Dwutorowy rynek nieruchomości
Rzym: średnia 3 700 €/m², wzrost o 1,8% w 2026
Sercem rynku pozostaje stolica, ze średnią około 3 700 €/m² i prognozowanym wzrostem o +1,8% w 2026 roku. Różnice wewnątrz miasta są wyraźne w zależności od dzielnicy, dostępu do metra i stanu wspólnot mieszkaniowych.
- Dzielnice centralne i historyczne: premia podtrzymywana przez popyt międzynarodowy i prestiż.
- Dobrze skomunikowane peryferia (metro A/B, stacje kolejowe FR): wartości pośrednie, ale płynny rynek.
- Sektory wymagające remontu: wyraźny upust, dobra pozycja negocjacyjna.
Kupujący preferują wysoką jakość życia: wyższe piętra, przestrzenie zewnętrzne, zadbane wspólnoty. Nieruchomości « pod klucz » sprzedają się szybciej. 📈
Warto jednak zauważyć, że katalogi ogłoszeń specjalistycznych prezentują bardziej premiumowy obraz miasta: na stronie z rezydencjami wakacyjnymi, średnia cen domów na sprzedaż w Rzymie osiąga znacznie wyższy poziom (próbka ogłoszeń najczęściej z wyższej półki). Ta różnica częściowo tłumaczy rozbieżność między średnią ceną rynkową a cenami widocznymi na niektórych platformach.
Peryferia i wieś: ceny o połowę niższe
Poza Rzymem ceny często spadają o połowę. W prowincjach Viterbo, Rieti, Latina czy Frosinone spotykamy budżety często mieszczące się między 1 500 a 2 000 €/m², a znacznie mniej za nieruchomości do remontu.
- Wioski i małe miasteczka: bardzo przystępne domy szeregowe i stare mieszkania.
- Domy wiejskie do remontu: możliwości już od 700–1 200 €/m² w zależności od stanu i dostępu.
- Dobrze skomunikowane tereny (Castelli Romani, linie kolejowe): stabilniejsze wartości.
Efekt: siła nabywcza nieruchomości rośnie, gdy tylko oddalić się od obwodnicy, zachowując rozsądny dostęp do stolicy.
Efekt post-Covid na wiejskim Lacjum
Wzrost sprzedaży w Viterbo, Rieti i w Castelli Romani
Praca zdalna i poszukiwanie terenów zielonych ożywiły rynki drugorzędne. Viterbo i Rieti korzystają z dobrego stosunku powierzchni do ceny, podczas gdy Castelli Romani łączą walory życia, widoki i połączenia z Rzymem. 🌿
Dane z ogłoszeń potwierdzają apetyt na te tereny: oferty w Castelli Romani mają średnią cenę za m² znacznie niższą niż w stolicy, co zwiększa atrakcyjność większych domów z ogrodem.
- Większy popyt na przestrzenie zewnętrzne (tarasy, ogrody, sady).
- Ponowna popularność dobrze położonych domów bliźniaczych i gospodarstw.
- Dostęp do szybkiego internetu stał się kluczowym kryterium dla osób aktywnych zawodowo.
Ten popyt pozostaje selektywny: odizolowane nieruchomości bez usług i światłowodu mają trudniej.
Domy wakacyjne zastępują turystykę miejską
Przy bardziej nieprzewidywalnej turystyce miejskiej domy wakacyjne i dłuższe pobyty zyskują na popularności. Wzgórza wokół Tivoli, Bracciano czy Bolsena przyciągają na przedłużone weekendy i hybrydową pracę.
- Dłuższe wynajmy sezonowe (mid-term) w trendzie wzrostowym.
- Poszukiwanie autentyczności: lokalne materiały, widoki i dostęp do natury.
- Uwaga na przepisy dotyczące krótkoterminowego wynajmu – surowsze w Rzymie niż na terenach wiejskich.
Ceny za m² według typu nieruchomości w Lacjum
Mieszkania w Rzymie vs domy wiejskie wokół Tivoli
Przy tym samym budżecie decydujący jest kompromis między powierzchnią a lokalizacją. 🏡
- Z 350 000 € w Rzymie: wygodne dwupokojowe lub trzypokojowe do remontu w zależności od dzielnicy.
- Z 350 000 € w pobliżu Tivoli lub w Castelli Romani: dom 120–160 m² z ogrodem, czasem z dodatkowym budynkiem.
- Opcja remont: obniżenie ceny zakupu i przesunięcie budżetu na komfort (izolacja, pompy ciepła, fotowoltaika).
Koszt prac remontowych znacznie się różni w zależności od stanu, dostępności i dostępności fachowców. Warto zaplanować audyt energetyczny dla wskazania najbardziej opłacalnych inwestycji.
Dla uzupełnienia wyżej wymienionych średnich, inwentarze ogłoszeń pokazują bardzo różne profile: na przykład na Green Acres średnia cena żądana w Rzymie jest podnoszona przez ofertę premium (średnia wartość próbki jest wyższa niż mediana rynku), podczas gdy w Castelli Romani średnie ceny są dużo bardziej dostępne.
Solidny rynek najmu w stolicy (+5% czynszów)
Popyt na wynajem w Rzymie jest stale wspierany przez studentów, urzędy, sektor zdrowia i usługi. Stawki czynszów wzrosły ostatnio o około +5%, przy dużych różnicach w zależności od dzielnicy i jakości mieszkania.
- Długoterminowy wynajem nieumeblowany: niska pustostanowość w dobrze skomunikowanych dzielnicach.
- Wynajem umeblowany dla profesjonalistów/studentów: dobra absorpcja, szybsza rotacja.
- Mid-term (1–6 miesięcy): popularny format wśród pracowników zdalnych i ekspatów.
Stopy zwrotu brutto zazwyczaj mieszczą się w przedziale 3–5%, wyżej w mikrolokalizacjach podlegających rewitalizacji. Wybór dobrze zarządzanych budynków ogranicza ryzyko.
Na rynku międzynarodowym popyt ze strony zagranicznych nabywców wciąż jest znaczący w departamencie Rzym: wśród zarejestrowanych kupujących na specjalistycznych platformach Stany Zjednoczone stanowią największą część (≈14% zapytań zagranicznych), następnie Polska i Francja (≈12% każde), a potem Izrael (≈10%).
Te pochodzenia częściowo tłumaczą presję na niektórych segmentach i dzielnicach popularnych wśród nabywców zagranicznych.
W prowincjach również widać obecność zagranicy: Viterbo przyciąga szczególnie kupujących z USA (≈17% zagranicznych zapytań na niektórych listach), podczas gdy Frosinone notuje zróżnicowany popyt międzynarodowy (USA, Polska, Niemcy).
Te przepływy okresowo wspierają ceny i popyt na wysokiej jakości domy wiejskie.
Ewolucja cen nieruchomości w Lacjum
Ekspansja pracy zdalnej i mobilność w kierunku wzgórz Lacjum
Praca zdalna kształtuje bardziej rozproszony popyt na mieszkania. Dobrze skomunikowane miasta (kolej podmiejska, parkingi przesiadkowe, 5G/światłowód) powinny utrzymać przewagę.
- Korzyść jakości życia/czasu dojazdu przemawia za zielonymi obszarami.
- Wzrost segmentu remontów energetycznych, wspierany przez oszczędności eksploatacyjne.
- Potencjał dla wsi z handlem, szkołami i służbą zdrowia.
Spodziewaj się premii za nieruchomości energooszczędne (świadectwo energetyczne, komfort letni, wydajne ogrzewanie) oraz ożywione mikrocentra. 💻
Projekty rewitalizacji miejskiej nad Tybrem
W Rzymie kilka projektów rewitalizacyjnych dąży do zagospodarowania terenów poprzemysłowych, mobilności pieszej i aktywizacji nabrzeży Tybru. Te inwestycje mogą stworzyć nowe nisze wartości w średnim terminie.
- Oś rzeki i dzielnice nadbrzeżne lepiej skomunikowane.
- Więcej przestrzeni publicznych, ścieżek rowerowych i różnorodnych funkcji.
- Nowe inwestycje mieszkaniowe ze standardami energetycznymi na wysokim poziomie.
Dla cierpliwego inwestora śledzenie tych obszarów przemian pozwala wejść na rynek przed jego dojrzałością. 🏗️
