Mercado imobiliário 2026 na Toscana 📈
Preço médio: ~3 100 €/m², +2,5% em um ano
O preço médio está em torno de 3 100 €/m² em 2026, com um aumento de aproximadamente +2,5% em um ano. As diferenças permanecem acentuadas entre litoral, cidades de arte e interior.
- Litoral e estâncias renomadas (Versilia, Maremma): 3 500 a 6 000 €/m² dependendo da localização.
- Cidades de arte e capitais provinciais: 2 800 a 5 500 €/m².
- Campo e vilarejos: 1 500 a 2 500 €/m², mais se houver necessidade de obras.
O mercado é fluido, com prazos de venda frequentemente entre 2 e 5 meses. As margens de negociação geralmente ficam entre 3 e 7%, dependendo do estado e da localização.
Os pedidos recentes confirmam essas diferenças entre territórios :
- Florença se posiciona claramente acima (em torno de 7 600 €/m² para grandes propriedades),
- Lucca gira em torno de 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Compra de imóveis em Prato ~2 760 €/m²,
- Compra de imóveis em Pontedera ~2 300 €/m².
- Em Pisa, um nível próximo de 920 €/m² reflete especialmente propriedades com áreas muito grandes, devendo ser interpretado com cautela.
Nota metodológica: trata-se de ordens de grandeza baseadas nos imóveis consultados e solicitados (mercado de residências secundárias), a não confundir com preços notariais.
Florença e Lucca: mercados mais caros
Florença concentra prestígio e raridade, principalmente no Centro Storico, Oltrarno e nas colinas florentinas (Fiesole, Settignano). Os imóveis de caráter costumam ser negociados acima de 5 000 €/m², e muito mais para endereços icônicos.
Em Lucca, o intra-muros e as colinas próximas também elevam os preços. Casas de pedra renovadas com vista e piscina são muito disputadas 🏡.
- Bairros premium = pouca oferta, alta concorrência, qualidade arquitetônica notável.
- Atenção às restrições patrimoniais e à regulamentação de alugueis turísticos no centro histórico.
- Valor seguro a longo prazo se a localização, luminosidade e acesso forem irrepreensíveis.
Referências úteis:
- Para imóveis de alto padrão, os pedidos recentes sugerem os imóveis em Florença
- Em Lucca, a profundidade do mercado de casali e vilas com vistas para as colinas também é relevante.
Perfil dos compradores estrangeiros nesses mercados de arte:
- Em Florença, as compras são especialmente feitas por norte-americanos (~23% dos pedidos), seguidos por franceses (~12%) e alemães (~9%).
- Em Lucca, o trio principal reúne Estados Unidos (~15%), Suíça (~11%) e França (~9%).
A Toscana rural, um mercado ainda acessível 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: imóveis a 1 800-2 200 €/m²
Nas áreas rurais e periurbanas de Arezzo, Pisa e Siena, encontram-se casas entre 1 800 e 2 200 €/m², sobretudo fora do hipercentro e nas comunas vizinhas.
- Casa de campo para reformar em Arezzo (120-180 m²): 180 000 a 320 000 € segundo obras e acesso.
- Casa de pedra renovada com terreno em Pisa (200-300 m²): 380 000 a 650 000 €.
- Podere com hectares e dependências em Siena: orçamentos variados, frequentemente 700 000 € ou mais para estado pronto para morar.
A título indicativo, os pedidos recentes situam-se em torno de ~2 080 €/m² em Arezzo e ~2 370 €/m² em Siena, enquanto em Pisa a relação €/m² é puxada para baixo por áreas muito grandes.
Critérios que fazem (fortemente) variar o preço: acessibilidade (estrada trafegável), vistas abertas, exposição, classe energética, presença de água, distância até os serviços.
Forte demanda estrangeira, especialmente britânica e holandesa
A demanda internacional continua forte, impulsionada pelos compradores britânicos, holandeses e de outros países do norte da Europa 🌍. O teletrabalho, o atrativo paisagístico e o ecossistema turístico mantêm essa dinâmica.
- Florença: protagonismo dos compradores norte-americanos, depois franceses/alemães; Lucca: forte interesse de suíços, franceses e holandeses.
- Pisa: perfil variado, com demanda alemã liderando (~15%), seguida por França e Polônia (~11% cada), depois Estados Unidos (~9%).
- Arezzo e Siena: apetite recorrente dos Estados Unidos (~20%), seguidos da Europa Ocidental (França, Alemanha, Suíça), com orçamentos variados segundo área e estado.
- Conversor de moedas e estratégia cambial: garantir o orçamento no momento certo.
- Dossiê técnico: planta cadastral, APE (classe energética), conformidade das instalações.
- Processo típico: oferta, compromisso, verificações (notaio, geômetra), assinatura definitiva em 8 a 12 semanas.
Preços por m² na Toscana 🧭
Casas de pedra, agriturismos, vilas com piscina
- Casas de pedra (casali): charme, paredes espessas, geralmente precisam de melhorias térmicas.
- Agriturismos: misto residência + atividade, dependências, quartos de hóspedes, renda sazonal.
- Vilas com piscina: padrão esperado acima de 500 000 €, orientação e vistas determinantes.
Ordens de grandeza das obras (indicativas): 800–1 200 €/m² para uma renovação cuidadosa, 1 200–1 800 €/m² para uma grande reforma. Uma piscina geralmente representa 40 000–80 000 €, conforme o projeto.
Verifique previamente licenças e conformidades (SCIA, restrições paisagísticas), bem como o acesso no inverno e a drenagem de águas.
Oferta limitada, preços sustentados pelo turismo
O patrimônio edificado é finito, ampliações são reguladas, e a demanda turística permanece robusta. Esses fatores sustentam os preços, especialmente nos destinos icônicos.
- Aluguéis sazonais em zonas prime: rendimento bruto geralmente 4–6%, líquido 2,5–4% após custos.
- Riscos: sazonalidade, regulamentação local, inflação dos custos de manutenção.
- Alternativas: foco em localizações para todas as estações, gestão profissional, melhoria energética.
Perspectivas de evolução de preços para a Toscana 🔮
Crescimento controlado e preservação do patrimônio construído
Cenário central: crescimento moderado e regular, impulsionado pela escassez qualitativa e valorização do patrimônio. Espere aumentos médios de cerca de 1 a 3% ao ano, com variações conforme micromercados.
Os investimentos « valor seguro » manterão vantagem: centro histórico bem localizado, colinas desejadas, litoral premium. Projetos com melhorias energéticas devem ser melhor valorizados.
Emergência do mercado de aluguel de longo prazo para expatriados
O trabalho híbrido atrai perfis internacionais em busca de casas confortáveis, internet de fibra, escritório e acesso ferroviário. Aluguéis mensais indicativos: 800–1 200 € para um T3 em cidade média, 1 500–2 500 € em Florença intra-muros.
- Foco para proprietários: aquecimento eficiente, isolamento, fibra óptica, espaços externos.
- Contratos frequentes: 4+4 ou 3+2; possível tributação via « cedolare secca » (a confirmar com aconselhamento fiscal).
- Oportunidades: municípios bem conectados (Prato, Poggibonsi, Pontedera), qualidade de vida todo o ano — veja as dinâmicas locais em Prato e Pontedera.
