Mercado imobiliário 2026 em Nápoles: estabilidade após dois anos de alta
Preço médio: ~2 560 €/m², Nápoles continua a mais cara (~3 800 €)
Após dois anos de forte alta, o mercado regional estabiliza-se em 2026. Os valores acomodam-se em alguns segmentos, enquanto as localizações prime mantêm-se firmes.
Ordens de grandeza a conhecer:
- Campânia (média regional): ~2 560 €/m².
- Nápoles intra-muros: em torno de 3 800 €/m², mais nos bairros premium (Chiaia, Posillipo).
- Salerno e litoral sul: acima da média regional, dependendo do endereço e da vista.
- Avellino, Benevento: níveis abaixo da média, sobretudo para imóveis a renovar.
As diferenças intraurbanas continuam marcadas, dependendo do estado, andar, presença de elevador e proximidade a transportes públicos. 🚇
Como exemplo concreto do mercado de residências secundárias, os anúncios contabilizados pela Green-acres para a província de Caserta mostram uma procura média em torno de 362.000 € por áreas próximas dos 131 m² (referência aos imóveis procurados na plataforma).
Queda ligeira no interior (-0,8 %)
Nas comunidades rurais e pequenas cidades do interior, observa-se uma correção moderada em torno de -0,8 %. Isso se deve a uma procura mais seletiva e aos custos de renovação que pesam no orçamento.
Para o comprador paciente, essas zonas oferecem oportunidades, especialmente para casas isoladas com terreno.
Segmentação marcada entre luxo costeiro e habitação rural
Costa Amalfitana: preços recorde, +10 % nos imóveis de prestígio
Em Amalfi, Positano ou Ravello, a escassez de terrenos e a procura internacional sustentam os preços recorde. Os imóveis de prestígio (vista mar, terraços, estado irrepreensível) apresentam ainda ~+10 % em um ano.
A antecipar:
- Restrições patrimoniais e licenças mais demoradas (locais classificados pela UNESCO).
- Forte sazonalidade dos aluguéis e necessidade de gestão profissional.
- Custos de manutenção elevados para imóveis sobranceiros a falésias ou multi-terraços.
Avellino, Benevento: zonas rurais ainda acessíveis
Ao contrário, Avellino, Benevento e muitas vilas do interior continuam acessíveis. Os orçamentos de entrada são mais suaves, sobretudo para casas para modernizar.
Os dados provenientes de anúncios especializados confirmam ainda uma presença muito reduzida de compradores estrangeiros nessas províncias, o que reforça o perfil de « mercado local » e explica em parte os preços mais baixos.
Pontos de atenção:
- Avaliar cuidadosamente o custo das obras (isolamento, telhado, sísmico).
- Verificar o acesso (estradas, serviços, cobertura móvel) e o tempo até a estação mais próxima.
- Pensar na revenda: privilegiar municípios com escolas, saúde e pólos de emprego.
Investimento em aluguel em Nápoles
Forte procura estudantil e sazonal, rentabilidade 7–9 %
Nápoles beneficia de uma forte base estudantil (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) e de um turismo urbano dinâmico. Imóveis bem localizados podem atingir rentabilidades brutas de 7–9 %, dependendo do tipo de aluguel (mobilado de longa duração, coabitação, sazonal regulado).
Bairros a acompanhar:
- Centro Storico e Decumani: forte pressão locativa, mercados diários, fluxo turístico.
- Vomero e Arenella: residencial, funiculares, procura estudantil.
- Chiaia: premium, maior poder aquisitivo.
- Fuorigrotta: bem servido, próximo de universidades e infraestruturas.
Note-se que a base de dados consultada não fornece detalhes sobre a distribuição de compradores estrangeiros em Nápoles no extrato disponível, ao contrário de outras províncias costeiras.
Checklist expressa 📋:
- Avaliar a vacância segundo o segmento focalizado.
- Adequar o aluguel às referências reais do bairro.
- Antecipar despesas de condomínio e pequenas reformas entre inquilinos.
Projetos de regeneração urbana no centro histórico
Os programas de reabilitação e valorização do património atraem perfis diversificados (teletrabalhadores, criativos, jovens famílias). Isso favorece pequenas áreas de caráter e edifícios com áreas comuns renovadas.
Efeito esperado: melhor qualidade do parque imobiliário, aumento da procura por imóveis prontos a habitar e valorização de endereços calmos próximos dos polos de animação. ✨
Tendências do mercado imobiliário 2026 em Nápoles
Mais compradores alemães e britânicos no litoral
A notoriedade internacional da costa e a estabilização das taxas atraem cada vez mais compradores alemães e britânicos. Procuram vista mar, acesso fácil e gestão simplificada à distância.
Em alguns segmentos do litoral, contudo, o perfil dos compradores estrangeiros é diversificado: os dados locais mostram, por exemplo, que na província de Salerno uma quantidade notável de pedidos vem dos EUA (≈21 %), seguindo-se a Suíça (≈12 %) e Hong Kong (≈9 %), o que ilustra uma procura internacional de várias origens no sul costeiro.
- Preferência por condomínios seguros e serviços prontos.
- Apetência por imóveis energeticamente eficientes.
- Preocupação com acessibilidade aeroportuária (Nápoles, Salerno-Costa d’Amalfi).
Desenvolvimento do coworking em centros secundários
Caserta, Salerno ou Avellino veem a abertura de espaços de coworking e terceiras vias. Isso favorece novos usos híbridos (trabalho + segunda casa) e estimula a procura por apartamentos bem conectados.
A acompanhar em 2026:
- Equipamento digital (fibra ótica), qualidade térmica e acústica.
- Proximidade de estações/funiculares para reduzir a dependência do automóvel.
- Pequenas áreas otimizadas com espaços exteriores (varanda, loggia). 🌿
Nota metodológica: números e tendências apresentados como ordens de grandeza indicativas, baseados em retorno de campo e análise de anúncios. Refinar sempre por micro-bairro.
