Een vastgoedmarkt met twee snelheden
Rome: gemiddeld 3.700 €/m², stijging van 1,8% in 2026
Het hart van de markt blijft de hoofdstad, met een gemiddelde rond de 3.700 €/m² en een verwachte stijging van +1,8% in 2026. De verschillen binnen de stad zijn uitgesproken naargelang de wijk, de toegang tot de metro en de staat van de appartementsgebouwen.
- Centrale en historische wijken: premiumprijzen door internationale vraag en prestige.
- Goed verbonden buitenwijken (metro A/B, FR-stations): tussenwaarden, maar liquide markt.
- Segmenten met renovatiebehoefte: voelbare korting, goede onderhandelingspositie.
Kopers geven de voorkeur aan levenskwaliteit: hoge verdiepingen, buitenruimtes, goed onderhouden gebouwen. Instapklare woningen verkopen sneller. 📈
Let op: gespecialiseerde advertentiewebsites schetsen vaak een chiquer beeld van de stad: op de site voor tweede huizen ligt het gemiddelde vraagprijs van woningen in Rome aanzienlijk hoger (steekproef vaak gericht op het hogere segment). Deze vertekening verklaart deels het verschil tussen de marktprijs en de zichtbare prijzen op sommige platforms.
Buitengebieden en platteland: prijzen gehalveerd
Buiten Rome dalen de prijzen vaak tot de helft. In de provincies Viterbo, Rieti, Latina of Frosinone liggen de budgetten meestal tussen 1.500 en 2.000 €/m², en nog lager voor renovatiepanden.
- Dorpen en kleine steden: dorpswoningen en oudere appartementen zijn zeer betaalbaar.
- Landhuizen om te renoveren: kansen vanaf 700–1.200 €/m², afhankelijk van staat en bereikbaarheid.
- Goed bereikbare gebieden (Castelli Romani, spoorlijnen): stabielere prijzen.
Resultaat: de koopkracht stijgt fors zodra men de ringweg verlaat, met behoud van een redelijke toegang tot de hoofdstad.
Het post-Covid-effect op het landelijke Lazio
Toename van verkopen in Viterbo, Rieti en Castelli Romani
Telewerken en de zoektocht naar groen hebben de secundaire markten nieuw leven ingeblazen. Viterbo en Rieti profiteren van een goede prijs-/oppervlakteverhouding, terwijl de Castelli Romani levenskwaliteit, uitzicht en verbindingen met Rome combineren. 🌿
Advertentiegegevens bevestigen de aantrekkingskracht van deze gebieden: de aanbiedingen in de Castelli Romani hebben een gemiddelde prijs per m² die aanzienlijk lager ligt dan in de hoofdstad, wat de interesse in grotere woningen met tuin vergroot.
- Grotere vraag naar buitenruimte (terrassen, tuinen, boomgaarden).
- Renaissance van geschakelde woningen en gunstig gelegen boerderijtjes.
- Snel internet is een doorslaggevende factor geworden voor werkenden.
De vraag blijft selectief: afgelegen woningen zonder voorzieningen of glasvezel raken moeizamer verkocht.
Tweede woningen nemen het over van stedelijk toerisme
Met volatiele stedelijke toerisme winnen tweede woningen en langere verblijven terrein. De heuvels rond Tivoli, Bracciano of Bolsena zijn geliefd voor lange weekenden en hybride werken.
- Langer seizoensverhuur (mid-term) neemt toe.
- Zoektocht naar authenticiteit: lokale materialen, uitzicht en toegang tot de natuur.
- Let op regelgeving rond kortetermijnverhuur, die in Rome strenger is dan op het platteland.
Prijs per m² naar type woning in Lazio
Appartementen in Rome vs. rustieke huizen rond Tivoli
Bij hetzelfde budget is de afweging tussen oppervlakte en locatie doorslaggevend. 🏡
- Met €350.000 in Rome: een comfortabel tweekamerappartement of een driekamer om te renoveren, afhankelijk van de wijk.
- Met €350.000 bij Tivoli of in de Castelli Romani: een huis van 120–160 m² met tuin, soms met bijgebouw.
- Renovatie-optie: aankoopprijs verlagen en investeren in comfort (isolatie, warmtepompen, zonnepanelen).
De renovatiekosten verschillen sterk naargelang de staat, bereikbaarheid en beschikbaarheid van vakmensen. Houd rekening met een energie-audit om de meest rendabele ingrepen te prioriteren.
Tot slot: om de gemiddelden hierboven te nuanceren, tonen advertentie-inventarissen zeer verschillende profielen: op Green Acres bijvoorbeeld trekken de gevraagde prijzen in Rome het gemiddelde omhoog door het hoogwaardige aanbod (steekproefgemiddelde ligt hoger dan de marktmediaan), terwijl in Castelli Romani het gemiddelde veel toegankelijker is.
Solide huurmarkt in de hoofdstad (+5% huurprijzen)
De huurvraag in Rome blijft groot door studenten, overheden, zorg en diensten. De huren zijn recent met ongeveer +5% gestegen, met grote verschillen per wijk en kwaliteit van het pand.
- Lange termijn, ongemeubileerd: lage leegstand in goed bereikbare sectoren.
- Gemeubileerd voor werkenden/studenten: goede opname, snellere doorloop.
- Mid-term (1–6 maanden): populair onder telewerkers en expats.
Bruto rendementen variëren doorgaans tussen 3 en 5%, meer in opkomende micro-locaties. Selectie van goed beheerde panden beperkt de risico’s.
Internationaal blijven er veel buitenlandse aanvragen in de provincie Rome: onder geregistreerde kopers op gespecialiseerde platforms vormen de Verenigde Staten het grootste aandeel (≈14% van de buitenlandse vraag), gevolgd door Polen en Frankrijk (≈12% elk), daarna Israël (≈10%).
Deze herkomst verklaart deels de druk op sommige segmenten en wijken die populair zijn bij buitenlandse kopers.
Ook in de provincies is buitenlandse aanwezigheid merkbaar: Viterbo trekt vooral Amerikaanse kopers (≈17% van de buitenlandse aanvragen in sommige inventarissen), terwijl Frosinone een diverse internationale vraag ontvangt (VS, Polen, Duitsland).
Deze stromen ondersteunen tijdelijk de prijzen en de vraag naar kwalitatieve landhuizen.
Ontwikkeling van de vastgoedprijzen in Lazio
Uitbreiding van telewerken en mobiliteit naar de heuvels van Lazio
Telewerken verankert een meer verspreide woonvraag. Gemeenten met goede verbindingen (regionale trein, P+R, 5G/glasvezel) behouden waarschijnlijk het voordeel.
- Afweging levenskwaliteit/reistijd gunstig voor groene zones.
- Toename in energetische renovatie, ondersteund door operationele besparingen.
- Potentieel voor dorpen met winkels, scholen en zorgdiensten.
Verwacht een premium voor energiezuinige panden (energiecertificaat, zomercomfort, efficiënte verwarming) en levendige microcentra. 💻
Stadsvernieuwingsprojecten langs de Tiber
In Rome zijn meerdere stadsvernieuwingsprojecten gericht op herbestemming van braakliggende terreinen, zachte mobiliteit en het opwaarderen van de Tiberoevers. Deze projecten kunnen op middellange termijn waarde creëren.
- Beter verbonden oevers en aangrenzende wijken.
- Meer openbare ruimte, fietspaden en gemengd gebruik.
- Nieuwe woonprojecten met hoge energiestandaarden.
Voor de geduldige investeerder bieden deze ontwikkelingsgebieden instapmogelijkheden vóór de markt volwassen is. 🏗️
