Rynek 2026: Lombardia nadal lokomotywą nieruchomości
Najludniejszy i jeden z najbardziej produktywnych regionów Włoch, Lombardia wciąż pozostaje motorem rynku nieruchomości w 2026 roku 📈. Stopniowe łagodzenie stóp procentowych oraz stabilność zatrudnienia wspierają popyt, mimo wyraźnych różnic między poszczególnymi terenami.
Średnia cena regionalna: ~3 350 €/m², +2,1% rok do roku
W 2026 roku średnia cena wynosi około 3 350 €/m², co oznacza wzrost o około +2,1% rok do roku (dane orientacyjne). Wyniki różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości i lokalizacji.
- Centra miejskie (Mediolan, Monza, Como): utrzymująca się presja na odnowione nieruchomości z dobrą oceną energetyczną.
- Dobrze skomunikowane peryferia: powrót zainteresowania nowymi mieszkaniami z przestrzenią zewnętrzną.
- Rynki historyczne (Mantua, Cremona): stabilne wolumeny, łagodne wzrosty wartości.
- Obserwowany mediana czasu sprzedaży: 60–90 dni dla nieruchomości w odpowiedniej cenie.
Mediolan na szczycie: średnio 5 600 €/m² w 2026
Ze średnią bliską 5 600 €/m², Mediolan potwierdza swoją wiodącą pozycję 🏙️. Różnice cenowe w mieście są wyraźne: wysoka premia w centrum, umiarkowane ceny w dzielnicach w trakcie odnowy.
- Ścisłe centrum (Brera, Quadrilatero, Duomo): często powyżej 8 000 €/m² za prestiżowe nieruchomości.
- Dzielnice w transformacji (Porta Romana, Bovisa, Lambrate): niższe ceny, ale potencjał wzrostu dzięki projektom urbanistycznym i poprawie transportu (M4, M5).
- Inwestycje na wynajem: popyt wspierany przez sektor usługowy i studentów; typowy dochód brutto 3–4% w zależności od lokalizacji i stanu technicznego.
Punkt rynkowy — rezydencje wakacyjne: zgodnie z dostępnymi nieruchomościami na sprzedaż w Mediolanie, średnia wynosi około 6 153 €/m² dla dużych powierzchni (≈261 m²) i mediany budżetu w okolicach 1 606 000 €. Ten dystans wobec ogólnej średniej odzwierciedla bardziej luksusowy miks, typowy dla wyszukiwań na Green Acres.
Rynki drugorzędne Lombardii
Bergamo i Brescia: kulturalne stolice 2023, trwały efekt na ceny
Rok 2023 przyspieszył rozpoznawalność miast 🏛️. W 2026 roku popyt na odnowione centrum i nieruchomości w pobliżu usług pozostaje silny.
- Bergamo: typowy przedział 2 400–3 200 €/m² za odnowione mieszkanie w centrum.
- Brescia: 2 200–3 000 €/m² w zależności od dzielnicy, ze wzrastającym zainteresowaniem energooszczędnymi nieruchomościami.
- Coraz popularniejszy wynajem sezonowy i korporacyjny – dzięki bogatej ofercie kulturalnej i wydarzeniom.
W Bergamo, oferty pokazują średnio ≈2 339 €/m² za nieruchomości o powierzchni około 124 m², co daje całkowity budżet blisko 290 000 €. Ta średnia, szersza niż w odnowionym śródmieściu, pokrywa się z wcześniej podanym przedziałem.
Cremona i Mantua: stabilność i atrakcyjność dziedzictwa
Te rynki oferują niższe progi wejścia, idealne na pierwszy zakup nieruchomości we Włoszech 🏞️. Dziedzictwo architektoniczne stanowi tam czynnik utrzymania wartości nieruchomości raczej niż gwałtownych wzrostów cen.
- Typowe wartości: 1 600–2 300 €/m² za zadbane nieruchomości w centrum.
- Ograniczona zmienność, regularne wolumeny; uwaga na koszty remontów starszych budynków.
Regiony jeziorne: prestiż i silny popyt zagraniczny
Segment nieruchomości nad jeziorami przyciąga wielu inwestorów międzynarodowych 🌊. Rzadkość gruntów i widok na wodę przekładają się na wysokie premie cenowe, szczególnie dla nieruchomości « przy wodzie ».
Jezioro Como i Jezioro Garda: ceny od 4 000 do 8 000 €/m²
- Jezioro Como (Como, Cernobbio, Bellagio): 5 000–8 000 €/m² za odnowione nieruchomości z widokiem; +20 do +40% w pierwszej linii brzegowej.
- Jezioro Garda (Sirmione, Desenzano, Salò): 4 500–7 000 €/m² w zależności od ekspozycji, dostępu i standardu wyposażenia.
- Wynajem sezonowy: wysoka okupacja od kwietnia do października; przed rozpoczęciem działalności należy dopilnować zgodności z przepisami.
Nad jeziorem Como, domy na sprzedaż w Como osiągają średnio 6 333 €/m² dla mieszkań o powierzchni ok. 84 m² (średni budżet ~532 000 €), co mieści się w przedziale 5 000–8 000 €/m².
Na brzegu jeziora Garda w Salò, średnia cena ofertowa wynosi około 3 863 €/m² dla dużych nieruchomości (≈342 m²) i średniego budżetu wynoszącego ok. 1 321 000 €. Niższa cena za m² często odzwierciedla przestronne wille w drugiej linii, podczas gdy pierwsza linia utrzymuje wysokie premie.
Nowe ekologiczne inwestycje na obrzeżach Sirmione i Bellagio
Najnowsze projekty stawiają na efektywność energetyczną i komfort 🌿. Odpowiadają oczekiwaniom międzynarodowej klienteli poszukującej nieruchomości « pod klucz ».
- Zakładane standardy: klasa energetyczna A/A4, wzmocniona izolacja, pompy ciepła, fotowoltaika.
- Komfort i usługi: automatyka domowa, wspólne baseny, stacje ładowania, concierge.
- Niskie koszty eksploatacji i łatwiejsza odsprzedaż dla wysokowydajnych energetycznie nieruchomości.
Typologia i dynamika popytu
Wzrost zakupów luksusowych rezydencji wakacyjnych
- Priorytety: otwarty widok, taras/ogród, parking, szybki dostęp do usług.
- Poszukiwanie nieruchomości gotowych do zamieszkania, wymagających niewielkich prac remontowych.
- Ostatnio obserwowane budżety nad jeziorami: 800 000 € do 2 mln € za topowe lokalizacje; bardziej dostępna oferta poza pierwszą linią.
Wzrost liczby klientów z Niemiec i Szwajcarii
- Bliskość geograficzna oraz świetna sieć drogowo-kolejowa.
- Wysoka jakość życia, gastronomia, klimat, żeglarstwo i góry w zasięgu ręki.
- Dywersyfikacja majątku w strefie euro; mieszane wykorzystanie (stałe miejsce i rekreacja).
Przewidywany rozwój cen nieruchomości w Lombardii 2026–2030
Umiarkowany wzrost w strefach turystycznych (+3%/rok)
- Mała dostępność działek budowlanych i utrzymujące się zainteresowanie zagraniczne.
- Coraz wyższy standard oferty – nacisk na efektywność energetyczną i usługi.
- Główne ryzyka: ograniczenia lokalne na wynajem krótkoterminowy i koszty modernizacji energetycznej.
Stabilizacja cen w Mediolanie dzięki nowym projektom miejskim
- Pojawienie się nowej/ofnowionej oferty w kilku dzielnicach, którą absorbuje mocny popyt.
- Scenariusz bazowy 2026–2030: ceny generalnie stabilne lub lekko wzrostowe (0 do +1,5%/rok) zależnie od dzielnicy, czynsze dynamiczne.
- Wartość przy odsprzedaży zależeć będzie od mikro-lokalizacji (ulica, transport, efektywność energetyczna).
Warto zapamiętać przed zakupem nieruchomości 🔎
- Określ swój cel (użytkowanie, wynajem, odsprzedaż) i pełen budżet.
- Uzyskaj wstępną zdolność finansową; przygotuj się na koszty zakupu (często 7–10% w starszym budownictwie, 3–5% w nowym).
- Sprawdź certyfikaty energetyczne, dokumenty urbanistyczne i status wspólnoty mieszkaniowej przed podpisaniem umowy.
- Wybieraj lokalizacje blisko usług i transportu, by zwiększyć bezpieczeństwo inwestycji.
