As principais tendências do mercado imobiliário da Lombardia em 2026
A Lombardia continua a ser um dos mercados mais ativos do sul da Europa. A forte procura doméstica, o apelo internacional e uma oferta limitada nos melhores locais impulsionam os preços para cima.
Após o pico de 2023-2026, as condições de financiamento suavizam-se progressivamente, facilitando as transações. Paralelamente, a eficiência energética e a qualidade dos serviços urbanos tornam-se critérios chave.
No que diz respeito aos preços, a procura de residências secundárias apresenta uma grande amplitude: ≈ 2 339 €/m² em Bérgamo, ≈ 6 153 €/m² em Milão e ≈ 6 333 €/m² em Como (dados observados no Green Acres, site especializado em residências secundárias). Isso confirma as diferenças entre os polos premium e os mercados secundários.
A região mantém-se a mais cara de Itália fora da Toscana
- Níveis de preços elevados nos polos premium (Milão intra-muros, margens dos lagos Como e Garda).
- Diferenças marcantes entre a frente de lago, centros históricos e municípios periféricos.
- Oferta nova rara no centro da cidade e na primeira linha lacustre, o que sustenta o valor.
Forte polarização entre Milão e as províncias secundárias
- Milão capta a maior parte do investimento e do emprego qualificado.
- Cidades médias (Bérgamo, Bréscia, Pavia, Lodi): progressão regular impulsionada pela qualidade de vida e ligações ferroviárias 🚆.
- Interior: oportunidades para renovar com desconto e potencial de valorização.
Na procura internacional, Milão atrai particularmente compradores dos Estados Unidos (~8%), Alemanha (~7%) e França (~6%). Em Como, a percentagem estrangeira é impulsionada pela Polônia (~12%), Estados Unidos (~11%) e Israel/Alemanha (~10% cada), enquanto no Garda (Bréscia) há um duo Polônia/Alemanha (~14% cada).
As zonas mais procuradas da Lombardia
Milão: estabilidade e valor seguro
A capital económica italiana continua a ser um mercado de convicção. Os bairros centrais (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) combinam liquidez, serviços e resiliência dos preços.
- Vantagens: empregos, universidades, cultura, mobilidade (ampliações recentes do metro), revenda facilitada.
- Pontos de atenção: custos de condomínio e manutenção mais elevados em edifícios históricos ou de luxo.
- Arrendamento: forte procura por parte de executivos e estudantes internacionais.
Referências de mercado (residências secundárias): preço médio do imobiliário em Milão: 1 606 000 € por 261 m², ou seja, ≈ 6 153 €/m², em linha com os bairros centrais mais procurados.
Os lagos: Como, Garda e Iseo, forte apelo estrangeiro
Vistas panorâmicas, acesso à água e charme arquitetónico explicam o prémio lacustre 💧. Como apresenta os valores mais elevados na linha da frente; Garda é mais extenso, com micro-mercados variados; Iseo oferece um bilhete de entrada mais acessível.
- Premium: frentes de lago, aldeias icônicas (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternativas: encostas a 10-20 minutos da margem, orçamentos mais acessíveis.
- Rendimentos sazonais possíveis em propriedades bem localizadas, mediante regulamentação local.
No lago de Como, os anúncios imobiliários apresentam em média ≈ 6 333 €/m² (≈ 532 000 € para 84 m²), ilustrando o prémio para as primeiras linhas e vistas desobstruídas.
As alternativas acessíveis na Lombardia
Bérgamo, Pavia, Lodi: bons compromissos preço/qualidade de vida
Estas cidades beneficiam de uma excelente relação valor/preço, património vivo e ligações rápidas a Milão.
- Bérgamo: Città Alta património, bairros modernos na parte baixa da cidade, aeroporto próximo.
- Pavia: cidade universitária, boa procura de arrendamento, centro histórico agradável.
- Lodi: perfil familiar, serviços completos, acesso rodoviário e ferroviário.
Em Bérgamo, o cabaz médio dos imóveis procurados ronda os 290 000 € por 124 m² (≈ 2 339 €/m²), reflexo de um bom compromisso preço/qualidade. Pavia e Lodi continuam menos visadas por compradores estrangeiros na nossa base, o que pode oferecer oportunidades locais.
Bens para renovar nos vales pré-alpinos
Nos vales de Bérgamo, Bréscia ou Valtellina, os rustici e casas de aldeia oferecem grandes descontos 🏡.
- Bilhete de entrada atrativo, com potencial de ampliação e valorização.
- Custos de obras indicativos: renovação padrão 600–1 200 €/m²; pesada 1 500–2 500 €/m² conforme estado e desempenho energético pretendido.
- Verificações: restrições paisagísticas, energéticas e sísmicas; acesso e estacionamento; ligações.
Oferta imobiliária e níveis de preços na Lombardia
Apartamentos recentes em torno de 3 000 €/m²
Fora dos locais premium, os empreendimentos recentes ou bem conservados são geralmente negociados em torno de 3 000 €/m², com grandes variações locais.
- Milão: 5 000–8 000+ €/m² intra-muros; 3 000–4 500 €/m² na primeira coroa.
- Lagos: 3 500–6 000 €/m² dependendo da vista, distância à margem e standing.
- Cidades secundárias: 2 200–3 200 €/m² para imóveis recentes bem localizados.
Casas rurais a partir de 1 500 €/m² no interior
No interior, casas individuais ou quintas renovadas começam a partir de 1 500 €/m², mais dependendo do terreno, anexos e vistas.
- Despesas recorrentes a antecipar: aquecimento, manutenção dos espaços exteriores, caminho de acesso.
- Condomínios: normalmente 2–5 €/m²/mês para serviços (elevador, vigilância, espaços verdes).
- Custos de aquisição: impostos e notário variáveis conforme primeira residência/segunda; prever um orçamento adicional.
Perspectivas de valorização na Lombardia
Efeito JO 2026 nas zonas alpinas e infraestruturas
Os Jogos de Inverno Milano-Cortina 2026 estimulam os setores alpinos da Lombardia (Bormio, Livigno) e alguns eixos de transporte 🏔️. Os micro-locais próximos dos polos desportivos e estações podem beneficiar de maior visibilidade.
- Infraestruturas: melhorias ferroviárias e rodoviárias direcionadas; ampliações e modernizações locais.
- Hotelaria e sazonal: impacto favorável de imagem, especialmente para estações bem conectadas.
Na província de Sondrio (Bormio, Livigno), hoje há poucas procuras estrangeiras registadas, mas o efeito JO poderá gradualmente melhorar a liquidez de alguns micro-setores.
Crescimento contínuo nos mercados secundários
O teletrabalho, a procura de espaço e orçamentos controlados apoiam o crescimento moderado das cidades secundárias e do interior.
- Teses de investimento: proximidade de estação, bairros em renovação, centros históricos reabilitados.
- Chave para o sucesso: comprar o endereço e o edifício certos, mais do que « o mercado ».
