Piața imobiliară 2026 în Toscana 📈
Preț mediu: ~3 100 €/m², +2,5 % într-un an
Prețul mediu se situează în jur de 3 100 €/m² în 2026, în creștere cu aproximativ +2,5 % față de anul precedent. Diferențele rămân accentuate între litoral, orașe de artă și zone rurale.
- Litoral și stațiuni renumite (Versilia, Maremma): 3 500 până la 6 000 €/m² în funcție de locație.
- Orașe de artă și capitale de provincie: 2 800 până la 5 500 €/m².
- Câmpie și sate: 1 500 până la 2 500 €/m², mai mult dacă sunt necesare renovări.
Piața este fluidă, cu perioade de vânzare de obicei între 2 și 5 luni. Marjele de negociere sunt în general între 3 și 7 %, în funcție de starea și localizarea proprietății.
Solicitările recente confirmă aceste diferențe între teritorii:
- Florența se situează clar peste medie (în jur de 7 600 €/m² pentru proprietăți mari),
- Lucca este în jur de 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Achiziție imobiliară la Prato ~2 760 €/m²,
- Achiziție imobiliară la Pontedera ~2 300 €/m².
- La Pisa, un nivel apropiat de 920 €/m² reflectă mai ales proprietăți cu suprafețe generoase, interpretabil cu prudență.
Notă metodologică: aceste valori sunt ordine de mărime provenite din proprietățile analizate și solicitate (piața rezidențelor secundare) și nu trebuie confundate cu prețurile notariale.
Florența și Lucca: cele mai scumpe piețe
Florența concentrează prestigiul și raritatea, în special în Centro Storico, Oltrarno și pe colinele florentine (Fiesole, Settignano). Proprietățile de caracter se negociază adesea peste 5 000 €/m² și mult mai mult pentru adrese iconice.
În Lucca, zona intra-muros și colinele apropiate trag de asemenea prețurile în sus. Casele din piatră renovate cu vedere și piscină sunt foarte căutate aici 🏡.
- Cartiere premium = ofertă redusă, concurență crescută, calitate arhitecturală deosebită.
- Atenție la constrângerile patrimoniale și la reglementarea închirierilor turistice în centrul istoric.
- O valoare sigură pe termen lung dacă locația, luminozitatea și accesul sunt ireproșabile.
Repere utile:
- Pentru proprietăți de top, solicitările recente sugerează imobiliare la Florența
- La Lucca, piața casale-lor și vilelor cu vedere la coline este de asemenea notabilă.
Profilul cumpărătorilor străini pe aceste piețe de artă:
- La Florența, achizițiile sunt dominate de Statele Unite (~23 % din cereri), urmate de Franța (~12 %) și Germania (~9 %).
- La Lucca, topul este format din Statele Unite (~15 %), Elveția (~11 %) și Franța (~9 %).
Toscana rurală, o piață încă accesibilă 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: proprietăți la 1 800-2 200 €/m²
În zonele rurale și periurbane din Arezzo, Pisa și Siena, găsiți case între 1 800 și 2 200 €/m², mai ales în afara centrului și în comunele vecine.
- Fermă de renovat la Arezzo (120-180 m²): 180 000 – 320 000 € în funcție de lucrări și acces.
- Casă renovată din piatră cu teren la Pisa (200-300 m²): 380 000 – 650 000 €.
- Podere cu hectare și anexe la Siena: bugete variabile, adesea 700 000 € și mai mult pentru o stare „la cheie”.
Orientativ, solicitările recente sunt de ~2 080 €/m² la Arezzo și ~2 370 €/m² la Siena, în timp ce la Pisa raportul €/m² este tras în jos de suprafețe foarte mari.
Criteriile care influențează (puternic) prețul: accesibilitatea (drum practicabil), priveliști, expunere, clasă energetică, sursă de apă, distanța față de servicii.
Cerere externă puternică, mai ales britanică și olandeză
Cererea internațională rămâne ridicată, susținută de cumpărători britanici, olandezi și din alte țări nord-europene 🌍. Munca la distanță, atracția peisagistică și ecosistemul turistic sprijină această dinamică.
- Florența: greutate mare a cumpărătorilor nord-americani, apoi francezi/germani; Lucca: interes major din partea elvețienilor, francezilor și olandezilor.
- Pisa: profil variat, cu cerere majoritară germană (~15 %), urmată de Franța și Polonia (~11 % fiecare), apoi Statele Unite (~9 %).
- Arezzo și Siena: apetit constant din partea Statelor Unite (~20 %), apoi Europa Occidentală (Franța, Germania, Elveția), bugete variabile în funcție de suprafață și stare.
- Convertor valutar și strategie de curs: asigurați-vă bugetul la momentul potrivit.
- Dosar tehnic: planimetrie cadastrală, APE (clasă energetică), conformitatea instalațiilor.
- Proces tipic: ofertă, compromis, verificări (notar, geo-metru), semnare definitivă în 8–12 săptămâni.
Preț pe m² în Toscana 🧭
Case din piatră, agriturisme, vile cu piscină
- Case din piatră (casali): farmec, pereți groși, adesea nevoie de îmbunătățiri termice.
- Agriturisme: combinație rezidență + activitate, anexe, camere de oaspeți, venituri sezoniere.
- Vile cu piscină: standard așteptat de peste 500 000 €, orientare și priveliști decisive.
Ordine de mărime pentru renovări (orientative): 800–1 200 €/m² pentru o renovare de calitate, 1 200–1 800 €/m² pentru o renovare amplă. O piscină costă adesea 40 000–80 000 € în funcție de proiect.
Verificați în prealabil permisele și conformitatea (SCIA, constrângeri peisagistice), precum și accesul în sezonul rece și scurgerea apelor.
Ofertă limitată, prețuri susținute de turism
Patrimoniul construit este limitat, extinderile sunt reglementate, iar cererea turistică rămâne robustă. Acești factori susțin prețurile, în special în destinațiile emblematice.
- Închirieri sezoniere în zone „prime”: randament brut de obicei 4–6 %, net 2,5–4 % după cheltuieli.
- Riscuri: sezonalitate, reglementări locale, creșterea costurilor de întreținere.
- Soluții: selectarea unor locații pentru tot anul, management profesionist, îmbunătățiri energetice.
Perspective de evoluție a prețurilor pentru Toscana 🔮
Crestere controlată și conservarea patrimoniului construit
Scenariul central: o creștere moderată și regulată, susținută de raritatea calitativă și valorizarea patrimoniului. Se preconizează creșteri medii de circa 1–3 %/an, cu diferențe între micro-piețe.
Investițiile „valoare sigură” vor rămâne privilegiate: centru istoric bine situat, coline râvnite, litoral premium. Proiectele cu îmbunătățiri energetice ar trebui să fie mai bine valorizate.
Emergența pieței de închirieri pe termen lung pentru expatriați
Munca hibridă atrage profile internaționale în căutare de case confortabile, fibră, spațiu de birou și acces feroviar. Chiriile lunare sunt orientative: 800–1 200 € pentru un T3 într-un oraș mediu, 1 500–2 500 € în Florența centrală.
- Focus pentru proprietari: încălzire performantă, izolație, fibră optică, spații exterioare.
- Contracte frecvente: 4+4 sau 3+2; fiscalitate posibilă prin « cedolare secca » (de validat cu un consilier fiscal).
- Oportunități: comune bine conectate (Prato, Poggibonsi, Pontedera), calitate a vieții tot anul — vedeți dinamica locală pentru Prato și Pontedera.
