2026년 시장: 3년 안정 이후 소폭 상승
2022-2026년 사이의 비교적 조용한 사이클 후, 2026년 에밀리아-로마냐의 시장은 대학 중심과 임대 수요의 영향으로 소폭 상승세를 보입니다. 금리는 안정되고, 이동성이 회복되며, 매물 공급은 완만하게 유지됩니다.
이 회복의 동력:
- 대도시로의 학생·젊은 근로자 이동.
- 아드리아 해안의 관광 활성화.
- 이탈리아 평균을 뛰어넘는 삶의 질과 인프라.
- 역사 중심지 내 신규 주택 공급 제한.
평균가: 약 2,800 €/m² (+2.4%)
지역 평균 가격은 2,800 €/m² 수준으로, 연간 약 +2.4% 상승했습니다. 격차는 여전하며, 볼로냐 중심지와 리미니 일부 지역은 평균을 상회하고, 외곽 도시 및 중견 도시는 상대적으로 더 저렴한 수준을 유지합니다.
참고: Green-acres 사이트의 세컨드하우스 매물 공고에 따르면, 모데나의 매매 주택은 대형 주택이 많아 평균 가격이 높게 나타났습니다(대형 매물 기준 평균 약 2,851,000€, 단위면적당 약 2,851 €/m²). 이는 도심 시장과 자산형 주택 간의 매물 다양성을 보여줍니다.
실제 예산은 위치, 에너지 효율, 교통/학교/바다 접근성에 따라 크게 달라집니다.
볼로냐와 리미니: 수요를 이끄는 도시
볼로냐는 고급 일자리와 학생이 집중되며, 리미니는 사계절 관광과 다양한 이벤트로 시장을 견인합니다. 이 두 도시가 지역 전체의 역동성을 주도합니다. 🏘️
- 볼로냐: 대학, 바이오텍, 서비스, 임대 수요 압박.
- 리미니: 해변, 박람회, 호텔업, 단기-중기 체류 수요 강세.
- 접근성: 고속도로, 고속철도, 공항이 시장 유동성에 기여.
에밀리아-로마냐의 뚜렷한 세분화
시장은 « 한 거리마다 » 다릅니다. 도심, 대학 구역, 교통 좋은 경계지역 등 마이크로 구역별로 공급, 건물 에너지 효율, 임대 매력에 따라 뚜렷한 양상을 보입니다.
볼로냐: 공급 희소, 임대료 상승 (+7%)
임대 시장 긴장으로 +7% 내외의 임대료 상승이 나타났습니다. 구도심 내 공급은 적으며, 리모델링되고 에너지 등급이 좋은 주택은 빠르게 소진됩니다.
- 추천 지역: 유동성은 구도심, 쉐어하우스는 대학가, 수익률 최적화는 교통 좋은 근교.
- 확인 필수: 에너지 진단, 공동주택 관리, 기존 건물의 방음 품질.
- 전략: 소형(스튜디오/T2) 위주, 교통/학교 근접 매물로 입주율 확보.
파르마·모데나: 가족형 및 자산형 시장
파르마와 모데나는 가족·자산형 투자자에게 인기가 높고, 수익률은 온건하며 공실률이 낮습니다. 좋은 입지에선 매매도 원활합니다.
- 장점: 삶의 질, 식품·기계 산업, 견고한 공공 서비스.
- 주된 수요: 3-4룸(T3/T4)에 외부 공간, 주차장 및 인근 학교.
- 구매 포인트: 채광, 에너지 효율, 관리비 절감.
Green-acres 기반 구매 데이터에서 볼로냐, 파르마, 리미니, 모데나 4개 구역은 외국인 주요 구매자가 뚜렷하지 않아, 세컨드하우스나 자산형 시장을 제외하면 주요 수요가 국내 수요임을 보여줍니다.
아드리아 해안 투자
아드리아 해안은 세컨드하우스와 임대 투자처로 각광받습니다. 계절적 매력은 봄, 가을까지 확장되며, 단기 체류와 재택근무가 시장을 견인합니다. 🏖️
라벤나, 리미니: 세컨드하우스와 관광 임대
서로 보완적인 두 가지 대표 프로필:
- 라벤나: 문화유산, 자연, 가족 해변, 충성도 높은 단골.
- 리미니: 활기찬 해변, 각종 이벤트, 국제 관광, 높은 회전율.
- 선호 매물: 1~2룸, 발코니/테라스, 주차장, 해변·상점 도보권.
- 유의사항: 공동주택의 단기임대 규정, 성수기 관리, 소음·염분 노출.
- 지속가치: 단열, 효율적인 에어컨, 최신 진단.
외국인 구매자 특징 – 라벤나 집중
Green-acres 데이터에 따르면 라벤나의 외국인 구매 비중이 눈에 띄며, 독일(약 21%), 프랑스(약 16%) 순으로 높습니다.
해당 지역의 외국인 문의 매물 중, 중위가격은 280,000 € 수준, 중위면적은 338 m²로, m²당 중위가격이 828 €/m²로 나타나, 해안 평균보다 넓은 세컨드하우스 매물이 다수임을 시사합니다.
2022년 이후 계절 임대 성장
2022년부터 인근 관광과 유연한 체류 증가로 시즌 임대 성장이 빨랐습니다. 여러 계절로 객실 점유 기간이 확대되고 봄·가을 가시성도 개선되었습니다.
- 운영: 현지 운영자 위탁 또는 자동화(체크인, 청소, 동적 요금).
- 차별화: 내구성 가구, 고속 Wi-Fi, 워크스페이스, 월임대 옵션.
- 간편 수익 평가: 12개월 예상 매출에서 비용(공동주택 관리비, 유지보수, 세금, 관리) 차감, 리노베이션/에너지 예산 반영 후 자본비용과 비교.
에밀리아-로마냐 부동산 시장 전망
전망은 국지적 순환을 동반한 완만한 성장세로 보입니다. 수요 및 에너지 효율이 뛰어난 지역이 초과성과를 보이고, 리모델링이 필요한 매물은 할인 폭이 크다는 특징이 있습니다.
강한 지역 경제 덕분에 지속 수요 전망
에밀리아-로마냐는 다변화된 수출 기반 경제로 고용·부동산 수요를 탄탄히 받쳐줍니다.
- 성장 요인: 산업 및 서비스, 대학, 관광, 인프라.
- 위험요소: 금리, 단기임대 규제, 해안 기후 위험.
- 2030 전략: « 15분 도시 » 입지, 상위 에너지 등급, 수익률-유동성 간 균형 맞추기(도시별 전략).
