Рынок недвижимости в Тоскане 2026 📈
Средняя цена: ~3 100 €/м², +2,5 % за год
Средняя цена составляет около 3 100 €/м² в 2026 году с ростом примерно +2,5 % за год. Разница между побережьем, городами искусства и сельской местностью остается заметной.
- Побережье и известные курорты (Версилия, Маремма): 3 500–6 000 €/м² в зависимости от расположения.
- Города искусства и провинциальные столицы: 2 800–5 500 €/м².
- Сельская местность и деревни: 1 500–2 500 €/м², больше в случае необходимости ремонта.
Рынок динамичен, сроки продажи часто составляют от 2 до 5 месяцев. Размер торга обычно находится в диапазоне 3–7 % в зависимости от состояния и местоположения.
Последние запросы подтверждают эти различия между территориями:
- Флоренция значительно выше (около 7 600 €/м² за крупную недвижимость),
- Лукка — около 2 700 €/м²,
- Ареццо ~2 080 €/м²,
- Сиена ~2 370 €/м²,
- Покупка недвижимости в Прато ~2 760 €/м²,
- Покупка недвижимости в Понтедера ~2 300 €/м².
- В Пизе уровень около 920 €/м² в основном объясняется очень большими площадями объектов, цифры интерпретировать с осторожностью.
Примечание по методологии: это ориентировочные данные по вторичным объектам (рынок вторых домов), не путать с нотариальными ценами.
Флоренция и Лукка: самые дорогие рынки
Флоренция ассоциируется с престижем и уникальностью, особенно в Centro Storico, Олтрарно и на холмах Флоренции (Фьезоле, Сеттиньяно). Недвижимость с характером часто продается по цене выше 5 000 €/м², а за культовые адреса — значительно дороже.
В Лукке внутристенные районы и окрестные холмы также повышают цены. Восстановленные каменные дома с видом и бассейном очень востребованы 🏡.
- Премиальные районы = ограниченное предложение, высокая конкуренция, выдающееся архитектурное качество.
- Внимание: историко-культурные ограничения и регламентация туристической аренды в историческом центре.
- Надежная долгосрочная инвестиция — если местоположение, освещенность и доступ безупречны.
Полезные ориентиры:
- Для элитной недвижимости последние запросы предлагают недвижимость во Флоренции
- В Лукке особенно заметна глубина рынка casali и вилл с видом на холмы.
Портрет иностранных покупателей на художественных рынках:
- Во Флоренции покупки преимущественно совершают граждане США (~23 % запросов), затем Франция (~12 %) и Германия (~9 %).
- В Лукке лидируют США (~15 %), Швейцария (~11 %) и Франция (~9 %).
Сельская Тоскана — рынок, остающийся доступным 🌿
Ареццо, Пиза, Сиена: объекты за 1 800–2 200 €/м²
В сельских и пригородных зонах Ареццо, Пизы и Сиены можно найти дома по цене 1 800–2 200 €/м², особенно вне центра и в соседних коммунах.
- Ферма для восстановления в Ареццо (120–180 м²): 180 000–320 000 € в зависимости от состояния и доступа.
- Восстановленный каменный дом с земельным участком в Пизе (200–300 м²): 380 000–650 000 €.
- Podere с гектарами и пристройками в Сиене: бюджеты варьируются, часто 700 000 € и более за вариант «под ключ».
Для ориентира: последние запросы — около ~2 080 €/м² в Ареццо и ~2 370 €/м² в Сиене, в то время как в Пизе коэффициент снижен из-за очень больших площадей объектов.
Критерии, значительно влияющие на цену: удобный подъезд (асфальт), панорамный вид, ориентация, энергоэффективность, наличие воды, близость к инфраструктуре.
Высокий иностранный спрос, особенно со стороны британцев и нидерландцев
Международный спрос остается устойчивым, его стимулируют покупатели из Великобритании, Нидерландов и других стран Северной Европы 🌍. Дистанционная работа, пейзажи и развитый туризм поддерживают этот тренд.
- Флоренция: значительная доля покупателей из Северной Америки, затем Франция/Германия; Лукка: интерес проявляют швейцарцы, французы и нидерландцы.
- Пиза: различный профиль покупателей, лидер — Германия (~15 %), потом Франция и Польша (~11 %), затем США (~9 %).
- Ареццо и Сиена: регулярный спрос из США (~20 %), затем из Западной Европы (Франция, Германия, Швейцария), бюджеты — в зависимости от площади и состояния.
- Конвертер валют и стратегия по курсу: зафиксировать бюджет в удачный момент.
- Техническое досье: кадастровая планировка, APE (энергетический класс), соответствие коммуникаций.
- Типовой процесс: предложение, предварительный контракт, проверки (нотариус, геодезист), окончательное подписание в течение 8–12 недель.
Цены за м² в Тоскане 🧭
Каменные дома, агритуризмы, виллы с бассейном
- Каменные дома (casali): шарм, толстые стены, часто требуется термореновация.
- Агритуризмы: сочетание проживания и бизнеса, пристройки, комнаты для гостей, сезонный доход.
- Виллы с бассейном: минимальная стоимость — от 500 000 €, важны расположение и виды.
Ориентировочные расходы на ремонт: 800–1 200 €/м² за качественную отделку, 1 200–1 800 €/м² за капитальный ремонт. Бассейн обычно стоит 40 000–80 000 € в зависимости от проекта.
Заранее проверьте разрешения и соответствие (SCIA, требования по ландшафту), а также зимний доступ и водоотвод.
Ограниченное предложение, цены поддерживаются туризмом
Историческая застройка невосполнима, расширения регламентированы, а туристический спрос остается высоким. Эти факторы поддерживают цены, особенно в знаковых локациях.
- Сезонная аренда в премиум-зонах: валовая доходность часто 4–6 %, чистая 2,5–4 % после вычета расходов.
- Риски: сезонность, местные нормы, рост расходов на содержание.
- Рекомендации: выбирать локации «четыре сезона», профессиональное управление, повышение энергетической эффективности.
Перспективы изменений цен в Тоскане 🔮
Умеренный рост и сохранение исторической застройки
Базовый сценарий: умеренный и стабильный рост, обусловленный редкостью и повышением ценности исторической застройки. Ожидается средний прирост 1–3 %/год с отличиями по микро-рынкам.
«Безопасные» инвестиции сохраняют преимущество: хорошо расположенный исторический центр, востребованные холмы, престижное побережье. Проекты с повышением энергоэффективности будут оцениваться выше.
Появление долгосрочного рынка аренды для экспатов
Гибридная работа привлекает международную аудиторию, ищущую комфортные дома, качественный интернет, рабочее пространство и доступ к железной дороге. Примерные месячные аренды: 800–1 200 € за трёхкомнатную квартиру в среднем городе, 1 500–2 500 € во Флоренции в центре.
- Фокус для арендодателей: эффективное отопление, изоляция, интернет, наружные пространства.
- Частые договоры: 4+4 или 3+2; возможная налоговая схема — «cedolare secca» (уточнять у консультанта).
- Возможности: хорошо связанные города (Прато, Поджибонси, Понтедера), высокий уровень жизни круглый год — см. местные тенденции в Прато и Понтедера.
