2026년 토스카나 부동산 시장 📈
평균 가격: ~3,100 €/m², 연간 +2.5%
2026년 평균 가격은 3,100 €/m² 정도로, 연간 +2.5% 가량 상승했습니다. 해안, 예술 도시, 내륙 지역 간 가격 차이는 여전히 큽니다.
- 해안 및 명성 높은 휴양지(베르실리아, 마렘마): 위치에 따라 3,500~6,000 €/m²
- 예술 도시 및 도청 소재지: 2,800~5,500 €/m²
- 시골 및 마을: 1,500~2,500 €/m², 리노베이션 필요시 더 높음
시장 거래는 원활하며, 매매 기간은 일반적으로 2~5개월입니다. 협상 여지는 대체로 상태와 위치에 따라 3~7% 수준입니다.
최근 수요 역시 이러한 지역 간 차이를 확인시켜줍니다:
- 피렌체는 확연히 상위권(대형 부동산 기준 약 7,600 €/m²)
- 루카는 약 2,700 €/m² 선
- 아레초 ~2,080 €/m²
- 시에나 ~2,370 €/m²
- 프라토 부동산 매매 ~2,760 €/m²
- 폰테데라 부동산 매매 ~2,300 €/m²
- 피사에서는 약 920 €/m²에 해당하는데, 이는 특히 대형 부동산 중심 수치라 신중히 해석해야 합니다.
방법론 참고: 이는 열람 및 문의된 매물 기준(세컨드 하우스 시장) 대략적 수치로, 공증된 가격과는 다릅니다.
피렌체와 루카: 가장 비싼 시장
피렌체는 명성, 희소성의 중심지이며, 특히 센트로 스토리코, 올트라르노, 피렌체 언덕(Fiesole, Settignano)에서 그렇습니다. 개성 있는 매물은 5,000 €/m² 이상 거래되며, 상징적 위치는 훨씬 더 높습니다.
루카의 구시가지와 인근 언덕도 가격 상승을 이끌고 있습니다. 전망과 수영장이 있는 리노베이션된 석조 주택도 매우 인기가 많습니다 🏡.
- 프리미엄 지역 = 공급 부족, 경쟁 심화, 우수한 건축 품질
- 역사지구 내 문화재 제한, 관광 임대 규정에 주의
- 입지, 채광, 접근성이 우수한 곳은 장기적으로 안전 자산
참고 지표:
- 고급 매물의 최신 수요는 피렌체 부동산에서 확인 가능
- 루카의 언덕 전망 카살리와 빌라의 시장 깊이도 주목할 만합니다.
이 예술 시장에서 외국인 매수자 유형:
- 피렌체: 미국(약 23%)이 주도, 프랑스(약 12%), 독일(약 9%) 순
- 루카: 미국(약 15%), 스위스(약 11%), 프랑스(약 9%) 순
농촌 토스카나, 아직 접근 가능한 시장 🌿
아레초, 피사, 시에나: 1,800-2,200 €/m² 매물
아레초, 피사, 시에나의 농촌 및 교외 지역에서는 주로 구도심 외곽과 인근 마을에서 1,800~2,200 €/m²의 주택을 찾을 수 있습니다.
- 아레초 리노베이션용 농가(120-180m²): 리노베이션/접근성에 따라 180,000~320,000 €
- 피사 대지 포함 리노베이션 석조주택(200-300m²): 380,000~650,000 €
- 시에나 헥타르, 부속건물 포함 포데레: 상태에 따라 다양, 입주 가능한 매물은 주로 700,000 € 이상
최근 문의 기준: 아레초 ~2,080 €/m², 시에나 ~2,370 €/m², 피사는 넓은 면적으로 단가가 낮게 산출되는 경향.
가격 변동 주요 요인: 접근성(자동차 진입 도로), 조망, 방향, 에너지 등급, 용수 상황, 서비스와의 거리 등
영국, 네덜란드 등 외국인 수요 높음
국제 수요는 영국, 네덜란드 및 북유럽 국가 구매자 주도로 여전히 활발합니다 🌍. 원격근무, 풍부한 경관, 관광 생태계가 이 흐름을 유지시킵니다.
- 피렌체: 북미 구매자 비중 높음, 그다음 프랑스/독일; 루카: 스위스, 프랑스, 네덜란드 수요 높음
- 피사: 독일(~15%), 프랑스/폴란드(~11%씩), 미국(~9%) 등 다양한 수요층
- 아레초, 시에나: 미국(~20%), 이어 서유럽(프랑스, 독일, 스위스), 예산은 면적/상태 따라 차등
- 환전·환율 전략: 적절한 시점에 예산 확보 필요
- 기술 서류: 지적도, 에너지 등급(APE), 설비 적합성 필수
- 일반 구입 절차: 오퍼, 예비계약, 확인(공증/측량사), 최종 계약(8~12주)
토스카나 m²당 가격 🧭
석조주택, 아그리투리스모, 수영장 포함 빌라
- 석조주택 (카살리): 멋스러운 돌벽, 단열 개선 필요 있음
- 아그리투리스모: 거주+영업 혼합, 부속 공간, 게스트하우스, 계절 수익
- 수영장 포함 빌라: 기대 표준 500,000 € 이상, 방향/조망에 따라 좌우
리노베이션 대략적 예산(참고): 세심한 보수 800–1,200 €/m², 대대적 리노베이션 1,200–1,800 €/m². 수영장은 프로젝트에 따라 40,000–80,000 € 수준.
허가·적합성(SCIA, 경관 제한), 겨울철 접근성, 물 배수 사항은 사전 확인 필수.
공급 부족, 관광 수요가 가격 방어
기존 건축물 수는 한정, 증축은 제한, 관광 수요는 꾸준합니다. 이는 특히 상징적 지역의 가격 방어를 뒷받침합니다.
- 프라임 지역 단기 임대 수익: 연 4–6% (총), 관리비 제외시 순 2.5–4%
- 리스크: 계절성, 현지 규정, 유지비 상승
- 대책: 4계절 수요 위치 공략, 전문 관리, 에너지 효율 개선
토스카나 가격 전망 🔮
점진적 성장과 건축유산 보존
중앙 전망: 품질 희소성과 유산 가치가 견인하는 완만한 지속 성장. 미시시장에서 차등적으로 연 1~3% 상승 기대.
안정적 투자처는 지속 강점: 잘 위치한 역사지구, 인기 언덕, 프리미엄 해변. 에너지 성능 개선 프로젝트는 가치가 더 오를 것.
장기 임대시장(이주자) 부상
하이브리드 근무로 국제 인재들이 쾌적한 집, 인터넷, 사무 공간, 철도 접근을 찾음. 월 임대료 참고치: 중소도시 T3 800–1,200 €, 피렌체 구시가지 1,500–2,500 €.
- 임대인 주요 포인트: 고효율 난방, 단열, 광섬유, 외부 공간
- 계약: 4+4 또는 3+2, ‘cedolare secca’ 방식 과세 가능(세무사 상담 필요)
- 기회 지역: 프라토, 포지본시, 폰테데라 등 교통 좋은 도시, 연중 쾌적한 삶 — 프라토와 폰테데라 지역 동향 참고
