O piață imobiliară cu două viteze
Roma: medie de 3.700 €/m², creștere de 1,8% în 2026
Inima pieței rămâne capitala, cu o medie în jur de 3.700 €/m² și o creștere estimată de +1,8% în 2026. Diferențele intraurbane sunt pronunțate în funcție de cartiere, accesul la metrou și starea condominiilor.
- Cartiere centrale și istorice: primă susținută de cererea internațională și de prestigiu.
- Periferii bine conectate (metrou A/B, gări FR): valori intermediare, dar lichide.
- Segmentul de renovat: discount semnificativ, teren bun de negociere.
Cumpărătorii favorizează calitatea vieții: etaje superioare, spații exterioare, condominii bine întreținute. Proprietățile „la cheie” se vând mai repede. 📈
De reținut însă că rubricile de anunțuri specializate oferă o imagine mai premium a orașului: pe site-ul dedicat reședințelor secundare, media caselor de vânzare din Roma atinge niveluri mult superioare (eșantionul de anunțuri este adesea orientat spre segmentul de lux). Această distorsiune explică parțial diferența dintre prețul mediu din piață și prețurile vizibile pe anumite platforme.
Periferie și mediul rural: prețuri la jumătate
În afara Romei, prețurile scad adesea la jumătate. În provinciile Viterbo, Rieti, Latina sau Frosinone, bugetele sunt frecvent cuprinse între 1.500 și 2.000 €/m², și mult mai puțin pentru bunurile care necesită renovare.
- Sate și orășele: case de oraș și apartamente vechi foarte accesibile.
- Case rurale de renovat: oportunități de la 700–1.200 €/m² în funcție de stare și acces.
- Zone bine deservite (Castelli Romani, conexiuni feroviare): valori mai stabile.
Rezultatul: puterea de cumpărare imobiliară crește vizibil imediat ce te îndepărtezi de centura orașului, păstrând totodată un acces rezonabil la capitală.
Efectul post-Covid asupra regiunii rurale Lazio
Creșterea vânzărilor în Viterbo, Rieti și în Castelli Romani
Munca de la distanță și căutarea spațiilor verzi au revitalizat piețele secundare. Viterbo și Rieti beneficiază de un raport bun suprafață/preț în timp ce Castelli Romani combină stilul de viață, peisajele și conexiunile către Roma. 🌿
Datele din anunțuri confirmă interesul pentru aceste zone: ofertele din Castelli Romani arată un preț mediu pe m² semnificativ mai mic decât în capitală, ceea ce sporește atractivitatea pentru case mai mari cu grădină.
- Cerere crescută pentru exterioare (terase, grădini, livezi).
- Revenirea la modă a caselor lipite și a fermelor bine situate.
- Accesul la internet de mare viteză a devenit un criteriu esențial pentru activi.
Cererea rămâne selectivă: proprietățile izolate fără servicii sau fibră optică întâmpină mai multe dificultăți.
Reședințele secundare preiau locul turismului urban
Pe fondul unui turism urban mai volatil, reședințele secundare și sejururile mai lungi câștigă teren. Colinele din jurul Tivoli, Bracciano sau Bolsena atrag pentru weekenduri prelungite și muncă hibridă.
- Creștere a închirierilor sezoniere mai lungi (medii)
- Căutare de autenticitate: materiale locale, priveliști și acces la natură.
- Prudență privind reglementarea închirierilor pe termen scurt, mai strictă la Roma decât în zonele rurale.
Preț pe m² în funcție de tipul de proprietate în Lazio
Apartamente la Roma vs case rustice lângă Tivoli
La același buget, compromisurile între suprafață și localizare sunt esențiale. 🏡
- Cu 350.000 € la Roma: două camere confortabile sau trei camere de renovat în funcție de cartier.
- Cu 350.000 € lângă Tivoli sau în Castelli Romani: casă de 120–160 m² cu grădină, uneori chiar o anexă.
- Opțiunea renovare: scăderea prețului de achiziție și realocarea spre confort (izolație, pompe de căldură, energie solară).
Costul lucrărilor variază sensibil în funcție de starea imobilului, accesibilitate și disponibilitatea meșteșugarilor. Anticipați un audit energetic pentru a prioritiza cele mai profitabile lucrări.
În fine, pentru a nuanța mediile menționate mai sus, inventarele anunțurilor arată profiluri foarte diferite: pe Green Acres, de exemplu, media proprietăților din Roma este trasă în sus de un stoc premium (valoarea medie a eșantionului mai mare decât mediana reală a pieței), în timp ce la Castelli Romani solicitările medii sunt mult mai accesibile.
Piață solidă de închirieri în capitală (+5% chirii)
Cererea de închiriere la Roma rămâne susținută de studenți, administrații, sănătate și servicii. Chiriile au crescut cu aproximativ +5% recent, cu diferențe mari între cartiere și calitatea proprietății.
- Pe termen lung nemobilat: vacanță redusă în sectoarele bine deservite.
- Mobilat pentru profesioniști/studenți: absorbție bună, rotație mai rapidă.
- Mid-term (1–6 luni): format popular pentru telelucrători și expatriați.
Randamentele brute sunt în general între 3 și 5%, mai mari pe micro-locații aflate în reabilitare. Selectarea imobilelor bine administrate limitează riscurile.
Pe plan internațional, cererile străine rămân semnificative în provincia Roma: dintre cumpărătorii înregistrați pe platforme specializate, SUA reprezintă cea mai mare cotă (≈14% din cererile străine), urmate de Polonia și Franța (≈12% fiecare), apoi Israel (≈10%).
Aceste proveniențe explică parțial presiunea asupra anumitor segmente și cartiere căutate de cumpărătorii străini.
În provincii, prezența străină se simte din plin: Viterbo atrage în special cumpărători americani (≈17% din cererile străine pe unele inventare), în timp ce Frosinone primește cereri internaționale diverse (SUA, Polonia, Germania).
Aceste fluxuri susțin punctual prețurile și cererea pentru case de țară de calitate.
Evoluția prețului imobiliar în Lazio
Expansiunea telemuncii și mobilitatea spre colinele Lazio
Telemunca ancorează o cerere rezidențială mai dispersată. Comunele bine conectate (tren regional, parcări de tip park&ride, 5G/fibră) ar trebui să păstreze avantajul.
- Compromis calitate a vieții/timp de navetă favorabil zonelor verzi.
- Cresterea nivelului de renovare energetică, susținută de economii în exploatare.
- Potenzial pentru sate cu magazine, școli și servicii de sănătate.
Așteptați-vă la o primă pentru proprietățile performante (DPE, confort estival, încălzire eficientă) și pentru micro-centrele animate. 💻
Proiecte de regenerare urbană în jurul Tibrului
La Roma, mai multe operațiuni de regenerare vizează reabilitarea fostelor platforme industriale, mobilitatea alternativă și valorizarea malurilor Tibrului. Aceste proiecte pot crea zone de valoare pe termen mediu.
- Axe fluviale și cartiere riverane mai bine conectate.
- Mai multe spații publice, piste pentru biciclete și mix de utilizări.
- Noi construcții rezidențiale cu standarde energetice ridicate.
Pentru un investitor răbdător, urmărirea acestor perimetre de transformare oferă puncte de intrare înainte de maturizarea pieței. 🏗️
