場
フィレンツェは特にCentro Storico、Oltrarno、フィレンツェ丘陵（フィエーゾレ、セッティニャーノ）で価値と希少性が集中します。特徴的な物件は5,000€/m²超、さらなる高額となるアドレスも多いです。
ルッカでは城壁内と周辺の丘が価格上昇を牽引。リノベ済みの石造り邸宅で眺望・プール付きは特に人気です🏡。
- プレミアムエリア＝供給不足、競争激化、高い建築品質。
- 歴史地区では文化財規制や民泊規制に要注意。
- 立地、日当たり、アクセスが良ければ長期的な価値も安定。
参考情報：
- 高級物件の最新需要はフィレンツェ不動産を参照。
- ルッカでは丘viewのカザーレやヴィラ市場も注目です。
アート市場での外国人バイヤー：
- フィレンツェ：米国（約23％）、フランス（約12％）、ドイツ（約9％）が中心。
- ルッカ：米国（約15％）、スイス（約11％）、フランス（約9％）。
田舎のトスカーナ、依然として手が届く市場 🌿
アレッツォ、ピサ、シエナ：1,800〜2,200€/m²の物件
アレッツォ、ピサ、シエナの田園部や郊外には、1,800〜2,200€/m²の家屋が中心（中心部および近隣自治体は除く）。
- アレッツォのリノベーション必要な農家 (120-180 m²)：18万〜32万€（リフォーム/アクセスによる）。
- ピサの土地付きリノベ済み石家（200-300m²）：38万〜65万€。
- シエナの土地・別棟付きポデーレ：状態良好な場合は70万€超のことも。
指標として、最近の需要はアレッツォで~2,080€/m²、シエナで~2,370€/m²。一方ピサは広い面積のためm²単価は低め。
価格を大きく左右する条件：アクセスの良さ（車道）、眺望、方角、エネルギー等級、水源・サービスとの距離。
外国人需要が強く、主に英国・オランダ勢
英国、オランダ、北欧諸国からの需要が強く、国際市場の勢いは根強い🌍。リモートワーク、景観の魅力、観光基盤がこの動向を後押し。
- フィレンツェ：北米、その後フランス/ドイツ勢が目立つ。ルッカ：スイス、フランス、オランダ中心。
- ピサ：ドイツ（約15％）、続いてフランス・ポーランド（約11％）、米国（約9％）。
- アレッツォ・シエナ：米国（約20％）、西欧（仏・独・スイス）で、予算幅は物件内容次第。
- 為替変動と為替戦略：適切なタイミングで予算確保。
- 技術書類：地籍図面、APE（エネルギー等級）、設備適合。
- 一般的なプロセス：申込→仮契約→チェック（公証人・測量士）→8〜12週で本契約締結。
トスカーナの平米単価 🧭
石造りの家、アグリツーリズモ、プール付きヴィラ
- 石造り家屋（カザーレ）：趣、厚い壁、多くは断熱工事が必要。
- アグリツーリズモ：住居+事業、別棟やゲストルーム、季節収入の組合せ。
- プール付きヴィラ：期待価格50万€超、方角や眺望が決め手。
リノベーション工事の目安：丁寧な改装で800〜1,200€/m²、大規模改修で1,200〜1,800€/m²。プールはプロジェクトによるが4万〜8万€程度。
事前に許認可（SCIA、景観制約）、冬季アクセス、排水要件を要確認。
供給は限定、観光で価格下支え
歴史的建造物の在庫は有限、増築規制あり、観光需要も堅調。これら要因で特に有名観光地の価格は安定。
- 優良地のバケーションレンタル：グロス利回り4〜6％、ネット2.5〜4％（諸経費後）。
- リスク：シーズナリティ、地域規制、維持費のインフレ。
- 対策：通年型立地、プロ運用、エネルギー改修。
トスカーナの今後の価格動向 🔮
穏やかな成長と建築遺産の保全
中心シナリオは、希少性と資産価値の評価を背景に、穏やかで安定した成長。平均1〜3％/年ペースの上昇が予想され、ミクロ市場ごとの差はある見込み。
「価値の高い」投資は優位性維持：好立地の歴史地区、人気丘陵地、プレミア沿岸部。省エネ化改修案件は今後さらに評価される可能性。
長期賃貸市場の台頭：移住者に注目
ハイブリッドワーク普及で、快適な家・光回線・書斎・鉄道アクセスを求める国際的需要増加。月額家賃は地方都市のT3で800〜1,200€、フィレンツェ中心部なら1,500〜2,500€が目安。
- オーナーの注目点：高効率暖房、断熱、光回線、屋外スペース。
- 契約形態：4+4年または3+2年が一般、「cedolare secca」課税も可（要専門家確認）。
- 狙い目：交通至便な町（プラート、ポッジボンシ、ポンテデーラ）、通年の暮らしやすさ—プラート／ポンテデーラの地域動向をチェック。
