Рынок недвижимости Неаполя в 2026 году: стабильность после двух лет роста
Средняя цена: ~2 560 €/м², Неаполь остается самым дорогим (~3 800 €)
После двух лет ценового напряжения региональный рынок в 2026 году стабилизируется. На некоторых сегментах ценовые значения снижаются, в то время как престижные локации удерживаются.
Ключевые ориентиры:
- Кампания (средний уровень по региону): ~2 560 €/м².
- Неаполь (в границах города): около 3 800 €/м², еще выше в премиальных районах (Кьяя, Позилиппо).
- Салерно и южное побережье: выше среднего регионального уровня в зависимости от адреса и вида.
- Авеллино, Беневенто: ниже среднего уровня, особенно для объектов, требующих ремонта.
Внутригородские различия по стоимости по-прежнему выражены — зависят от состояния жилья, этажа, наличия лифта, близости транспорта. 🚇
В качестве конкретного примера на рынке вторых резиденций: по данным объявлений Green-acres по провинции Казерта, средний спрос фиксируется около 362 000 € за объекты площадью около 131 м² (ориентир по запросам на платформе).
Небольшое снижение в глубинке (-0,8 %)
В сельских коммунах и небольших городах наблюдается умеренная коррекция около -0,8 %. Это связано с более избирательным спросом и высокими расходами на ремонт, что влияет на бюджет.
Для терпеливого покупателя эти зоны открывают возможности, особенно по отдельным домам с участком.
Явная сегментация между прибрежной роскошью и сельским жильём
Побережье Амальфи: рекордные цены, +10 % на объекты класса люкс
В Амальфи, Позитано и Равелло дефицит земли и международный спрос поддерживают рекордные цены. Объекты класса люкс (с морским видом, террасой, идеальным состоянием) по-прежнему демонстрируют рост примерно +10 % за год.
Что важно учесть:
- Историко-культурные ограничения и более долгие сроки одобрения (объекты ЮНЕСКО).
- Выраженная сезонность аренды и необходимость профессионального управления.
- Высокие эксплуатационные расходы для домов на скалах или с несколькими террасами.
Авеллино, Беневенто: сельские зоны еще доступны
Наоборот, Авеллино, Беневенто и многие внутренние поселки по-прежнему доступны. Входной бюджет ниже, особенно для домов, требующих обновления.
Данные специализированных объявлений подтверждают также крайне низкую долю иностранных покупателей в этих провинциях, что делает рынок «локальным» и отчасти объясняет более низкие цены.
На что обратить внимание:
- Тщательно оценивать стоимость работ (изоляция, крыша, сейсмическая устойчивость).
- Проверять доступность (дороги, сервисы, мобильная связь) и время до ближайшей станции.
- Подумать о будущем продаже: выбирайте муниципалитеты с развитыми школами, здравоохранением и занятостью.
Инвестиции в аренду в Неаполе
Сильный студенческий и сезонный спрос, доходность 7–9 %
Неаполь выигрывает благодаря большой студенческой базе (Федерико II, Суар Орсола, Партенопе) и активному городскому туризму. Хорошо расположенные объекты могут рассчитывать на валовую доходность 7–9 % в зависимости от типа аренды (долгосрочная меблированная, совместная, сезонная под контролем).
Районы, на которые стоит обратить внимание:
- Исторический центр и Декумани: высокий спрос на аренду, рынки, туристические потоки.
- Вомеро и Аренелла: жилые районы, фуникулеры, студенческий спрос.
- Кьяя: премиум, высокий покупательский потенциал.
- Фуоригротта: хорошая транспортная доступность, близость к университетам и инфраструктуре.
Стоит отметить, что используемая база данных не содержит подробной информации по иностранным покупателям в Неаполе, в отличие от других прибрежных провинций.
Краткий чек-лист 📋:
- Оценить уровень вакантности по целевому сегменту.
- Соотнести арендную ставку с актуальными ценами района.
- Планировать затраты на содержание и косметический ремонт между арендаторами.
Проекты реновации в историческом центре
Программы реконструкции и повышение качества исторических объектов привлекают разных покупателей (удаленные работники, творческие люди, молодые семьи). Это поддерживает спрос на малогабаритные квартиры с характером и дома с отремонтированными общими зонами.
Ожидаемый эффект: повышение качества жилого фонда, рост спроса на готовое к проживанию жилье и повышенная стоимость тихих адресов, близких к центру событий. ✨
Тенденции рынка недвижимости Неаполя в 2026 году
Больше немецких и британских покупателей на побережье
Международная известность побережья и стабилизация ставок привлекают все больше немецких и британских покупателей. Им важны вид на море, легкий доступ и простое дистанционное управление.
В некоторых сегментах побережья состав иностранных покупателей разнообразен: например, в провинции Салерно по местным данным доля заявок из США (≈21 %), из Швейцарии (≈12 %) и Гонконга (≈9 %), что подтверждает мультинациональный спрос на южном побережье.
- Предпочтение охраняемым резиденциям и сервису «под ключ».
- Интерес к энергоэффективной недвижимости.
- Зависимость от аэропортовой доступности (Неаполь, Салерно-Коста-д’Амальфи).
Развитие коворкингов во второстепенных центрах
В Казерте, Салерно и Авеллино появляются пространства для коворкинга и креативные хабы. Это способствует гибридным сценариям использования (работа + вторая резиденция) и поддерживает спрос на хорошо оснащенные квартиры.
Актуально на 2026 год:
- Цифровая инфраструктура (оптоволокно), качество теплового и акустического контура.
- Близость к вокзалам/фуникулерам для уменьшения зависимости от машины.
- Малые площади с продуманным пространством и открытой зоной (балкон, лоджия). 🌿
О методе: приведённые цифры и тренды являются ориентировочными, собраны по данным объявлений и экспертным наблюдениям. Уточняйте показатели для каждого микрорайона отдельно.
