Marile tendințe ale pieței imobiliare lombarde în 2026
Lombardia rămâne una dintre cele mai active piețe din sudul Europei. Cererea internă susținută, atractivitatea internațională și oferta limitată în cele mai bune locații împing prețurile în sus.
După vârful din 2023-2026, condițiile de finanțare se relaxează treptat, facilitând tranzacțiile. În paralel, eficiența energetică și calitatea serviciilor urbane devin criterii cheie.
La capitolul prețuri, cererile pentru locuințe secundare conturează un spectru larg: ≈ 2.339 €/m² la Bergamo, ≈ 6.153 €/m² la Milano și ≈ 6.333 €/m² la Como (date observate pe Green Acres, site specializat în locuințe secundare). Acest lucru confirmă diferențele dintre centrele premium și piețele secundare.
Regiunea rămâne cea mai scumpă din Italia, exceptând Toscana
- Niveluri ridicate de preț în polii premium (Milano intramuros, malurile lacurilor Como și Garda).
- Diferențe marcate între waterfront, centre istorice și comune periferice.
- Ofertă nouă rară în centrul orașului și pe prima linie la lac, ceea ce susține valoarea.
Puterică polarizare între Milano și provinciile secundare
- Milano atrage majoritatea investițiilor și a locurilor de muncă calificate.
- Orașe medii (Bergamo, Brescia, Pavia, Lodi): creștere constantă susținută de calitatea vieții și conexiunile feroviare 🚆.
- Zonele rurale: oportunități de renovare cu discount și potențial de valorizare.
La nivel internațional, Milano atrage în special cumpărători din Statele Unite (~8%), Germania (~7%) și Franța (~6%). La Como, ponderea străinilor este dată de Polonia (~12%), Statele Unite (~11%) și Israel/Germania (~10% fiecare), în timp ce Garda (Brescia) are un duo Polonia/Germania (~14% fiecare).
Zonele cele mai căutate din Lombardia
Milano: stabilitate și valoare de refugiu
Capitala economică a Italiei rămâne o piață de referință. Cartierurile centrale (Brera, Quadrilatero, Porta Venezia, Navigli, CityLife, Isola) combină lichiditatea, serviciile și reziliența prețurilor.
- Avantaje: locuri de muncă, universități, cultură, mobilitate (extinderi recente de metrou), revânzare ușoară.
- Puncte de atenție: costuri de coproprietate și întreținere mai ridicate la clădirile haussmanniene sau de lux.
- Închiriere: cerere ridicată din partea managerilor și studenților internaționali.
Repere de piață (locuințe secundare): prețul mediu al imobiliarelor din Milano: 1.606.000 € pentru 261 m², adică ≈ 6.153 €/m², în ton cu cele mai căutate cartiere centrale.
Lacurile: Como, Garda și Iseo, atractivitate străină ridicată
Vederi panoramice, acces la apă și farmec arhitectural justifică prima de lac 💧. Como are cele mai ridicate valori la prima linie; Garda este mai extins, cu micro-piețe diverse; Iseo oferă un prag de intrare mai accesibil.
- Premium: maluri de lac, sate iconice (Bellagio, Tremezzo, Sirmione).
- Alternative: dealuri la 10-20 minute de mal, bugete mai accesibile.
- Randamente sezoniere posibile pentru proprietăți bine plasate, în funcție de reglementările locale.
Pe lacul Como, anunțurile imobiliare afișează în medie ≈ 6.333 €/m² (≈ 532.000 € pentru 84 m²), ilustrând prima pentru prima linie și vederi panoramice.
Alternative accesibile în Lombardia
Bergamo, Pavia, Lodi: compromisuri bune preț/calitate a vieții
Aceste orașe beneficiază de un excelent raport valoare/preț, patrimoniu viu și conexiuni rapide cu Milano.
- Bergamo: Città Alta cu valoare patrimonială, cartiere moderne în partea de jos a orașului, aeroport în apropiere.
- Pavia: oraș universitar, cerere bună de închiriere, centru istoric plăcut.
- Lodi: profil familial, servicii complete, acces auto și feroviar.
La Bergamo, coșul mediu al bunurilor solicitate se situează în jur de 290.000 € pentru 124 m² (≈ 2.339 €/m²), reflectând un compromis bun preț/servicii. Pavia și Lodi rămân mai puțin vizate de cumpărătorii străini din baza noastră, ceea ce poate oferi ferestre de oportunități locale.
Bunuri de renovat în văile prealpine
În văile din Bergamasca, Bresciană sau în Valtellina, rustici și casele de sat oferă scăderi semnificative de preț 🏡.
- Prag de intrare atractiv, cu potențial de extindere și valorizare.
- Costuri estimative pentru lucrări: renovare standard 600–1.200 €/m²; complexă 1.500–2.500 €/m² în funcție de stare și performanță energetică.
- Verificări: restricții de peisaj, energie și seism; acces și staționare; racorduri.
Oferta imobiliară și nivelurile de preț din Lombardia
Apartamente recente în jur de 3.000 €/m²
În afara locațiilor premium, proiectele recente sau bine întreținute se tranzacționează adesea în jurul valorii de 3.000 €/m², cu variații locale semnificative.
- Milano: 5.000–8.000+ €/m² intramuros; 3.000–4.500 €/m² în primul inel periferic.
- Lacuri: 3.500–6.000 €/m² în funcție de vedere, distanță față de mal și calitate.
- Orașe secundare: 2.200–3.200 €/m² pentru imobile recente, bine situate.
Case rurale de la 1.500 €/m² în zonele rurale
În mediul rural, casele individuale sau fermele renovate pornesc de la 1.500 €/m², mai mult în funcție de teren, dependențe și priveliști.
- Costuri recurente de anticipat: încălzire, întreținere exterioară, drum de acces.
- Coproprietăți: de obicei 2–5 €/m²/lună pentru servicii (lift, pază, spații verzi).
- Costuri de achiziție: taxe și notar variabile după reședință principală/secundară; buget adițional de prevăzut.
Perspectivele de valorizare în Lombardia
Efectul JO 2026 asupra zonelor alpine și infrastructurii
Jocurile de iarnă Milano-Cortina 2026 stimulează sectoarele alpine lombarde (Bormio, Livigno) și anumite axe de transport 🏔️. Micro-locațiile apropiate de poli sportivi și gări ar putea beneficia de o vizibilitate mai bună.
- Infrastructuri: îmbunătățiri feroviare și rutiere țintite; extinderi și modernizări locale.
- Hoteliere și sezonier: efect de imagine favorabil, mai ales pentru stațiunile bine conectate.
În provincia Sondrio (Bormio, Livigno), astăzi sunt puține cereri străine, însă efectul JO ar putea îmbunătăți treptat lichiditatea pe anumite micro-sectoare.
Creștere continuă pe piețele secundare
Munca la distanță, căutarea de spațiu și bugetele controlate susțin creșterea moderată a orașelor secundare și a zonelor rurale.
- Teze de investiții: apropiere de gară, cartiere în reînnoire, centre istorice reabilitate.
- Cheia succesului: cumpărați adresa și imobilul potrivit, mai degrabă decât „piața”.
