Vastgoedmarkt 2026 in Toscane 📈
Gemiddelde prijs: ~3.100 €/m², +2,5% op jaarbasis
De gemiddelde prijs ligt rond de 3.100 €/m² in 2026, een stijging van ongeveer +2,5% op jaarbasis. De verschillen blijven groot tussen de kust, kunststeden en het achterland.
- Kust en bekende badplaatsen (Versilia, Maremma): 3.500 tot 6.000 €/m² afhankelijk van de locatie.
- Kunststeden en provinciehoofdsteden: 2.800 tot 5.500 €/m².
- Landelijke gebieden en dorpen: 1.500 tot 2.500 €/m², meer bij renovatie.
De markt is vlot, met verkooptermijnen vaak tussen de 2 en 5 maanden. Onderhandelingsmarges liggen meestal tussen 3 en 7%, afhankelijk van de staat en ligging.
Recente aanvragen bevestigen deze verschillen tussen regio’s:
- Florence scoort duidelijk hoger (rond de 7.600 €/m² op grote eigendommen),
- Lucca zit rond de 2.700 €/m²,
- Arezzo ~2.080 €/m²,
- Siena ~2.370 €/m²,
- Vastgoed kopen in Prato ~2.760 €/m²,
- Vastgoed kopen in Pontedera ~2.300 €/m².
- In Pisa weerspiegelt een niveau van ongeveer 920 €/m² vooral zeer ruime panden, te interpreteren met voorzichtigheid.
Methodenotitie: het gaat om ordegroottes afgeleid van bekeken en gezochte objecten (markt van tweede verblijven), niet te verwarren met notariële prijzen.
Florence en Lucca: de duurste markten
Florence concentreert prestige en schaarste, vooral in het Centro Storico, Oltrarno en de Florentijnse heuvels (Fiesole, Settignano). Karaktervolle panden worden vaak ver boven 5.000 €/m² verhandeld, en aanzienlijk meer voor iconische adressen.
In Lucca duwen de binnenstad en de nabijgelegen heuvels de prijzen ook omhoog. Gerenoveerde stenen huizen met uitzicht en zwembad zijn hier zeer gewild 🏡.
- Premiumwijken = weinig aanbod, hoge concurrentie, opvallende architecturale kwaliteit.
- Let op erfgoedbeperkingen en regelgeving omtrent toeristenverhuur in het historisch centrum.
- Waardevaste investering op lange termijn als ligging, lichtinval en bereikbaarheid optimaal zijn.
Handige referenties:
- Voor high-end vastgoed laten recente aanvragen vastgoed in Florence zien
- In Lucca is de markt voor casali en villa’s met heuvelzicht eveneens opvallend.
Profiel van buitenlandse kopers in deze kunststeden:
- In Florence kopen vooral Amerikanen (~23% van de aanvragen), gevolgd door Fransen (~12%) en Duitsers (~9%).
- In Lucca vormen Amerikanen (~15%), Zwitsers (~11%) en Fransen (~9%) de top drie.
Landelijk Toscane, nog steeds een toegankelijke markt 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: panden aan 1.800–2.200 €/m²
In de landelijke en randstedelijke gebieden van Arezzo, Pisa en Siena zijn huizen te vinden tussen 1.800 en 2.200 €/m², vooral buiten het centrum en in omliggende gemeenten.
- Te renoveren boerderij in Arezzo (120–180 m²): 180.000 tot 320.000 € afhankelijk van renovatie en bereikbaarheid.
- Gerenoveerd stenen huis met grond in Pisa (200–300 m²): 380.000 tot 650.000 €.
- Podere met hectares en bijgebouwen in Siena: variabel budget, vaak 700.000 € of meer voor instapklaar.
Ter indicatie, recente aanvragen liggen rond ~2.080 €/m² in Arezzo en ~2.370 €/m² in Siena, terwijl in Pisa de prijs per m² lager ligt door royale oppervlaktes.
Kritieke prijsfactoren: bereikbaarheid (rijdbare weg), vrij uitzicht, ligging ten opzichte van de zon, energielabel, water voorhanden, afstand tot voorzieningen.
Grote buitenlandse vraag, vooral Brits en Nederlands
De internationale vraag blijft sterk, gedragen door Britse, Nederlandse en andere Noord-Europese kopers 🌍. Thuiswerken, het landschap en het toeristische ecosysteem versterken deze trend.
- Florence: vooral Noord-Amerikanen, dan Fransen/ Duitsers; Lucca: vooral Zwitsers, Fransen en Nederlanders.
- Pisa: diverse kopers, met Duitsers op kop (~15%), daarna Fransen en Polen (~11% elk), dan Amerikanen (~9%).
- Arezzo en Siena: aanhoudende vraag uit de VS (~20%), daarna West-Europa (Frankrijk, Duitsland, Zwitserland), met budgetten afhankelijk van oppervlakte en staat.
- Valutacalculator en rentebeleid: op het juiste moment het budget zekerstellen.
- Technisch dossier: kadastrale plattegrond, APE (energielabel), conformiteit van installaties.
- Standaardproces: bod, voorlopig contract, controles (notaio, landmeter), definitieve overdracht binnen 8 tot 12 weken.
Prijs per m² in Toscane 🧭
Stenen huizen, agriturismi, villa’s met zwembad
- Stenen huizen (casali): charme, dikke muren, vaak behoefte aan thermische upgrading.
- Agriturismi: mix van wonen & bedrijf, bijgebouwen, kamers, seizoensgebonden inkomsten.
- Villa’s met zwembad: verwacht prijsniveau boven 500.000 €, ligging en uitzicht zijn doorslaggevend.
Schattingen voor renovatiekosten (indicatief): 800–1.200 €/m² voor zorgvuldige renovatie, 1.200–1.800 €/m² voor zware renovatie. Een zwembad kost doorgaans 40.000–80.000 €, afhankelijk van het project.
Check op voorhand vergunningen en conformiteiten (SCIA, landschapsbeperkingen), evenals wintertoegankelijkheid en afwatering.
Beperkt aanbod, prijzen ondersteund door toerisme
Het bouwkundig erfgoed is beperkt, uitbreidingen zijn gereguleerd, en de toeristische vraag blijft stevig. Deze factoren ondersteunen de prijzen, vooral op iconische bestemmingen.
- Seizoensverhuur in premiumzones: bruto-rendement vaak 4–6%, netto 2,5–4% na kosten.
- Risico’s: seizoensinvloeden, lokale regelgeving, stijgende onderhoudskosten.
- Oplossingen: keuze voor vierseizoenslocaties, professioneel beheer, energierenovatie.
Prijsvooruitzichten voor Toscane 🔮
Beheerde groei en behoud van het bouwkundige erfgoed
Hoofdscenario: gematigde, constante groei dankzij schaarste en waardering van het erfgoed. Verwacht gemiddelde stijgingen van 1 tot 3%/jaar, met verschillen per micromarkt.
‘Safe value’-investeringen behouden hun voordeel: goed gelegen historisch centrum, gewilde heuvels, premiumkust. Projecten met energierenovatie zullen waarschijnlijk sterker in waarde toenemen.
Opkomst lange termijn verhuurmarkt voor expats
Hybride werken trekt internationale doelgroepen aan op zoek naar comfortabele huizen met glasvezel, kantoorruimte en spoorverbindingen. Indicatieve maandhuren: 800–1.200 € voor een driekamerappartement in een middelgrote stad, 1.500–2.500 € in Florence centrum.
- Focus verhuurders: goede verwarming, isolatie, glasvezel, buitenruimte.
- Gangbare contracten: 4+4 of 3+2; fiscaal regime mogelijk via « cedolare secca » (controleer bij een belastingadviseur).
- Kansen: goed verbonden steden (Prato, Poggibonsi, Pontedera), jaarrond levenskwaliteit — volg de lokale ontwikkeling in Prato en Pontedera.
