Mercado 2026: leve alta após 3 anos de estabilidade
Após um ciclo 2022-2026 relativamente calmo, 2026 começa com uma leve alta impulsionada pelos polos universitários e pela demanda por aluguel. As taxas se estabilizam, a mobilidade volta e a oferta permanece moderada.
Os motores dessa retomada:
- Fluxo de estudantes e jovens profissionais para as grandes cidades.
- Turismo fortalecido na costa do Adriático.
- Qualidade de vida e infraestrutura acima da média italiana.
- Oferta de imóveis novos limitada nos centros históricos.
Preço médio: ~2.800 €/m² (+2,4 %)
O preço médio regional fica em torno de 2.800 €/m², com um aumento de cerca de +2,4 % em um ano. As diferenças permanecem marcantes: os centros de Bolonha e alguns setores de Rimini superam a média, enquanto municípios periféricos e cidades médias mantém níveis mais acessíveis.
Observação: segundo os anúncios de residências secundárias coletados no site Green-acres, as casas à venda em Modena apresentam uma média elevada devido ao perfil dos imóveis, geralmente muito espaçosos (preço médio observado nesses anúncios ~2.851.000 € para superfícies grandes, ou cerca de 2.851 €/m²), o que ilustra a diversidade de oferta entre mercados urbanos e bens patrimoniais.
Na prática, o orçamento depende fortemente da localização, do estado energético e da proximidade de transportes/escolas/mar.
Bolonha e Rimini: motores da demanda
Bolonha concentra empregos qualificados e estudantes; Rimini se beneficia do turismo durante todo o ano e de eventos. Juntas, impulsionam a dinâmica regional. 🏘️
- Bolonha: polo universitário, biotecnologia e serviços, forte pressão locatícia.
- Rimini: praias, feiras e hotelaria, demanda aquecida para estadias curtas e médias.
- Acessibilidade: rodovias, ferrovia rápida e aeroportos sustentam a liquidez do mercado.
Forte segmentação na Emília-Romanha
O mercado é lido « rua por rua ». Os micro-setores (centro histórico, zonas universitárias, áreas bem conectadas) apresentam comportamentos distintos de acordo com a oferta, eficiência energética dos edifícios e atratividade para locação.
Bolonha: oferta escassa, aluguéis em alta (+7 %)
A pressão por aluguel resultou em um aumento dos aluguéis de cerca de +7 %. A oferta é rara dentro da cidade, e imóveis reformados e bem classificados energeticamente são vendidos rapidamente.
- Onde procurar: centro histórico para liquidez, bairros universitários para repúblicas, cinturões bem conectados para otimizar o rendimento.
- O que verificar: diagnósticos energéticos, gestão da copropriedade, qualidade acústica em imóveis antigos.
- Estratégia: priorizar unidades compactas (studios/T2) próximas a transporte/escolas para garantir ocupação.
Parma e Modena: mercados familiares e patrimoniais
Parma e Modena oferecem mercados mais estáveis, valorizados por famílias e perfis patrimoniais. Os rendimentos são moderados, a vacância é baixa e a revenda geralmente fluida em boas localizações.
- Destaques: qualidade de vida, indústria agroalimentar e mecânica, serviços públicos sólidos.
- Públicos-alvo: T3/T4 com área externa, estacionamento e escolas próximas.
- Chaves para compra: orientação solar, desempenho energético, custos de condomínio controlados.
Segundo os dados de solicitações publicados (Green-acres), para os departamentos de Bolonha, Parma, Rimini e Modena, nenhum comprador estrangeiro principal está claramente listado: isso destaca um mercado predominantemente doméstico nessas áreas, embora certos segmentos (residências secundárias ou bens patrimoniais) atraiam perfis específicos.
Investir na costa do Adriático
A fachada adriática mistura residências secundárias e investimento em locação. A atratividade sazonal se estende à primavera e ao outono, impulsionada por estadias curtas e home office. 🏖️
Ravenna, Rimini: residências secundárias e locações turísticas
Dois perfis complementares:
- Ravenna: patrimônio cultural, natureza e praias familiares, clientela fiel.
- Rimini: balneários animados, eventos e turismo internacional, alta rotatividade.
- Imóveis procurados: 1-2 quartos com varanda/terraço, estacionamento, acesso à praia e ao comércio a pé.
- Pontos de atenção: regulamento do condomínio para locação de curta duração, gestão da alta temporada, exposição ao ruído e ao ar salino.
- Valor sustentável: bom isolamento, ar-condicionado eficiente, diagnósticos atualizados.
Perfil dos compradores estrangeiros: foco em Ravenna
Os dados de buscas estrangeiras do site Green-acres mostram um perfil notável para Ravenna: os compradores estrangeiros representam uma parcela identificável, liderada pela Alemanha (≈21 %) e depois França (≈16 %).
O preço mediano observado nessas buscas é de cerca de 280.000 € para uma área mediana declarada de cerca de 338 m², o que resulta em um preço mediano por m² próximo de 828 €/m² — um sinal de um mercado de residências secundárias e imóveis mais espaçosos do que a média do litoral.
Crescimento das locações sazonais desde 2022
Desde 2022, o crescimento do turismo de proximidade e das estadias flexíveis favorece a locação sazonal. As temporadas de ocupação estão mais longas, com melhor visibilidade na primavera e no final do verão.
- Gestão: entregar a um operador local ou automatizar (check-in, limpeza, tarifação dinâmica).
- Diferenciação: mobiliário durável, Wi-Fi rápido, espaço de trabalho, possibilidade de estadia mensal.
- Método rápido para avaliar uma compra: estimar receitas brutas em 12 meses, deduzir custos (condomínio, manutenção, impostos, gestão), incluir orçamento de reforma/energia, e comparar ao custo do capital.
Previsões para o mercado imobiliário na Emília-Romanha
A tendência deve permanecer moderadamente em alta, com ciclos locais. Os setores bem servidos e com boa eficiência energética superam, enquanto os imóveis a serem renovados sofrem uma desvalorização mais acentuada.
Manutenção de uma forte demanda graças à economia regional sólida
A Emília-Romanha conta com uma base econômica diversificada e exportadora, sustentando o emprego e a demanda imobiliária.
- Fatores favoráveis: indústria e serviços, universidades, turismo, infraestrutura.
- Riscos a serem observados: trajetória das taxas, regras locais para locação de curta duração, exposição climática litorânea.
- Estratégias para 2030: buscar localizações « 15 minutos », priorizar classes energéticas superiores, arbitrar entre rendimento e liquidez de acordo com a cidade.
