Eiendomsmarkedet 2026 i Toscana 📈
Gjennomsnittspris: ~3 100 €/m², +2,5 % på ett år
Gjennomsnittsprisen ligger på rundt 3 100 €/m² i 2026, med en økning på omtrent +2,5 % på ett år. Forskjellene forblir store mellom kysten, kunstbyene og innlandet.
- Kysten og kjente badesteder (Versilia, Maremma): 3 500 til 6 000 €/m² avhengig av beliggenhet.
- Kunstbyer og provinshovedsteder: 2 800 til 5 500 €/m².
- Landlige områder og landsbyer: 1 500 til 2 500 €/m², mer hvis oppussing er nødvendig.
Markedet er flytende, med salgstid ofte mellom 2 og 5 måneder. Forhandlingsmarginer ligger vanligvis mellom 3 og 7 %, avhengig av tilstand og beliggenhet.
Nylige forespørsler bekrefter disse forskjellene mellom områdene:
- Firenze ligger betydelig høyere (rundt 7 600 €/m² for store eiendommer),
- Lucca ligger omtrent på 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Kjøp eiendom i Prato ~2 760 €/m²,
- Kjøp eiendom i Pontedera ~2 300 €/m².
- I Pisa reflekterer et nivå nær 920 €/m² hovedsakelig store eiendommer og bør tolkes med forsiktighet.
Metodenotat: Dette er omtrentlig nivå hentet fra undersøkte og forespurte boliger (markedet for sekundærboliger), og skal ikke forveksles med tinglyste priser.
Firenze og Lucca: de dyreste markedene
Firenze kombinerer prestisje og sjeldenhet, spesielt i Centro Storico, Oltrarno og de florentinske åsene (Fiesole, Settignano). Unike boliger selges ofte for over 5 000 €/m² og mye høyere for ikoniske adresser.
I Lucca presser både intramurale områder og nærliggende åser også prisene opp. Renoverte steinhus med utsikt og basseng er svært etterspurt der 🏡.
- Premiumområder = lavt tilbud, høy konkurranse, bemerkelsesverdig arkitektonisk kvalitet.
- Vær oppmerksom på kulturminnekrav og regler for korttidsutleie i historiske sentre.
- Trygg verdi på lang sikt hvis beliggenhet, lysforhold og adkomst er upåklagelige.
Nyttige referanser:
- For eksklusive boliger, viser nyere etterspørsel eiendomsmarkedet i Firenze
- I Lucca er markedet for casali og villaer med åsutsikt også betydelig.
Profil på utenlandske kjøpere i disse kunstmarkedene:
- I Firenze drives kjøpene hovedsakelig av USA (~23 % av forespørsler), deretter Frankrike (~12 %) og Tyskland (~9 %).
- I Lucca topper USA (~15 %), Sveits (~11 %) og Frankrike (~9 %).
Det rurale Toscana, et fortsatt tilgjengelig marked 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: boliger til 1 800-2 200 €/m²
I rurale og forstadsområder i Arezzo, Pisa og Siena finnes boliger mellom 1 800 og 2 200 €/m², særlig utenfor sentrum og i nabokommunene.
- Landhus til oppussing i Arezzo (120-180 m²): 180 000 til 320 000 € avhengig av arbeid og tilgang.
- Renoverte steinhus med jord i Pisa (200-300 m²): 380 000 til 650 000 €.
- Landbrukseiendom med hektar og uthus i Siena: varierende budsjett, ofte 700 000 € eller mer for nøkkelferdig tilstand.
Som indikasjon ligger nyere forespørsler rundt ~2 080 €/m² i Arezzo og ~2 370 €/m² i Siena, mens snittet per m² i Pisa trekkes ned av store overflater.
Kriterier som (sterkt) påvirker prisen: tilgjengelighet (kjørbar vei), fri utsikt, eksponering, energiklasse, vanntilgang, avstand til tjenester.
Sterk utenlandsk etterspørsel, særlig britisk og nederlandsk
Den internasjonale etterspørselen forblir sterk, drevet av britiske, nederlandske og andre kjøpere fra Nord-Europa 🌍. Fjernarbeid, landskapets appell og det turistiske økosystemet holder aktiviteten oppe.
- Firenze: tydelig overvekt av nordamerikanske kjøpere, deretter franske/tyske; Lucca: stor interesse fra sveitsiske, franske og nederlandske kjøpere.
- Pisa: variert profil med tysk etterspørsel på topp (~15 %), deretter Frankrike og Polen (~11 % hver), og USA (~9 %).
- Arezzo og Siena: jevn amerikansk interesse (~20 %), deretter Vest-Europa (Frankrike, Tyskland, Sveits), med budsjett etter areal og stand.
- Valutakalkulator og rente-strategi: sikre budsjettet på rett tidspunkt.
- Teknisk dokumentasjon: kadastralkart, APE (energiklasse), samsvar med installasjoner.
- Standard prosess: tilbud, kompromiss, kontroller (notar, landmåler), endelig signatur innen 8 til 12 uker.
Pris per m² i Toscana 🧭
Steinhus, agriturismer, villaer med basseng
- Steinhus (casali): sjarme, tykke vegger, ofte behov for termiske forbedringer.
- Agriturismer: kombinasjon bolig + drift, uthus, gjesterom, sesonginntekter.
- Villaer med basseng: forventet standard over 500 000 €, orientering og utsikt avgjørende.
Veiledende rehabiliteringskostnader: 800–1 200 €/m² for grundig oppussing, 1 200–1 800 €/m² for omfattende renovering. Et svømmebasseng utgjør ofte 40 000–80 000 € avhengig av prosjekt.
Sjekk på forhånd tillatelser og samsvar (SCIA, landskapshensyn), samt adkomst vinterstid og drenering.
Begrenset tilbud, priser støttet av turisme
Bygningsmassen er begrenset, utvidelser blir regulert, og den turistiske etterspørselen holder seg høy. Dette støtter prisene, særlig i ikoniske destinasjoner.
- Sesongutleie i prestisjeområder: bruttoutbytte ofte 4–6 %, netto 2,5–4 % etter kostnader.
- Risiko: sesongvariasjoner, lokal regulering, økte vedlikeholdskostnader.
- Løsninger: satse på helårslokasjoner, profesjonell forvaltning, energieffektivisering.
Prisutsikter for Toscana 🔮
Kontrollert vekst og bevaring av bygningsarv
Hovedscenario: en moderat og stabil vekst, drevet av kvalitetsknapphet og verdsettelse av eiendommer. Forvent en snittvekst på 1 til 3 % årlig, med variasjoner mellom mikro-markeder.
Investeringer med «sikker verdi» vil beholde fordelen: sentralt beliggende historiske sentre, attraktive åser, eksklusive kystområder. Prosjekter med energieffektivisering bør verdsettes høyere.
Fremvekst av langtidsleiemarked for expats
Hybridarbeid tiltrekker internasjonale kjøpere som søker komfortable hjem, fiber, kontorplass og togforbindelse. Indikative månedlige leier: 800–1 200 € for en treroms i en mellomstor by, 1 500–2 500 € i Firenze sentrum.
- Utleiere bør fokusere på: effektiv oppvarming, isolasjon, fiber, utearealer.
- Vanlige kontrakter: 4+4 eller 3+2; mulig beskatning via «cedolare secca» (bør sjekkes med skatterådgiver).
- Muligheter: veltilknyttede kommuner (Prato, Poggibonsi, Pontedera), god livskvalitet året rundt – se lokale trender for Prato og Pontedera.
