Et eiendomsmarked i to hastigheter
Roma: gjennomsnitt på 3 700 €/m², økning på 1,8 % i 2026
Kjernen i markedet forblir hovedstaden, med et gjennomsnitt rundt 3 700 €/m² og en forventet økning på +1,8 % i 2026. Forskjellene innenfor bygrensene er tydelige avhengig av nabolag, tilgang til t-bane og tilstanden til sameiene.
- Sentrale og historiske bydeler: premie støttet av internasjonal etterspørsel og prestisje.
- Godt tilknyttede forsteder (T-bane A/B, FR stasjoner): mellomverdier, men likvide.
- Boliger med oppussingsbehov: merkbar rabatt, god forhandlingsmulighet.
Kjøpere prioriterer livskvalitet: høye etasjer, uteområder, godt vedlikeholdte sameier. « Nøkkelferdige » boliger selges raskere. 📈
Det er imidlertid verdt å merke seg at katalogene til spesialiserte annonser gir et mer premium bilde av byen: på nettstedet for sekundærboliger når gjennomsnittet av hus til salgs i Roma betydelig høyere nivåer (utvalget er ofte rettet mot high-end). Denne skjevheten forklarer delvis forskjellen mellom gjennomsnittlig markedspris og prisene som vises på enkelte plattformer.
Forsteder og landsbygd: priser halveres
Utenfor Roma faller prisene ofte til det halve. I provinsene Viterbo, Rieti, Latina eller Frosinone ser man budsjett ofte mellom 1 500 og 2 000 €/m², og langt lavere for boliger med oppussingsbehov.
- Landsbyer og småbyer: svært rimelige rekkehus og eldre leiligheter.
- Landlige eiendommer med oppussingsbehov: muligheter fra 700–1 200 €/m² avhengig av tilstand og tilgang.
- Godt tilknyttede områder (Castelli Romani, togforbindelser): mer stabile verdier.
Resultat: boligkjøpernes kjøpekraft øker kraftig så snart man beveger seg bort fra ringveien, samtidig som det beholdes rimelig tilgang til hovedstaden.
Post-Covid-effekten på det rurale Lazio
Økning i salg i Viterbo, Rieti og Castelli Romani
Hjemmekontor og ønsket om grønne områder har revitalisert sekundærmarkedene. Viterbo og Rieti drar nytte av god balanse mellom areal og pris, mens Castelli Romani kombinerer bomiljø, utsikt og forbindelser til Roma. 🌿
Annonsedata bekrefter interessen for disse områdene: boligtilbudene i Castelli Romani viser en gjennomsnittlig kvadratmeterpris betydelig lavere enn i hovedstaden, noe som styrker tiltrekningen til større hus med hage.
- Økt etterspørsel etter utearealer (terrasser, hager, frukthager).
- Rekkehus og idylliske småbruk får ny popularitet.
- Høyhastighetsinternett har blitt et avgjørende kriterium for yrkesaktive.
Denne etterspørselen er selektiv: isolerte boliger uten tjenester eller fiber har større utfordringer.
Sekundærboliger tar over for byturisme
Med en mer ustabil byturbasert turisme vinner sekundærboligene og lengre opphold terreng. Åsene rundt Tivoli, Bracciano eller Bolsena tiltrekker seg besøkende for lange helger og hybridarbeid.
- Økning i sesongutleie på mellomlang sikt (mid-term).
- Etterspørsel etter autentisitet: lokale materialer, utsikt og tilgang til natur.
- Vær oppmerksom på strengere regulering av korttidsutleie i Roma enn på landsbygda.
Kvadratmeterpriser per boligtype i Lazio
Leiligheter i Roma vs landhus rundt Tivoli
Med samme budsjett blir kompromisset mellom areal og beliggenhet avgjørende. 🏡
- For 350 000 € i Roma: komfortabel toroms eller treroms med oppussingsbehov, avhengig av nabolag.
- For 350 000 € nær Tivoli eller i Castelli Romani: hus på 120–160 m² med hage, noen ganger med anneks.
- Oppussingsmulighet: senk kjøpsprisen og invester i komfort (isolasjon, varmepumper, solenergi).
Oppussingskostnadene varierer betydelig etter tilstand, tilgjengelighet og tilgang på håndverkere. Beregn energigjennomgang for å prioritere de mest lønnsomme investeringene.
For å nyansere de tidligere gjennomsnittene: annonselistene viser veldig forskjellige profiler. På Green Acres blir gjennomsnittsprisen for etterspurte boliger i Roma trukket opp av et utvalg premium-objekter (gjennomsnittspris høyere enn markedsmedianen), mens i Castelli Romani er de gjennomsnittlige ønskede prisene mye mer overkommelige.
Solid utleiemarked i hovedstaden (+5 % leiepriser)
Leieetterspørselen i Roma støttes fortsatt av studenter, forvaltning, helsevesen og tjenester. Leieprisene har økt med ca. +5 % nylig, med store forskjeller etter område og boligkvalitet.
- Langtid ikke-møblert: lav ledighet i godt tilknyttede områder.
- Møblert for profesjonelle/studenter: god absorpsjon, raskere utskiftning.
- Mellomlang sikt (1–6 måneder): populært format for hjemmekontor og ekspats.
Bruttoutbytte varierer vanligvis mellom 3 og 5 %, mer for mikromarkeder i fornyelse. Utvalg av velstyrte bygg begrenser risiko.
På internasjonalt nivå forblir utenlandsk etterspørsel betydelig i Roma-provinsen: blant kjøpere registrert på spesialiserte plattformer står USA for den største andelen (≈14 % av utenlandsk etterspørsel), etterfulgt av Polen og Frankrike (≈12 % hver), deretter Israel (≈10 %).
Disse opprinnelsene forklarer delvis presset på enkelte segmenter og områder som er populære blant utenlandske kjøpere.
I provinsene er utenlandsk tilstedeværelse også tydelig: Viterbo tiltrekker særlig amerikanske kjøpere (≈17 % av utenlandsk etterspørsel på enkelte lister), mens Frosinone mottar en mangfoldig internasjonal etterspørsel (USA, Polen, Tyskland).
Disse strømningene støtter tidvis opp prisene og etterspørselen etter kvalitetsboliger på landet.
Utvikling av boligprisene i Lazio
Fremvekst av hjemmekontor og økt mobilitet mot åsene i Lazio
Hjemmekontor forankrer en mer spredt boligetterspørsel. Kommuner med gode forbindelser (regionaltog, pendlerparkering, 5G/fiber) bør bevare fordelen.
- Livskvalitet/pendlertid gir fordel til grønne områder.
- Oppgradering av energieffektivitet, støttet av brukssparing.
- Potensial for landsbyer med butikker, skoler og helsetjenester.
Forvent premie for boliger med god energikarakteristikk (energiattest, sommerventilasjon, effektiv oppvarming) og livlige mikrosentre. 💻
Byfornyelsesprosjekter langs Tiber
I Roma har flere byfornyelsesprosjekter som mål å oppgradere nedlagte områder, styrke myk mobilitet og forbedre Tibers bredder. Disse prosjektene kan skape verdilommer på mellomlang sikt.
- Elveakser og nærliggende nabolag blir bedre forbundet.
- Flere offentlige rom, sykkelstier og fleksibel bruk.
- Nye boligprosjekter med høye energistandarder.
For den tålmodige investoren gir det mulighet å følge disse transformasjonene tilgang før markedet modnes. 🏗️
