Um mercado imobiliário de duas velocidades
Roma: média de 3.700 €/m², aumento de 1,8% em 2026
O coração do mercado continua sendo a capital, com uma média em torno de 3.700 €/m² e uma alta esperada de +1,8% em 2026. As diferenças dentro da cidade são marcantes de acordo com os bairros, o acesso ao metrô e o estado dos condomínios.
- Bairros centrais e históricos: prêmio sustentado pela demanda internacional e prestígio.
- Periferias bem conectadas (metrô A/B, estações FR): valores intermediários, mas líquidos.
- Segmentos a serem renovados: desconto significativo, bom terreno para negociação.
Os compradores privilegiam a qualidade de vida: andares altos, espaços externos, condomínios bem mantidos. Imóveis “prontos para morar” vendem mais rápido. 📈
Vale notar, entretanto, que os catálogos de anúncios especializados mostram uma imagem mais premium da cidade: no site dedicado a segundas residências, a média das casas à venda em Roma atinge níveis bem superiores (amostra geralmente orientada para imóveis de alto padrão). Esta distorção explica em parte a diferença entre o preço médio de mercado e os preços visíveis em algumas plataformas.
Periferia e campo: valores pela metade
Fora de Roma, os preços caem frequentemente pela metade. Nas províncias de Viterbo, Rieti, Latina ou Frosinone, observam-se orçamentos geralmente entre 1.500 e 2.000 €/m², e bem menos para imóveis para renovar.
- Vilarejos e pequenas cidades: casas de vila e apartamentos antigos muito acessíveis.
- Casas rurais para renovar: oportunidades a partir de 700–1.200 €/m², dependendo do estado e acesso.
- Zonas bem servidas (Castelli Romani, eixos ferroviários): valores mais estáveis.
Resultado: o poder de compra imobiliário dispara à medida que se afasta do anel viário, mantendo acesso razoável à capital.
O efeito pós-Covid no Lácio rural
Aumento das vendas em Viterbo, Rieti e nos Castelli Romani
O teletrabalho e a busca por espaços verdes reanimaram os mercados secundários. Viterbo e Rieti se beneficiam de uma boa relação entre área e preço, enquanto os Castelli Romani conjugam qualidade de vida, vistas e conexões com Roma. 🌿
Os dados dos anúncios confirmam o apetite por esses territórios: as ofertas em Castelli Romani mostram um preço médio por m² sensivelmente inferior ao da capital, reforçando o apelo por casas maiores com jardim.
- Demanda crescente por áreas externas (terraços, jardins, pomares).
- Valorização de casas geminadas e pequenas propriedades bem localizadas.
- Acesso à internet de alta velocidade tornou-se critério decisivo para profissionais.
Essa demanda permanece seletiva: imóveis isolados sem serviços nem fibra encontram mais dificuldades.
Segundas residências assumem o lugar do turismo urbano
Com o turismo urbano mais volátil, as segundas casas e estadias prolongadas ganham terreno. As colinas ao redor de Tivoli, Bracciano ou Bolsena atraem para finais de semana prolongados e trabalho híbrido.
- Aluguel sazonal mais longo (mid-term) em alta.
- Busca por autenticidade: materiais locais, vistas e acesso à natureza.
- Atenção à regulamentação dos aluguéis de curta duração, mais rigorosa em Roma do que na zona rural.
Preço por m² por tipo de imóvel no Lácio
Apartamentos em Roma vs casas rústicas em torno de Tivoli
Com o mesmo orçamento, o compromisso entre área e localização é determinante. 🏡
- Com 350.000 € em Roma: apartamento de dois quartos confortável ou três quartos para renovar dependendo do bairro.
- Com 350.000 € perto de Tivoli ou nos Castelli Romani: casa de 120–160 m² com jardim, às vezes uma dependência.
- Opção de renovação: diminuir o preço de compra e realocar em conforto (isolamento, bombas de calor, energia solar).
O custo das obras varia sensivelmente conforme o estado, a acessibilidade e a disponibilidade de mão de obra. Antecipe uma auditoria energética para priorizar os itens mais rentáveis.
Por fim, para qualificar as médias citadas acima, os inventários de anúncios mostram perfis muito diferentes: no Green Acres, por exemplo, a média dos imóveis anunciados em Roma é puxada para cima por um estoque de alto padrão (valor médio de amostra mais alto do que a mediana do mercado), enquanto nos Castelli Romani as procuras médias são bem mais acessíveis.
Mercado de aluguel sólido na capital (+5% nos aluguéis)
A demanda por aluguel em Roma mantém-se forte devido a estudantes, administrações, saúde e serviços. Os aluguéis aumentaram cerca de +5% recentemente, com grandes disparidades por bairro e qualidade do imóvel.
- Longo prazo não mobiliado: vacância baixa em setores bem servidos.
- Mobiliado para profissionais/estudantes: boa absorção, mais rotatividade.
- Mid-term (1–6 meses): formato apreciado por teletrabalhadores e expatriados.
Os rendimentos brutos geralmente variam entre 3 e 5%, mais em micro-localizações em renovação. A escolha de edifícios bem administrados limita os riscos.
No plano internacional, as demandas estrangeiras continuam expressivas no departamento de Roma: entre os compradores registrados nas plataformas especializadas, os Estados Unidos representam a maior parte (≈14% das demandas estrangeiras), seguidos da Polônia e da França (≈12% cada), depois Israel (≈10%).
Essas origens explicam em parte a pressão sobre certos segmentos e bairros procurados por estrangeiros.
Nas províncias, a presença estrangeira também é notável: Viterbo atrai especialmente norte-americanos (≈17% das demandas internacionais em certos inventários), enquanto Frosinone recebe pedidos internacionais variados (EUA, Polônia, Alemanha).
Esses fluxos sustentam pontualmente os preços e a demanda por casas de campo de qualidade.
Evolução do preço do imóvel no Lácio
Expansão do teletrabalho e mobilidade para as colinas do Lácio
O teletrabalho consolida uma demanda residencial mais difusa. Os municípios bem conectados (trem regional, estacionamentos de integração, 5G/fibra) devem manter a vantagem.
- Equilíbrio entre qualidade de vida/tempo de deslocamento favorecendo zonas verdes.
- Aprimoramento da renovação energética, sustentada pelas economias de uso.
- Potencial para vilarejos com comércio, escolas e serviços de saúde.
Espere um prêmio para imóveis eficientes (certificação energética, conforto térmico, aquecimento eficiente) e micro-centros animados. 💻
Projetos de regeneração urbana ao redor do Tibre
Em Roma, várias iniciativas de regeneração visam a requalificação de áreas degradadas, mobilidade sustentável e valorização das margens do Tibre. Estes projetos podem criar bolsões de valor no médio prazo.
- Eixos fluviais e bairros ribeirinhos mais conectados.
- Mais espaços públicos, ciclovias e usos mistos.
- Novos projetos residenciais com altos padrões energéticos.
Para o investidor paciente, acompanhar estes perímetros de transformação oferece pontos de entrada antes da maturidade do mercado. 🏗️
