Bostadsmarknaden 2026 i Toscana 📈
Genomsnittspris: ~3 100 €/m², +2,5 % på ett år
Det genomsnittliga priset ligger runt 3 100 €/m² år 2026, en ökning med cirka +2,5 % på ett år. Skillnaderna är tydliga mellan kust, konststäder och inland.
- Kusten och kända stationer (Versilia, Maremma): 3 500 till 6 000 €/m² beroende på läge.
- Konststäder och provinshuvudstäder: 2 800 till 5 500 €/m².
- Landsbygd och byar: 1 500 till 2 500 €/m², mer om renovering krävs.
Marknaden är flytande, med försäljningstider ofta mellan 2 och 5 månader. Förhandlingsmarginaler ligger generellt mellan 3 och 7 % beroende på skick och läge.
Senaste efterfrågan bekräftar dessa skillnader mellan områden:
- Florens sticker ut med höga nivåer (runt 7 600 €/m² för stora fastigheter),
- Lucca ligger snarare runt 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Fastighetsköp i Prato ~2 760 €/m²,
- Fastighetsköp i Pontedera ~2 300 €/m².
- I Pisa visar en nivå runt 920 €/m² framför allt väldigt stora objekt, så det bör tolkas försiktigt.
Metodnot: Detta är ungefärliga nivåer från efterfrågade och tillgängliga objekt (andrahandsmarknaden), att inte förväxla med notariepriser.
Florens och Lucca: de dyraste marknaderna
Florens är synonymt med prestige och begränsat utbud, särskilt i Centro Storico, Oltrarno och Florens kullar (Fiesole, Settignano). Karaktärsfulla objekt går ofta för över 5 000 €/m², och ännu mer på ikoniska adresser.
I Lucca driver såväl innanför murarna som närliggande kullar också priserna uppåt. Renoverade stenvillor med utsikt och pool är mycket eftertraktade 🏡.
- Premiumområden = litet utbud, hög konkurrens, anmärkningsvärd arkitektonisk kvalitet.
- Observera kulturella bevarandekrav och reglering för turistuthyrning i stadskärnan.
- Trygg långsiktig investering om läge, ljus och tillgänglighet är utmärkt.
Nyttiga referenser:
- För high-end-objekt visar senaste efterfrågan på fastigheter i Florens
- I Lucca är marknadsdjupet för casali och villor med utsikt över kullarna särskilt anmärkningsvärt.
Profil på utländska köpare på dessa konstmarknader:
- I Florens dominerar köpare från USA (~23 % av efterfrågan), följt av Frankrike (~12 %) och Tyskland (~9 %).
- I Lucca toppar USA (~15 %), Schweiz (~11 %) och Frankrike (~9 %).
Det rurala Toscana – ännu tillgängligt 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: objekt för 1 800-2 200 €/m²
I de rurala och förortsområdena kring Arezzo, Pisa och Siena hittar man hus mellan 1 800 och 2 200 €/m², särskilt utanför stadskärnan och i grannkommunerna.
- Lantgård att renovera i Arezzo (120-180 m²): 180 000 till 320 000 € beroende på skick och tillgänglighet.
- Renoverat stenhus med tomt i Pisa (200-300 m²): 380 000 till 650 000 €.
- Podere med hektar och uthus i Siena: varierande budgetar, ofta 700 000 € eller mer för inflyttningsklart skick.
Som indikation ligger senaste efterfrågan runt ~2 080 €/m² i Arezzo och ~2 370 €/m² i Siena, medan Pisa dras ned av stora ytor.
Kriterier som påverkar priset mest: tillgänglighet (körbar väg), öppen utsikt, exponering, energiklass, vattentillgång, avstånd till service.
Stark utländsk efterfrågan, särskilt brittisk och nederländsk
Efterfrågan från internationella köpare är fortsatt stark, framför allt från Storbritannien, Nederländerna och andra nordeuropeiska länder 🌍. Distansarbete, landskapskvalitet och turistmiljön driver detta.
- Florens: domineras av nordamerikanska köpare, därefter franska/tyska; Lucca: tydligt intresse från Schweiz, Frankrike och Nederländerna.
- Pisa: blandad profil med Tyskland i topp (~15 %), följt av Frankrike och Polen (~11 % vardera), sedan USA (~9 %).
- Arezzo och Siena: återkommande amerikanskt intresse (~20 %), sedan Västeuropa (Frankrike, Tyskland, Schweiz), med varierande budgetar beroende på storlek och skick.
- Valutakonverterare och ränteplanering: säkra budgeten vid rätt tillfälle.
- Teknisk dokumentation: fastighetsritning (katastral), APE (energiklass), anläggningsintyg.
- Typisk process: bud, köpeavtal, kontroller (notarie, lantmätare), slutlig signering inom 8 till 12 veckor.
Pris per m² i Toscana 🧭
Stenhus, agriturismo, villor med pool
- Stenhus (casali): charm, tjocka väggar, ofta behov av energieffektivisering.
- Agriturismi: kombinerad bostad + verksamhet, uthus, gästrum, säsongsintäkter.
- Villor med pool: förväntad nivå över 500 000 €, läge och utsikt avgörande.
Ungefärliga renoveringskostnader: 800–1 200 €/m² för varsam renovering, 1 200–1 800 €/m² för omfattande renovering. En pool kostar ofta 40 000–80 000 € beroende på projekt.
Kontrollera tidigt tillstånd och efterlevnad (SCIA, landskapsskydd), samt vintervägar och avlopp.
Begränsat utbud, priser stöds av turism
Det byggda arvet är begränsat, utbyggnader regleras, och turistmarknaden är stark. Detta stöder priser, särskilt i ikoniska områden.
- Säsongsuthyrning i toppområden: bruttoavkastning ofta 4–6 %, netto 2,5–4 % efter kostnader.
- Risker: säsongsvariation, lokal reglering, stigande underhållskostnader.
- Lösningar: satsa på året-runt-lägen, professionell förvaltning, energieffektivisering.
Prisutveckling för Toscana 🔮
Kontrollerad tillväxt och bevarande av det byggda arvet
Huvudscenariot är en måttlig och stadig tillväxt, stödd av kvalitetsbrist och värnandet om det byggda arvet. Vänta dig genomsnittliga prisökningar på 1 till 3 %/år, med skillnader beroende på mikromarknad.
Investeringar i « säkra värden » kommer fortsätta vara fördelaktiga: välbeläget stadshistoriskt centrum, eftertraktade kullar, premiumkust. Projekt med energieffektivisering väntas belönas mer.
Framväxt av långsiktiga hyresmarknaden för expats
Hybridarbete lockar internationella köpare som söker bekväma hus, fiber, arbetsrum och tågförbindelser. Indikativa månadshyror: 800–1 200 € för en 3:a i en mellanstor stad, 1 500–2 500 € i centrala Florens.
- Fokus för hyresvärdar: effektiv uppvärmning, isolering, fiber, utomhusytor.
- Vanliga avtal: 4+4 eller 3+2; beskattning kan ske med « cedolare secca » (kontrollera med skatterådgivare).
- Möjligheter: kommuner med bra förbindelser (Prato, Poggibonsi, Pontedera), god livskvalitet året runt — se lokala trender för Prato och Pontedera.
