Rynek nieruchomości w Toskanii 2026 📈
Średnia cena: ~3 100 €/m², +2,5% rok do roku
Średnia cena kształtuje się wokół 3 100 €/m² w 2026 roku, co stanowi wzrost o około +2,5% w ciągu roku. Różnice cenowe pozostają wyraźne pomiędzy wybrzeżem, miastami sztuki a terenami wiejskimi.
- Wybrzeże i renomowane kurorty (Versilia, Maremma): od 3 500 do 6 000 €/m² w zależności od lokalizacji.
- Miasta sztuki i stolice prowincji: 2 800–5 500 €/m².
- Wieś i wioski: 1 500–2 500 €/m², więcej w przypadku potrzeby remontu.
Rynek jest płynny, a czas sprzedaży wynosi zwykle od 2 do 5 miesięcy. Możliwości negocjacji cen są zazwyczaj w przedziale 3–7%, w zależności od stanu i lokalizacji.
Najnowsze zapytania potwierdzają te różnice na terenie regionu:
- Florencja znacznie powyżej (około 7 600 €/m² za duże nieruchomości),
- Lukka raczej w okolicach 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Zakup nieruchomości w Prato ~2 760 €/m²,
- Zakup nieruchomości w Pontedera ~2 300 €/m².
- W Pizie, poziom około 920 €/m² wynika głównie z bardzo dużych powierzchni mieszkań — wymaga ostrożnej interpretacji.
Nota metodologiczna: są to wielkości orientacyjne, oparte na przeglądanych i poszukiwanych nieruchomościach (rynek domów wakacyjnych), nie należy ich mylić z cenami notarialnymi.
Florencja i Lukka: najdroższe rynki
Florencja koncentruje prestiż i rzadkość na rynku, zwłaszcza w Centro Storico, Oltrarno i wzgórzach florentyńskich (Fiesole, Settignano). Nieruchomości z charakterem osiągają często ceny powyżej 5 000 €/m², a te w ikonicznych lokalizacjach znacznie więcej.
W Lukce stare miasto i okoliczne wzgórza również windują ceny w górę. Odnowione kamienne domy z widokiem i basenem są bardzo pożądane 🏡.
- Prestiżowe dzielnice = niska podaż, duża konkurencja, znakomita architektura.
- Uwaga na wymogi konserwatorskie i przepisy dotyczące wynajmu turystycznego w centrum.
- Długoletnia wartość nieruchomości, jeśli położenie, doświetlenie i dostęp są bez zarzutu.
Przydatne wskazówki:
- Dla luksusowych nieruchomości ostatnie zapytania wskazują na rynek nieruchomości we Florencji
- W Lukce duża dostępność « casali » i willi z widokiem na wzgórza to także mocna strona rynku.
Profil zagranicznych kupców na tych rynkach:
- We Florencji dominują kupujący z USA (~23% zapytań), następnie Francja (~12%) i Niemcy (~9%).
- W Lukce czołówkę stanowią USA (~15%), Szwajcaria (~11%) i Francja (~9%).
Wiejska Toskania – rynek wciąż dostępny 🌿
Arezzo, Piza, Siena: nieruchomości za 1 800–2 200 €/m²
W regionach wiejskich i podmiejskich Arezzo, Pizy i Sieny można znaleźć domy w cenie od 1 800 do 2 200 €/m², głównie poza ścisłymi centrami i w sąsiednich miejscowościach.
- Gospodarstwo do remontu w Arezzo (120–180 m²): 180 000–320 000 € w zależności od prac i dostępu.
- Odnowiony kamienny dom z działką w Pizie (200–300 m²): 380 000–650 000 €.
- Gospodarstwo z hektarami i zabudowaniami w Sienie: budżet zróżnicowany, często 700 000 € i więcej za stan „do zamieszkania”.
Orientacyjnie, nowe zapytania to ~2 080 €/m² w Arezzo i ~2 370 €/m² w Sienie, podczas gdy w Pizie niższa cena wynika z bardzo dużych powierzchni nieruchomości.
Czynniki mocno wpływające na cenę: dojazd (droga utwardzona), otwarty widok, nasłonecznienie, klasa energetyczna, dostęp do wody, odległość od usług.
Duży popyt zagraniczny, zwłaszcza brytyjski i holenderski
Międzynarodowy popyt pozostaje wysoki, napędzany przez Brytyjczyków, Holendrów i innych nabywców z Europy Północnej 🌍. Praca zdalna, walory krajobrazowe i turystyka sprzyjają tej dynamice.
- Florencja: duży udział kupców z Ameryki Północnej, następnie z Francji/Niemiec; Lukka: duże zainteresowanie Szwajcarów, Francuzów i Holendrów.
- Piza: zróżnicowany profil, najwięcej zapytań z Niemiec (~15%), następnie Francja i Polska (~11% każde), potem USA (~9%).
- Arezzo i Siena: powtarzający się popyt z USA (~20%), następnie Europa Zachodnia (Francja, Niemcy, Szwajcaria); budżety zróżnicowane wg powierzchni i stanu nieruchomości.
- Kalkulator walutowy i strategia kursowa: zabezpieczenie budżetu w odpowiednim momencie.
- Dokumentacja techniczna: plan katastralny, APE (klasa energetyczna), zgodność instalacji.
- Proces standardowy: oferta, umowa przedwstępna, weryfikacje (notariusz, geometra), akt notarialny w ciągu 8–12 tygodni.
Ceny za m² w Toskanii 🧭
Kamienne domy, agryturystyki, wille z basenem
- Kamienne domy (casali): urok, grube mury, często wymagają termomodernizacji.
- Agryturystyki: połączenie domu z działalnością, budynki gospodarcze, pokoje gościnne, dochód sezonowy.
- Wille z basenem: oczekiwany standard powyżej 500 000 €, kluczowe usytuowanie i widoki.
Orientacyjne koszty remontu: 800–1 200 €/m² za staranny remont, 1 200–1 800 €/m² za kompleksowy remont. Budowa basenu to koszt rzędu 40 000–80 000 €, w zależności od projektu.
Przed inwestycją należy sprawdzić pozwolenia i zgodność pod względem prawnym (SCIA, ograniczenia krajobrazowe), dostęp zimą oraz odprowadzanie wody.
Ograniczona podaż, ceny wspierane przez turystykę
Zasoby zabytkowe są ograniczone, możliwości rozbudowy ściśle regulowane, a popyt turystyczny pozostaje silny. Te czynniki utrzymują wysokie ceny, zwłaszcza w słynnych miejscowościach.
- Najem sezonowy w najlepszych lokalizacjach: zwykle zysk brutto 4–6%, netto 2,5–4% po odliczeniu kosztów.
- Ryzyka: sezonowość, lokalne regulacje, rosnące koszty utrzymania.
- Rozwiązania: wybór całorocznych lokalizacji, profesjonalne zarządzanie, poprawa efektywności energetycznej.
Perspektywy zmian cen w Toskanii 🔮
Wzrost pod kontrolą i ochrona dziedzictwa
Scenariusz bazowy: umiarkowany, stały wzrost, napędzany rzadkością i wzrostem wartości zabytkowego budownictwa. Należy oczekiwać wzrostu średnio o 1–3% rocznie, ze zróżnicowaniem w zależności od mikro-rynku.
Inwestycje typu „pewna wartość” pozostaną najatrakcyjniejsze: historyczne centrum, pożądane wzgórza, prestiżowe wybrzeże. Projekty związane z poprawą efektywności energetycznej powinny cieszyć się wyższą wyceną.
Rozkwit długoterminowego rynku wynajmu dla ekspatów
Praca hybrydowa przyciąga międzynarodowych najemców poszukujących komfortowych domów, światłowodu, przestrzeni do pracy oraz dostępu do kolei. Przykładowe czynsze: 800–1 200 € za trzypokojowe mieszkanie w średnim mieście, 1 500–2 500 € we Florencji w centrum.
- Dla wynajmujących: wydajne ogrzewanie, izolacja, światłowód, teren wokół domu.
- Najczęstsze umowy: 4+4 lub 3+2; ewentualnie podatek „cedolare secca” (do potwierdzenia z doradcą podatkowym).
- Szanse: dobrze skomunikowane miejscowości (Prato, Poggibonsi, Pontedera), wysoka jakość życia przez cały rok — warto śledzić trendy lokalne w Prato i Pontedera.
