Piața 2026: creștere ușoară după 3 ani de stabilitate
După un ciclu 2022-2026 destul de liniștit, 2026 începe cu o creștere ușoară impulsionată de centrele universitare și cererea de închiriere. Ratele se stabilizează, mobilitatea reia, iar oferta rămâne echilibrată.
Motoarele acestei reveniri:
- Fluxuri de studenți și tineri activi spre marile orașe.
- Turism crescut pe coasta Adriatică.
- Calitate a vieții și infrastructuri peste media italiană.
- Ofertă nouă limitată în centrele istorice.
Preț mediu: ~2 800 €/m² (+2,4%)
Prețul mediu regional se situează în jur de 2 800 €/m², în creștere cu aproximativ +2,4% față de anul anterior. Diferențele rămân semnificative: centrele din Bologna și anumite zone din Rimini depășesc media, în timp ce unele comune periferice și orașe medii păstrează niveluri mai accesibile.
De reținut: conform anunțurilor pentru reședințe secundare colectate pe site-ul Green-acres, casele de vânzare din Modena afișează o medie ridicată din cauza unui profil de proprietăți adesea foarte spațioase (preț mediu observat pentru aceste anunțuri ~2 851 000 € pentru suprafețe mari, adică aproximativ 2 851 €/m²), ceea ce ilustrează diversitatea ofertei între piețele urbane și proprietățile patrimoniale.
În practică, bugetul depinde foarte mult de locație, de starea energetică și de proximitatea față de transporturi/școli/mare.
Bologna și Rimini: motoarele cererii
Bologna concentrează locurile de muncă calificate și studenții; Rimini beneficiază de turism în toate anotimpurile și evenimente. Împreună, acestea impulsionează dinamica regională. 🏘️
- Bologna: centru universitar, biotech și servicii, presiune ridicată pe piața închirierilor.
- Rimini: plaje, târguri și hoteluri, cerere susținută pentru șederi scurte și medii.
- Accesibilitate: autostrăzi, cale ferată rapidă și aeroporturi susțin lichiditatea pieței.
Segmentare puternică în Emilia-Romagna
Piața se citește „la stradă”. Micro-sectoarele (centru istoric, zone universitare, periferii bine deservite) prezintă comportamente distincte în funcție de ofertă, eficiența energetică a clădirilor și atractivitatea pentru închiriere.
Bologna: lipsă de ofertă, chirii în creștere (+7%)
Tensiunea pe piața închirierilor s-a tradus printr-o creștere a chiriilor de aproximativ +7%. Oferta este rară în zona centrală, proprietățile renovate și bine clasificate energetic se vând rapid.
- Unde să cauți: centru istoric pentru lichiditate, cartiere universitare pentru colocare, periferiile bine legate pentru maximizarea randamentului.
- Ce să verifici: diagnostice energetice, administrarea condominiului, calitatea acustică în construcțiile vechi.
- Strategie: alege suprafețe compacte (garsoniere/T2) aproape de transport/școli pentru a asigura ocuparea.
Parma și Modena: piețe familiale și patrimoniale
Parma și Modena oferă piețe mai stabile, căutate de familii și investitori patrimoniali. Randamentele sunt moderate, vacanța redusă, iar revânzarea este de obicei fluidă în zonele bune.
- Puncte forte: calitatea vieții, industria agroalimentară și mecanică, servicii publice robuste.
- Ținte: T3/T4 cu exterior, loc de parcare și școli în apropiere.
- Criterii de achiziție: orientare, eficiență energetică, costuri controlate de întreținere.
Conform datelor publicate privind cererile (Green-acres), pentru departamentele Bologna, Parma, Rimini și Modena, nu există un cumpărător străin principal clar evidențiat: acest lucru subliniază o piață în general domestică în aceste zone, chiar dacă unele segmente (reședințe secundare sau proprietăți patrimoniale) atrag anumite profiluri specifice.
Investiții pe coasta Adriatică
Fațada adriatică îmbină reședințele secundare cu investițiile în închiriere. Atractivitatea sezonieră se extinde primăvara și toamna, susținută de șederile scurte și munca la distanță. 🏖️
Ravenna, Rimini: reședințe secundare și închirieri turistice
Două profiluri complementare:
- Ravenna: patrimoniu cultural, natură și plaje familiale, clientelă fidelă.
- Rimini: stațiuni animate, evenimente și turism internațional, rotație ridicată.
- Proprietăți căutate: 1-2 camere cu balcon/terasă, loc de parcare, acces la plajă și magazine pe jos.
- Puncte de atenție: regulamentele condominiului pentru închiriere de scurtă durată, gestionarea sezonului aglomerat, expunere la zgomot și aer sărat.
- Valoare pe termen lung: izolație bună, aer condiționat eficient, diagnostice la zi.
Profilul cumpărătorilor străini: focus Ravenna
Datele privind cererile străine de pe site-ul Green-acres arată un profil remarcabil pentru Ravenna: cumpărătorii străini reprezintă o proporție identificabilă, dominată de Germania (≈21%), apoi Franța (≈16%).
Prețul mediu observat pentru aceste cereri este de aproximativ 280 000 € pentru o suprafață mediană declarată de 338 m², adică un preț mediu pe m² aproape de 828 €/m² — semn al unei piețe pentru reședințe secundare și proprietăți mai spațioase decât media litoralului.
Creșterea închirierilor sezoniere din 2022
Din 2022, creșterea turismului local și a șederilor flexibile susține închirierea sezonieră. Perioadele de ocupare se prelungesc, cu vizibilitate crescută în primăvară și toamnă.
- Gestionare: încredințarea unui operator local sau automatizarea (check-in, curățenie, tarificare dinamică).
- Diversificare: mobilier durabil, Wi-Fi rapid, spațiu de lucru, posibilitate de ședere lunară.
- Metodă rapidă de evaluare a unei achiziții: estimează veniturile brute pe 12 luni, scade costurile (condominiu, întreținere, taxe, management), integrează un buget de renovare/eficiență energetică, apoi compară cu costul capitalului.
Previziuni pentru piața imobiliară din Emilia-Romagna
Traiectoria ar trebui să rămână moderat ascendentă, cu cicluri locale. Zonele bine deservite și eficiente energetic vor performa mai bine, în timp ce proprietățile de renovat vor suferi o scădere mai accentuată.
Menținerea unei cereri susținute datorită unei economii regionale solide
Emilia-Romagna beneficiază de o bază economică diversificată și orientată spre export, susținând ocuparea forței de muncă și cererea pentru proprietăți.
- Factori favorabili: industrie și servicii, universități, turism, infrastructură.
- Riscuri de monitorizat: evoluția ratelor, reguli locale pentru închirierile de scurtă durată, expunerea climatică de coastă.
- Strategii 2030: țintește locații „15 minute”, optează pentru clase energetice superioare, echilibrează randamentul cu lichiditatea în funcție de oraș.
