Рынок недвижимости с двумя скоростями
Рим: средняя цена 3 700 €/м², рост на 1,8 % в 2026 году
Сердцем рынка остается столица со средней ценой около 3 700 €/м² и ожидаемым ростом на +1,8 % в 2026 году. Внутригородские различия значительны: многое зависит от района, близости к метро и состояния домов.
- Центральные и исторические районы: преимущество сохраняется благодаря международному спросу и престижу.
- Хорошо связанные окраины (метро A/B, ж/д вокзалы): средние, но ликвидные цены.
- Объекты под ремонт: заметный дисконт, хорошие возможности для переговоров.
Покупатели отдают предпочтение качеству жизни: верхние этажи, наличие внешних пространств, ухоженные дома. Объекты «под ключ» продаются быстрее. 📈
Следует отметить, что специализированные каталоги объявлений демонстрируют более премиальный образ города: на сайте для покупки второй недвижимости средняя цена домов в Риме заметно выше (выборка часто смещена в сегмент high-end). Эта диспропорция частично объясняет разницу между средней рыночной ценой и ценами, видимыми на некоторых платформах.
Округа и сельская местность: цены вдвое ниже
За пределами Рима цены часто снижаются наполовину. В провинциях Витербо, Риети, Латина или Фрозиноне доступны бюджеты между 1 500 и 2 000 €/м² и значительно ниже для объектов под ремонт.
- Деревни и маленькие города: очень доступные старинные дома и квартиры.
- Сельские дома под ремонт: предложения от 700 до 1 200 €/м² в зависимости от состояния и доступности.
- Хорошо связанные зоны (Кастелли Романи, железнодорожные линии): более стабильные значения.
Результат: покупательная способность резко увеличивается за пределами окружной дороги, при этом сохраняется разумная доступность до столицы.
Постковидный эффект на сельский Лацио
Рост продаж в Витербо, Риети и Кастелли Романи
Дистанционная работа и стремление к зелёным зонам поддержали вторичные рынки. Витербо и Риети выигрывают благодаря хорошему соотношению площади и цены, а Кастелли Романи сочетают качество жизни, виды и транспортную доступность до Рима. 🌿
Данные объявлений подтверждают интерес к этим территориям: предложения в Кастелли Романи имеют среднюю цену за м² заметно ниже, чем в столице, что усиливает привлекательность более просторных домов с садом.
- Спрос на внешние пространства (террасы, сады, фруктовые сады) увеличился.
- Возвращение популярности таунхаусов и удачно расположенных сельских домов.
- Высокоскоростной интернет стал решающим критерием для работающих дистанционно.
Спрос остается избирательным: изолированные дома без доступа к услугам и интернету с трудом находят покупателей.
Вторичная недвижимость заменяет городской туризм
На фоне волатильности городского туризма вторичная недвижимость и продолжительные поездки набирают популярность. Холмы вокруг Тиволи, Браччано или Больсены привлекательны для долгих выходных и гибкой работы.
- Рост долгосрочной (mid-term) аренды.
- Стремление к аутентичности: местные материалы, виды, доступ к природе.
- Внимание к правилам краткосрочной аренды, которые строже в Риме, чем в сельской местности.
Цена за м² по типу недвижимости в Лацио
Квартиры в Риме против сельских домов у Тиволи
При равном бюджете важен компромисс между площадью и расположением. 🏡
- С 350 000 € в Риме: комфортабельная двухкомнатная квартира или трёхкомнатная под ремонт в зависимости от района.
- С 350 000 € рядом с Тиволи или в Кастелли Романи: дом 120–160 м² с садом, иногда с флигелем.
- Вариант ремонта: снизить цену покупки и вложить средства в комфорт (изоляция, тепловые насосы, солнечные панели).
Стоимость ремонта существенно зависит от состояния, доступности и наличия специалистов. Лучше заранее провести энергетический аудит для определения приоритетных работ.
Наконец, чтобы уточнить вышеуказанные средние значения, инвентаризация объявлений показывает большие различия: на Green Acres средняя цена спроса на объекты в Риме завышена за счет премиального сегмента (среднее значение выборки выше медианного по рынку), в то время как в Кастелли Романи средние запросы гораздо доступнее.
Стабильный рынок аренды в столице (+5 % к аренде)
Арендный спрос в Риме поддерживается студентами, госслужащими, здравоохранением и сервисами. Арендная плата недавно выросла примерно +5 %, с большими различиями по районам и качеству жилья.
- Долгосрочная аренда без мебели: низкая вакантность в зонах с хорошей инфраструктурой.
- Меблированные квартиры для профессионалов/студентов: хороший спрос, быстрая сменяемость жильцов.
- Среднесрочная аренда (1–6 месяцев): популярен среди дистанционных работников и экспатов.
Грубая доходность обычно колеблется между 3 и 5 %, иногда выше на обновляющихся микролокациях. Эффективный выбор управляющей компании снижает риски.
На международном уровне высокий спрос со стороны иностранцев сохраняется в департаменте Рима: среди покупателей на специализированных платформах лидируют США (≈14 % заявок иностранцев), за ними следуют Польша и Франция (≈12 % каждая), затем Израиль (≈10 %).
Эти тенденции частично объясняют давление на отдельных сегментах и в востребованных районах у иностранных покупателей.
В провинциях иностранное присутствие также заметно: по Витербо лидируют американцы (≈17 % иностранных заявок по отдельным данным), а во Фрозиноне спрос более разнообразный (США, Польша, Германия).
Эти потоки периодически поддерживают цены и спрос на качественные сельские дома.
Динамика цен на недвижимость в Лацио
Расширение удалённой работы и переезд в холмы Лацио
Дистанционная работа формирует более равномерный спрос на жилье. Хорошо связанные города (региональные поезда, перехватывающие парковки, 5G/волоконный интернет) должны сохранить преимущества.
- Более высокая оценка качества жизни/времени в пути в зелёных зонах.
- Рост ремонтных работ для повышения энергоэффективности, поддержанный экономией на эксплуатации.
- Потенциал у населённых пунктов с магазинами, школами и медицинскими учреждениями.
Ожидайте премию за энергоэффективные, комфортные объекты с современным отоплением и оживлённые центры. 💻
Проекты городской регенерации вдоль Тибра
В Риме реализуются проекты по обновлению промышленных зон, развитию мягкой мобильности и благоустройству берегов Тибра. Такие проекты могут создать локальные точки роста на среднесрочную перспективу.
- Лучшее сообщение речных осей и прибрежных районов.
- Больше общественных пространств, велодорожек и смешанных функций.
- Новые жилые комплексы с высокими стандартами энергоэффективности.
Терпеливым инвесторам стоит следить за этими зонами трансформации как за входной точкой до созревания рынка. 🏗️
