Рынок 2026: небольшой рост после 3 лет стабильности
После довольно спокойного цикла 2022–2026 год 2026 начинается с небольшого роста, обусловленного университетскими центрами и спросом на аренду. Ставки стабилизируются, мобильность восстанавливается, и предложение остается сдержанным.
Движущие силы этого восстановления:
- Поток студентов и молодых специалистов в крупные города.
- Укрепление туризма на Адриатическом побережье.
- Качество жизни и инфраструктура выше среднего по Италии.
- Ограниченное новое строительство в исторических центрах.
Средняя цена: ~2 800 €/м² (+2,4 %)
Средняя цена по региону составляет около 2 800 €/м², что примерно на +2,4 % выше, чем год назад. Разброс сохраняется: в центрах Болоньи и в некоторых районах Римини цены превышают средние, тогда как пригородные и средние по размеру города остаются более доступными.
Обратите внимание: согласно объявлениям о вторичном жилье на сайте Green-acres, дома на продажу в Модене имеют высокую среднюю стоимость из-за часто большой площади объектов (средняя цена наблюдаемых объявлений ~2 851 000 € за крупные площади, то есть около 2 851 €/м²), что иллюстрирует разнообразие предложений между городскими и наследственными объектами.
На практике бюджет сильно зависит от местоположения, энергоэффективности и близости к транспорту/школам/морю.
Болонья и Римини: локомотивы спроса
Болонья — центр квалифицированных рабочих мест и студентов; Римини выгодно использует круглогодичный туризм и мероприятия. Вместе они задают динамику региона. 🏘️
- Болонья: университет, биотехнологии и сервисы, высокий спрос на аренду.
- Римини: пляжи, выставки и гостиничный бизнес, устойчивый спрос на кратко- и среднесрочную аренду.
- Доступность: автомагистрали, скоростные поезда и аэропорты поддерживают ликвидность рынка.
Ярко выраженная сегментация в Эмилия-Романье
Рынок нужно рассматривать почти « по улице ». Микрорайоны (исторический центр, университетские зоны, хорошо обслуживаемые окраины) ведут себя по-разному в зависимости от предложения, энергоэффективности зданий и привлекательности для арендаторов.
Болонья: дефицит предложения, рост арендной платы (+7 %)
Высокий спрос на аренду привел к увеличению арендных ставок примерно на +7 %. В центре города дефицит предложения, отремонтированные и энергоэффективные объекты уходят быстро.
- Где искать: исторический центр — для ликвидности, университетские кварталы — для совместной аренды, хорошо связанные окраины — для максимизации доходности.
- Что проверить: энергетические сертификаты, управление кондоминиумом, звукоизоляцию в старых зданиях.
- Стратегия: отдавать предпочтение компактным площадям (студии/1-2-комнатные) рядом с транспортом/школами для обеспечения стабильной занятости.
Парма и Модена: семейный и наследственный рынки
Парма и Модена предлагают более стабильные рынки, популярные у семей и покупателей, ориентированных на сохранение капитала. Доходность умеренная, вакансия низкая, а перепродажа обычно легкая при хорошем расположении.
- Преимущества: качество жизни, пищевая и машиностроительная промышленность, развитые государственные услуги.
- Фокус: 2-3 комнатные квартиры с балконом/террасой, парковкой и школами поблизости.
- Ключи к покупке: ориентация, энергоэффективность, контроль за коммунальными расходами.
Согласно опубликованным данным о спросе (Green-acres), по департаментам Болонья, Парма, Римини и Модена основным иностранным покупателем не обозначен никто: это подчеркивает, что рынок этих зон преимущественно внутренний, хотя определенные сегменты (вторичное жилье, наследственные объекты) и привлекают зарубежных покупателей.
Инвестирование на побережье Адриатики
Адриатическое побережье сочетает в себе объекты вторичного жилья и инвестиции в аренду. Сезонная привлекательность растет весной и осенью благодаря коротким поездкам и удаленной работе. 🏖️
Равенна, Римини: вторичное жилье и туристическая аренда
Два дополняющих профиля:
- Равенна: культурное наследие, природа и семейные пляжи, лояльная клиентура.
- Римини: оживленные курорты, мероприятия и международный туризм, высокая текучесть.
- Востребованные объекты: 1–2 спальни с балконом/террасой, парковка, выход к пляжу и магазинам пешком.
- Важные моменты: правила кондоминиума для краткосрочной аренды, управление сезоном, воздействие шума и морского воздуха.
- Долговременная ценность: хорошее утепление, эффективный кондиционер, актуальные технические паспорта.
Профиль иностранных покупателей: фокус на Равенне
Данные по иностранному спросу с сайта Green-acres показывают особую ситуацию для Равенны: иностранцы составляют значимую долю покупателей, лидируют Германия (≈21 %) и Франция (≈16 %).
Медианная цена по этим запросам составляет около 280 000 € при медианной площади около 338 м², что дает медианную цену за метр около 828 €/м² — это признак того, что рынок ориентирован на вторичное жилье и более просторные объекты, чем в среднем по побережью.
Рост сезонной аренды с 2022 года
С 2022 года развитие внутреннего туризма и гибких поездок способствует сезонной аренде. Периоды заполнения становятся длиннее, с большей загруженностью весной и осенью.
- Управление: доверить местному оператору или автоматизировать (онлайн чекин, уборка, динамическое ценообразование).
- Дифференциация: устойчивая мебель, быстрый Wi-Fi, рабочее место, возможность помесячных аренды.
- Быстрая оценка покупки: рассчитать годовой доход, вычесть расходы (кондоминиум, обслуживание, налоги, управление), учесть расходы на ремонт/энергию, затем сравнить с затратами на капитал.
Прогнозы рынка недвижимости в Эмилия-Романье
Ожидается умеренно положительная динамика с локальными колебаниями. Районы с хорошим транспортом и энергоэффективными зданиями показывают лучшие результаты, тогда как объекты, требующие ремонта, теряют стоимость сильнее.
Поддержание стабильного спроса благодаря сильной региональной экономике
Эмилия-Романья опирается на диверсифицированную и экспортно-ориентированную экономику, что поддерживает занятость и спрос на недвижимость.
- Поддерживающие факторы: промышленность и услуги, университеты, туризм, инфраструктура.
- Риски: динамика процентных ставок, местные правила по краткосрочной аренде, климатические риски прибрежных зон.
- Стратегии до 2030 года: выбирать районы « 15-минутной доступности », отдавать приоритет высокому классу энергоэффективности, балансировать доходность и ликвидность в зависимости от города.
