Markedet 2026: svak økning etter 3 år med stabilitet
Etter en rolig syklus fra 2022–2026 åpner 2026 med en svak økning drevet av universitetsbyene og leieetterspørselen. Rentene stabiliserer seg, mobiliteten tar seg opp igjen og tilbudet forblir moderat.
Drivkrefter bak denne gjenoppstarten:
- Strøm av studenter og unge yrkesaktive til storbyene.
- Styrket turisme ved Adriaterhavskysten.
- Levekvalitet og infrastruktur over italiensk gjennomsnitt.
- Begrenset nybygging i historiske sentrum.
Gjennomsnittspris: ~2 800 €/m² (+2,4 %)
Den regionale gjennomsnittsprisen ligger rundt 2 800 €/m², en økning på omtrent +2,4 % på ett år. Forskjellene er fortsatt tydelige: sentrumsområdene i Bologna og enkelte deler av Rimini ligger over gjennomsnittet, mens forsteder og mellomstore byer har mer tilgjengelig prisnivå.
Merk: Ifølge annonser for sekundærboliger innsamlet på Green-acres sine nettsider, har hus til salgs i Modena en høy gjennomsnittspris grunnet store eiendommer (observet gjennomsnittspris for disse annonsene ~2 851 000 € for store arealer, altså ca. 2 851 €/m²). Dette illustrerer mangfoldet mellom urbane markeder og bevarte eiendommer.
I praksis avhenger budsjettet sterkt av beliggenhet, energistandard og nærhet til transport/skoler/hav.
Bologna og Rimini: etterspørselsmotorer
Bologna samler høykvalifiserte arbeidsplasser og studenter; Rimini drar nytte av helårsturisme og arrangementer. Sammen driver de den regionale dynamikken. 🏘️
- Bologna: universitetsby, biotek og tjenester, sterkt leiepress.
- Rimini: strender, messer og hoteller, jevn etterspørsel etter korttids- og mellomlangsiktig opphold.
- Tilgjengelighet: motorveier, hurtigtog og flyplasser understøtter markedets likviditet.
Kraftig segmentering i Emilia-Romagna
Markedet tolkes «nesten gate for gate». Mikrosoner (historiske sentrum, universitetssoner, godt tilknyttede områder) viser ulik oppførsel alt etter tilbud, bygningsenergi og utleieattraktivitet.
Bologna: mangel på tilbud, økte leiepriser (+7 %)
Leiepresset har medført en leieprisvekst på omtrent +7 %. Utbudet er begrenset innenfor sentrum, renoverte og energieffektive boliger forsvinner raskt.
- Hvor lete: sentrum for likviditet, universitetsområder for kollektiv, godt tilknyttede belter for å maksimere avkastning.
- Bør sjekkes: energimerking, sameiestyring, lydisolasjon i eldre bygg.
- Strategi: prioriter kompakte enheter (studio/leilighet med 2 rom) nær transport/skoler for å sikre utleie.
Parma og Modena: familie- og bevaringsmarkeder
Parma og Modena tilbyr mer stabile markeder, populære hos familier og bevaringskjøpere. Avkastningen er moderat, lav ledighet, og omsetningen glir vanligvis lett på gode steder.
- Fordeler: livskvalitet, næringsmiddel- og mekanikkindustri, solid offentlig tilbud.
- Målgrupper: 3-4 roms med uteplass, parkering og skoler i nærheten.
- Nøkkelfaktorer ved kjøp: beliggenhet, energiprestasjon, kontrollert felleskostnad.
I følge etterspørselsdata (Green-acres) for Bologna, Parma, Rimini og Modena finnes det ingen klart dominerende utenlandske kjøpere: dette understreker at markedet i disse sonene hovedsakelig er nasjonalt, selv om enkelte segmenter (sekundærboliger eller bevaringsobjekter) tiltrekker seg spesielle profiler.
Investere ved Adriaterhavskysten
Adriaterhavskysten kombinerer sekundærboliger og utleieinvestering. Den sesongbaserte attraktiviteten utvides til vår og høst, takket være korttidsopphold og hjemmekontor. 🏖️
Ravenna, Rimini: sekundærboliger og turistutleie
To utfyllende profiler:
- Ravenna: kulturarv, natur og familievennlige strender, lojal kundebase.
- Rimini: livlige stasjoner, arrangementer og internasjonal turisme, høy utskiftning.
- Etterspurte boliger: 1–2 soverom med balkong/terrasse, parkering, tilgang til strand og butikker til fots.
- Vær obs på: sameieregler om korttidsutleie, toppsesonghåndtering, støy og salt luft.
- Varig verdi: god isolasjon, effektiv klimaanlegg, oppdatert tilstandsrapport.
Profil for utenlandske kjøpere: fokus Ravenna
Etterspørselsdata fra Green-acres viser et markant utenlandsprofil for Ravenna: utenlandske kjøpere utgjør en tydelig andel, dominert av Tyskland (≈21 %) og deretter Frankrike (≈16 %).
Medianprisen observert på disse etterspørslene er rundt 280 000 € for en oppgitt medianflate på omtrent 338 m², altså en medianpris på 828 €/m² — som viser et sekundærbolig-marked med større eiendommer enn strandgjennomsnittet.
Vekst i sesongutleie siden 2022
Siden 2022 har veksten i nærturisme og fleksible opphold styrket sesongutleien. Utleieperiodene forlenges, med bedre synlighet vår og sensommer/høst.
- Forvaltning: la lokale aktører ta over eller automatiser (innsjekk, rengjøring, dynamisk prissetting).
- Differensiering: bærekraftige møbler, rask Wi-Fi, arbeidsplass, mulighet for månedsleie.
- Rask vurderingsmetode ved kjøp: anslå bruttoinntekt for 12 mnd, trekk fra fellesutgifter/vedlikehold/skatt/forvaltning, legg til budsjett for renovering/energi, sammenlign deretter med kapitalkostnad.
Prognoser for eiendomsmarkedet i Emilia-Romagna
Utviklingen ventes å forbli moderat positiv, med lokale sykluser. Områder med god infrastruktur og energieffektive boliger presterer best, mens oppussingsobjekter taper mer i verdi.
Vedvarende etterspørsel takket være solid regional økonomi
Emilia-Romagna nyter godt av et mangfoldig og eksportrettet økonomisk fundament, som styrker jobbmuligheter og boligetterspørsel.
- Støttende faktorer: industri og tjenester, universiteter, turisme, infrastruktur.
- Risiko å overvåke: rentebane, lokale regler for korttidsutleie, klimaeksponering ved kysten.
- 2030-strategi: sats på «15-minutters-beliggenhet», velg beste energiklasse, balanser mellom avkastning og likviditet avhengig av by.
