Markt 2026: lichte stijging na 3 jaar stabiliteit
Na een vrij rustige cyclus 2022-2026 start 2026 met een lichte stijging, gedreven door universiteitspolen en de huurvraag. De rente stabiliseert, de mobiliteit neemt toe en het aanbod blijft gematigd.
De drijvende krachten achter deze heropleving:
- Stroom studenten en jonge werkenden naar grote steden.
- Toegenomen toerisme aan de Adriatische kust.
- Kwaliteit van leven en infrastructuur boven het Italiaanse gemiddelde.
- Beperkt nieuwbouwaanbod in de historische centra.
Gemiddelde prijs: ~2.800 €/m² (+2,4%)
De regionale gemiddelde prijs ligt rond de 2.800 €/m², een groei van ongeveer +2,4% op jaarbasis. De verschillen blijven groot: de centra van Bologna en sommige delen van Rimini liggen boven het gemiddelde, terwijl randgemeenten en middelgrote steden meer toegankelijke niveaus behouden.
Let op: volgens de aanbiedingen van tweede verblijven verzameld op Green-acres, hebben huizen te koop in Modena een hoge gemiddelde prijs vanwege vaak zeer ruime panden (gemiddelde prijs bij deze aanbiedingen ~2.851.000 € voor grote oppervlakken, wat neerkomt op ongeveer 2.851 €/m²), wat de diversiteit aan aanbod tussen stedelijke markten en patrimoniale panden illustreert.
In de praktijk hangt het budget sterk af van de locatie, de energieprestatie en de nabijheid van openbaar vervoer/scholen/zee.
Bologna en Rimini: vraagmotoren
Bologna concentreert gekwalificeerde banen en studenten; Rimini profiteert van vierseizoenen-toerisme en evenementen. Samen stimuleren ze de regionale dynamiek. 🏘️
- Bologna: universiteitspool, biotech en diensten, sterke huurdruk.
- Rimini: stranden, beurzen en hotelwezen, aanhoudende vraag voor korte en middellange termijn.
- Bereikbaarheid: snelwegen, snel spoor en luchthavens ondersteunen de liquiditeit van de markt.
Scherpe segmentatie in Emilia-Romagna
De markt is te analyseren « straat voor straat ». Microsectoren (historisch centrum, universiteitszones, goed ontsloten wijken) vertonen verschillende gedragspatronen afhankelijk van aanbod, energieprestatie van gebouwen en verhuuraantrekkelijkheid.
Bologna: weinig aanbod, stijgende huren (+7%)
De huurnood heeft geleid tot een stijging van de huren met ongeveer +7%. Het aanbod binnen de stadsmuren is schaars, gerenoveerde en goed gecertificeerde panden zijn snel weg.
- Waar zoeken: historisch centrum voor liquiditeit, universiteitsbuurten voor gedeeld wonen, goed verbonden randen voor rendementoptimalisatie.
- Te controleren: energiecertificering, beheer van de VvE, akoestische kwaliteit in oude panden.
- Strategie: geef de voorkeur aan compacte oppervlaktes (studio’s/2-kamers) nabij vervoer/scholen om de bezetting te verzekeren.
Parma en Modena: gezins- en patrimoniale markten
Parma en Modena hebben stabielere markten, gewild bij gezinnen en patrimoniale profielen. De rendementen zijn gematigd, de leegstand laag en de verkoop over het algemeen soepel op de goede locaties.
- Sterktes: leefomgeving, agrofood- en machine-industrie, solide openbare diensten.
- Doelgroepen: 3- of 4-kamerappartementen met buitenruimte, parkeerplaats en nabijheid van scholen.
- Koopcriteria: oriëntatie, energieprestaties, beheersbare servicekosten.
Uit gepubliceerde vraagdata (Green-acres) voor de departementen Bologna, Parma, Rimini en Modena blijkt dat er geen dominante buitenlandse koper is: dit onderstreept het hoofdzakelijk binnenlandse karakter van deze markten, al trekken sommige segmenten (tweede verblijven of patrimoniale panden) specifieke profielen aan.
Investeren aan de Adriatische kust
De Adriatische kust combineert tweede verblijven en verhuurinvesteringen. De seizoensgebonden aantrekkingskracht loopt door tot de lente en de herfst, gedragen door korte verblijven en thuiswerken. 🏖️
Ravenna, Rimini: tweede verblijven en toeristische verhuur
Twee aanvullende profielen:
- Ravenna: cultureel erfgoed, natuur en gezinsstranden, trouwe clientèle.
- Rimini: bruisende badplaatsen, evenementen en internationaal toerisme, hoge omloopsnelheid.
- Gewilde panden: 1-2 slaapkamers met balkon/terras, parkeerplaats, loopafstand van strand en winkels.
- Waakzaamheidspunten: reglement van mede-eigendom over kortetermijnverhuur, beheer van het hoogseizoen, blootstelling aan lawaai en zout lucht.
- Duurzame waarde: goede isolatie, efficiënte airconditioning, actuele certificeringen.
Profiel buitenlandse kopers: focus Ravenna
Uit buitenlandse vraagdata van Green-acres blijkt voor Ravenna een duidelijk profiel: buitenlandse kopers zijn een herkenbare groep, gedomineerd door Duitsland (≈21%) gevolgd door Frankrijk (≈16%).
De mediane prijs bij deze aanvragen bedraagt ongeveer 280.000 € voor een mediane oppervlakte rond de 338 m², oftewel een mediane prijs per m² van ongeveer 828 €/m² — een teken van een markt voor tweede verblijven en ruimere panden dan het kustgemiddelde.
Groei van seizoensverhuur sinds 2022
Sinds 2022 ondersteunt de opleving van nabije toerisme en flexibele verblijven de seizoensverhuur. De bezettingsperiodes worden langer, met beter zicht in de lente en het naseizoen.
- Beheer: uitbesteden aan een lokale operator of automatiseren (check-in, schoonmaak, dynamische prijsstelling).
- Diversificatie: degelijk meubilair, snelle wifi, werkplek, optie voor maandverhuur.
- Snelle methode voor aankoopbeoordeling: schat de bruto-inkomsten over 12 maanden, trek vaste lasten af (VvE, onderhoud, belasting, beheer), neem renovatie-/energiebudget op en vergelijk met de kapitaalkosten.
Vooruitzichten van de vastgoedmarkt in Emilia-Romagna
De verwachting is een gematigd opwaarts pad met lokale cycli. Sectoren die goed bereikbaar zijn en energiezuinig presteren beter, terwijl renovatiepanden meer korting krijgen.
Aanhoudende vraag dankzij solide regionale economie
Emilia-Romagna profiteert van een gediversifieerde, exportgerichte economie die banen en de vastgoedvraag ondersteunt.
- Positieve factoren: industrie en dienstverlening, universiteiten, toerisme, infrastructuur.
- Risico’s om in de gaten te houden: rentebeleid, lokale regelgeving rond kortetermijnverhuur, kustklimaatrisico’s.
- Strategieën 2030: mik op « 15-minuten »-locaties, geef de voorkeur aan hogere energieklassen, kies tussen rendement en liquiditeit afhankelijk van de stad.
