이중 속도의 부동산 시장
로마: ㎡당 평균 3,700유로, 2026년 1.8% 상승
시장의 중심은 여전히 수도인 로마이며, ㎡당 약 3,700유로의 평균가와 2026년에 +1.8%의 상승이 예상됩니다. 지역에 따라, 지하철 접근성이나 공동주택의 상태에 따라 시내에서도 가격 격차가 큽니다.
- 중심 및 역사적 지역: 국제 수요와 명성에 의해 프리미엄이 유지됨.
- 연결이 잘 된 외곽(지하철 A/B, 주요 기차역): 중간 가격이나 거래가 잘 됨.
- 리노베이션이 필요한 구역: 민감한 감가상각, 협상 여지 높음.
구매자는 생활의 질에 우선순위를 둡니다: 높은 층, 야외 공간, 잘 관리된 공동주택. « 즉시 입주 가능한 » 매물은 더 빨리 팔립니다. 📈
다만 전문 중개사이트의 매물 목록은 도시의 더 프리미엄한 모습을 전달한다는 점에 유의해야 합니다: 세컨드 하우스 전용 사이트에서는 로마 매매 주택의 평균이 훨씬 높은 수준(상위 등급 매물 중심 샘플)까지 오릅니다. 이러한 괴리로 인해 시장의 평균 가격과 특정 플랫폼에서 보이는 가격 간 차이가 부분적으로 설명됩니다.
외곽 및 시골: 가격 반 토막
로마를 벗어나면 가격이 종종 반으로 하락합니다. 비테르보, 리에티, 라티나, 프로시노네 주에서는 예산이 자주 ㎡당 1,500~2,000유로 사이이며, 리노베이션이 필요한 매물은 훨씬 저렴합니다.
- 마을 및 소도시: 저렴한 시내 주택 및 구식 아파트.
- 개보수 필요한 농촌 주택: 상태와 접근성에 따라 ㎡당 700~1,200유로부터 기회.
- 교통이 좋은 지역(카스텔리 로마니, 철도 노선): 더 안정된 가치 유지.
결과적으로, 로마 순환도로에서 멀어질수록 부동산 구매력이 비약적으로 올라가고, 수도 접근성도 유지할 수 있습니다.
포스트 코로나가 시골 라치오에 미친 효과
비테르보, 리에티, 카스텔리 로마니에서 매매 증가
재택근무와 자연을 찾는 열망이 2차 시장을 활기차게 만들었습니다. 비테르보와 리에티는 면적 대비 가격이 좋고, 카스텔리 로마니는 생활환경과 전망, 로마로의 교통이 결합되어 매력적입니다. 🌿
매물 데이터는 이 지역에 대한 관심을 뒷받침합니다: 카스텔리 로마니 매물은 로마보다 ㎡당 평균 가격이 확연히 낮아, 넓은 정원 딸린 주택에 대한 선호를 높입니다.
- 야외 공간(테라스, 정원, 과수원)에 대한 수요 증가.
- 조건 좋은 타운하우스, 농가의 재평가.
- 고속 인터넷 접근성이 현역 근로자의 필수 조건으로 등극.
이 수요는 선별적입니다: 서비스나 광섬유가 없는 외딴 매물은 매매에 더 어려움을 겪습니다.
세컨드하우스가 시내 관광을 대체하다
도시 관광의 변동성이 커지면서 세컨드하우스와 장기 체류 수요가 증가하고 있습니다. 티볼리, 브라치아노, 볼세나 인근 언덕은 장기 주말과 하이브리드 근무에 매력적입니다.
- 더 길어진 시즌 임대(mid-term) 수요 증가.
- 현지 소재 자재, 전망, 자연 접근성 등 진정성 추구.
- 단기 임대 규제는 시골보다 로마에서 더 엄격하므로 주의 필요.
라치오 지역별 유형별 ㎡당 가격
로마의 아파트 vs 티볼리 주변의 전통 주택
동일한 예산일 경우, 면적과 위치의 타협이 중요합니다. 🏡
- 로마에서 35만 유로: 쾌적한 2룸 혹은 리노베이션 필요한 3룸(지역에 따라 다름).
- 티볼리나 카스텔리 로마니 근교에서 35만 유로: 정원 딸린 120~160㎡ 주택, 경우에 따라 별채 포함.
- 리노베이션 선택 시: 매입 가격을 낮추고 단열, 히트펌프, 태양광 등 쾌적함에 투자.
리노베이션 비용은 상태, 접근성, 장인 구인난에 따라 상당히 달라집니다. 수익성이 높은 요소부터 우선순위를 두도록 에너지 진단을 권장합니다.
또한, 앞서 언급한 평균값을 보정하자면, 매물 인벤토리마다 양상이 다릅니다: 예를 들어, Green Acres에서 요청되는 로마 매물 평균 가격은 하이엔드 재고 때문에 시장 중간값보다 높게 나타나지만, 카스텔리 로마니는 평균 수요가 훨씬 접근 가능합니다.
수도에서 견고한 임대시장(+5% 임대료)
로마의 임대 수요는 학생, 공공기관, 의료, 서비스 산업에서 계속 견조합니다. 최근 임대료는 약 +5% 상승했으며, 지역과 매물 품질에 따른 편차가 큽니다.
- 비가구 장기임대: 교통 좋은 지역에서 공실 저조.
- 가구 완비(직장인/학생): 소화 좋고, 회전 빠름.
- 중기(1~6개월): 재택근무자, 외국인 선호 포맷.
총 임대수익률은 일반적으로 3~5% 사이며, 특히 재개발 지역은 더 높을 수 있습니다. 관리가 잘 되는 건물 선택은 위험을 줄입니다.
국제적으로는, 로마 주에서 외국인 구매 수요가 상당합니다: 전문 플랫폼 기준, 미국(≈14%의 해외 수요)이 가장 많고, 폴란드와 프랑스(각각 ≈12%), 이스라엘(≈10%)이 그 뒤를 잇습니다.
이러한 출신국 분포는 외국인 인기 지역 및 세그먼트의 가격 상승 압력을 일부 설명합니다.
지방에서도 외국인 존재가 뚜렷합니다: 비테르보는 특히 미국인(특정 샘플 기준 해외 수요의 ≈17%)에게 인기가 있고, 프로시노네는 미국, 폴란드, 독일 등 다양한 국제 수요를 받고 있습니다.
이러한 흐름은 우수 농가에 대한 수요와 가격을 일시적으로 지지합니다.
라치오 부동산 가격의 변화
재택근무 확대와 라치오 언덕 지역으로의 이동
재택근무는 더 분산된 주거 수요를 뒷받침합니다. 연결이 잘 된 지자체(지역 열차, 환승주차장, 5G/광섬유)는 이점을 계속 유지할 전망입니다.
- 생활의 질/통근 시간 간 균형에서 녹지 지역이 유리.
- 에너지 리노베이션의 고급화, 사용 절감에 힘입어 성장 중.
- 상점, 학교, 의료서비스가 있는 마을의 성장 잠재력.
에너지효율(DPE), 여름 쾌적, 효율적인 난방 등 성능 좋은 매물과 활기찬 마을 중심지는 추가 프리미엄이 붙을 것입니다. 💻
티베르 강 유역 도시재생 프로젝트
로마에서는 여러 도시재생 프로젝트가 유휴지 재활성화, 친환경 교통, 티베르 강변의 가치 재평가를 목표로 추진 중입니다. 이러한 프로젝트는 중장기적으로 가치 상승 구역을 창출할 수 있습니다.
- 강변 축과 인접 지역의 교통 연결 강화.
- 공공 공간, 자전거도로, 다양한 용도 혼합의 확대.
- 높은 에너지 기준의 신규 주거 프로젝트.
인내심 있는 투자자라면, 이러한 변혁 지역을 눈여겨볼 경우 시장이 성숙하기 전에 진입 포인트를 찾을 수 있습니다. 🏗️
