Крупные тенденции рынка недвижимости Ломбардии в 2026 году
Ломбардия остается одним из самых активных рынков Южной Европы. Поддерживаемый внутренним спросом, международной привлекательностью и ограниченным предложением в лучших локациях, рост цен продолжается.
После пика 2023–2026 годов условия финансирования постепенно смягчаются, что облегчает проведение сделок. Одновременно энергоэффективность и качество городских сервисов становятся ключевыми критериями.
Что касается цен, то интерес к вторым резиденциям формирует широкий диапазон: ≈ 2 339 €/м² в Бергамо, ≈ 6 153 €/м² в Милане и ≈ 6 333 €/м² в Комо (данные Green Acres, портала недвижимости для вторых домов). Это подтверждает разницу между премиальными центрами и вторичными рынками.
Регион остается самым дорогим в Италии за исключением Тосканы
- Высокий уровень цен в премиальных районах (центр Милана, берега озёр Комо и Гарда).
- Чёткое различие между набережными, историческими центрами и пригородными муниципалитетами.
- Редкое новое предложение в центре города и на первой линии у озера, что поддерживает стоимость.
Сильная поляризация между Миланом и вторичными провинциями
- Милан привлекает большую часть инвестиций и квалифицированной занятости.
- Города среднего размера (Бергамо, Брешиа, Павия, Лоди): поступательный рост обусловлен качеством жизни и железнодорожным сообщением 🚆.
- Внутренние районы: возможности для ремонта с дисконтом и потенциалом роста стоимости.
Что касается международного спроса, Милан особенно привлекателен для покупателей из США (~8%), Германии (~7%) и Франции (~6%). В Комо доля иностранных покупателей представлена Польшей (~12%), США (~11%) и Израилем/Германией (~10% каждая), тогда как на Гарде (Брешиа) доминирует дуэт Польша/Германия (~14% каждая).
Самые востребованные зоны Ломбардии
Милан: стабильность и надёжная инвестиция
Экономическая столица Италии остаётся рынком уверенности. Центральные кварталы (Брера, Квадрилатеро, Порта Венеция, Навильи, CityLife, Изола) сочетают ликвидность, сервисы и устойчивость цен.
- Преимущества: рабочие места, университеты, культура, транспорт (новые ветки метро), простая перепродажа.
- Особенности: более высокие расходы по содержанию и обслуживанию домов старой постройки и высокого класса.
- Аренда: высокий спрос со стороны управленцев и иностранных студентов.
Рынок (вторичные резиденции): средняя цена недвижимости в Милане: 1 606 000 € за 261 м², ≈ 6 153 €/м², соответствует уровню самых востребованных центральных кварталов.
Озёра: Комо, Гарда и Изео, высокий иностранный интерес
Панорамные виды, близость к воде и архитектурный шарм объясняют премию за недвижимость у воды 💧. Комо показывает самые высокие стоимости на первой линии; Гарда больше по площади, с разнообразными микро-рынками; Изео — более доступный уровень входа.
- Премиум: первая линия у озёр, знаковые деревни (Белладжио, Тремеццо, Сирмионе).
- Альтернативы: склоны в 10–20 минутах от берега, более доступные бюджеты.
- Сезонная доходность возможна для хорошо расположенных объектов, с учётом местного регулирования.
На Комо средняя стоимость объектов составляет ≈ 6 333 €/м² (≈ 532 000 € за 84 м²), что иллюстрирует премию за первую линию и открытый вид.
Доступные альтернативы в Ломбардии
Бергамо, Павия, Лоди: отличный баланс цены и качества жизни
Эти города отличаются прекрасным соотношением цены и качества, живым наследием и быстрым сообщением с Миланом.
- Бергамо: исторический центр Читта-Альта, современные районы в нижней части города, аэропорт поблизости.
- Павия: университетский город, стабильный спрос на аренду, приятный исторический центр.
- Лоди: семейный профиль, полный спектр услуг, удобный доступ к авто- и ж/д дорогам.
В Бергамо средняя стоимость востребованных объектов составляет около 290 000 € за 124 м² (≈ 2 339 €/м²), что отражает хороший баланс цены и характеристик. Павия и Лоди пока менее интересны иностранным покупателям в нашей базе, что может предоставить местные возможности.
Объекты под ремонт в предальпийских долинах
В долинах Бергамо, Брешии и Вальтеллины рустици и деревенские дома продаются с большим дисконтом 🏡.
- Входная цена привлекательна, есть потенциал расширения и роста стоимости.
- Ориентировочные расходы на ремонт: стандартный — 600–1 200 €/м²; капитальный — 1 500–2 500 €/м² в зависимости от состояния и требуемого энергетического класса.
- Проверки: природоохранные, энергетические и сейсмические ограничения; подъезд и парковка; подключения к коммуникациям.
Предложение недвижимости и ценовые уровни в Ломбардии
Современные квартиры около 3 000 €/м²
Вне премиальных районов новые или хорошо содержанные объекты часто продаются по 3 000 €/м², c заметными локальными отличиями.
- Милан: 5 000–8 000+ €/м² в центре; 3 000–4 500 €/м² в ближайших пригородах.
- Озёра: 3 500–6 000 €/м² в зависимости от вида, удалённости от берега и класса жилья.
- Вторичные города: 2 200–3 200 €/м² для новых объектов в хороших районах.
Сельские дома от 1 500 €/м² во внутренних районах
Во внутренних районах индивидуальные дома или отремонтированные фермы начинаются от 1 500 €/м², выше — в зависимости от участка, дополнительных строений и вида.
- Ежемесячные расходы для планирования: отопление, обслуживание территории, подъездная дорога.
- Кондоминиумы: обычно 2–5 €/м²/мес за сервис (лифт, охрана, зеленые зоны).
- Траты на покупку: налоги и нотариус варьируются по статусу имущества; заложите дополнительный бюджет.
Перспективы капитализации в Ломбардии
Эффект Олимпийских игр 2026 на альпийские зоны и инфраструктуру
Зимние Игры Милан-Кортина 2026 дают толчок альпийским районам Ломбардии (Бормио, Ливиньо) и отдельным транспортным направлениям 🏔️. Микро-локации, близкие к спортивным центрам и вокзалам, могут получить большую известность.
- Инфраструктура: точечное улучшение ЖД и дорог; локальные расширения и модернизации.
- Отели и сезонная аренда: положительный имиджевый эффект, особенно для курортов с хорошей транспортной связью.
В провинции Сондрио (Бормио, Ливиньо) сегодня немного иностранных покупателей, но эффект Олимпиады может постепенно повысить ликвидность на отдельных микро-рынках.
Постоянный рост на вторичных рынках
Дистанционная работа, поиск пространства и умеренные бюджеты поддерживают поступательный рост в городах второго плана и внутри страны.
- Инвестиционные идеи: близость вокзала, кварталы с реновацией, благоустроенные исторические центры.
- Ключ к успеху: важно купить правильный адрес и дом, а не просто «рынок».
