Rynek nieruchomości w Neapolu 2026: stabilizacja po dwóch latach wzrostów
Średnia cena: ~2 560 €/m², Neapol pozostaje najdroższy (~3 800 €)
Po dwóch latach presji wzrostowej, rynek regionalny stabilizuje się w 2026 roku. Wartości na niektórych segmentach lekko się spłaszczają, podczas gdy lokalizacje premium utrzymują poziom.
Ważne orientacyjne poziomy cen:
- Kampania (średnia regionalna): ~2 560 €/m².
- Neapol śródmieście: około 3 800 €/m², więcej w dzielnicach premium (Chiaia, Posillipo).
- Salerno i południowe wybrzeże: powyżej średniej regionalnej w zależności od adresu i widoku.
- Avellino, Benevento: poziomy niższe od średniej, szczególnie dla nieruchomości do remontu.
Różnice cenowe w obrębie miast zależą wciąż od stanu nieruchomości, piętra, obecności windy i bliskości komunikacji miejskiej. 🚇
Dla przykładu, na rynku domów wakacyjnych ogłoszenia zgromadzone przez Green-acres dla prowincji Caserta pokazują średnie zapotrzebowanie na poziomie około 362 000 € za powierzchnie bliskie 131 m² (odniesienie do nieruchomości wyszukiwanych na platformie).
Niewielki spadek na terenach wewnętrznych (-0,8 %)
W gminach wiejskich i małych miastach obserwuje się umiarkowaną korektę około -0,8 %. Wynika to z bardziej selektywnego popytu oraz kosztów remontu obciążających budżet.
Dla cierpliwego kupującego, te obszary oferują możliwości, zwłaszcza na domy jednorodzinne z działką.
Wyraźna segmentacja: luksus nadmorski kontra wiejskie środowisko
Wybrzeże Amalfitańskie: rekordowe ceny, +10 % na nieruchomościach prestiżowych
W Amalfi, Positano czy Ravello ograniczona podaż i międzynarodowy popyt utrzymują rekordowe ceny. Prestiżowe nieruchomości (widok na morze, tarasy, idealny stan) notują nadal ~+10 % w skali roku.
Do przewidzenia:
- Ograniczenia konserwatorskie i dłuższe pozwolenia (miejsca wpisane na listę UNESCO).
- Silna sezonowość najmu i konieczność profesjonalnego zarządzania.
- Wysokie koszty utrzymania dla nieruchomości na klifach lub z wieloma tarasami.
Avellino, Benevento: tereny wiejskie wciąż dostępne cenowo
Przeciwnie, Avellino, Benevento i wiele mniejszych miejscowości wewnętrznych pozostają dostępne. Progi wejścia są niższe, szczególnie dla domów wymagających modernizacji.
Dane z ogłoszeń branżowych potwierdzają także bardzo niski udział kupujących zagranicznych w tych prowincjach, co umacnia lokalny charakter rynku i tłumaczy niższe ceny.
Na co zwrócić uwagę:
- Starannie ocenić koszt prac (izolacja, dach, zabezpieczenie sejsmiczne).
- Sprawdzić dojazd (drogi, usługi, zasięg sieci komórkowej) i czas do najbliższej stacji kolejowej.
- Myśleć o odsprzedaży: wybrać gminy z placówkami oświaty, służbą zdrowia i rynkiem pracy.
Inwestowanie w wynajem w Neapolu
Silny popyt studentów i najem sezonowy, zwroty 7-9%
Neapol korzysta z dużej bazy studenckiej (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) i aktywnej turystyki miejskiej. Nieruchomości dobrze położone mogą osiągać brutto 7-9% zwrotu, zależnie od typu najmu (długoterminowy, współdzielony, sezonowy regulowany).
Dzielnice warte uwagi:
- Centro Storico i Decumani: wysoka presja najmu, rynki codzienne, ruch turystyczny.
- Vomero i Arenella: dzielnice mieszkalne, kolejki linowe, studencki popyt.
- Chiaia: premium, wyższa siła nabywcza.
- Fuorigrotta: dobrze skomunikowana, blisko uczelni i infrastruktury.
Warto zauważyć, że analizowana baza danych nie podaje szczegółowych danych na temat kupujących zagranicznych w Neapolu, w przeciwieństwie do innych prowincji nadmorskich.
Szybka checklista 📋:
- Zmierz pustostan w wybranym segmencie.
- Dostosuj czynsz do realnych stawek w dzielnicy.
- Uwzględnij opłaty wspólnoty i odświeżenia między najemcami.
Projekty rewitalizacji w centrum historycznym
Programy rehabilitacji i doceniania dziedzictwa przyciągają różnorodne profile (pracujący zdalnie, kreatywni, młode rodziny). Wspiera to małe, klimatyczne powierzchnie oraz budynki z odnowionymi częściami wspólnymi.
Oczekiwany efekt: wyższa jakość zasobu, wzrost popytu na lokale gotowe do zamieszkania oraz premia dla cichych adresów blisko centrów życia miejskiego. ✨
Trendy rynku nieruchomości 2026 w Neapolu
Więcej niemieckich i brytyjskich kupujących na wybrzeżu
Międzynarodowa renoma wybrzeża i stabilizacja stóp przyciągają coraz więcej niemieckich i brytyjskich kupców. Poszukują widoku na morze, łatwego dostępu i prostej obsługi na odległość.
Na niektórych segmentach wybrzeża profil zagranicznych kupujących jest jednak zróżnicowany: lokalne dane pokazują np. w prowincji Salerno znaczny udział wniosków ze Stanów Zjednoczonych (≈21%), następnie ze Szwajcarii (≈12%) i Hongkongu (≈9%), co ilustruje międzynarodowy, wieloaspektowy popyt na południowym wybrzeżu.
- Preferencja dla bezpiecznych wspólnot mieszkaniowych i usług pod klucz.
- Zapotrzebowanie na efektywne energetycznie nieruchomości.
- Zwracają uwagę na dostępność lotnisk (Neapol, Salerno-Costa d’Amalfi).
Rozwój coworkingu w ośrodkach drugoplanowych
Caserta, Salerno czy Avellino obserwują rozwój przestrzeni coworkingowych i miejsc trzecich. To sprzyja nowym, hybrydowym modelom (praca + dom wakacyjny) i wspiera popyt na dobrze skomunikowane apartamenty.
Na co zwrócić uwagę w 2026:
- Standardy cyfrowe (światłowód), komfort termiczny i akustyczny.
- Bliskość stacji/kolejek linowych w celu ograniczania potrzeby samochodu.
- Małe, dobrze rozplanowane powierzchnie z balkonem lub loggią. 🌿
Nota metodologiczna: liczby i trendy mają charakter orientacyjny, pochodzą z obserwacji rynkowych i analiz ogłoszeń. Zawsze warto je weryfikować na mikroskali danego osiedla.
