Trh s nehnuteľnosťami v Neapole v roku 2026: stabilita po dvoch rokoch rastu
Priemerná cena: ~2 560 €/m², Neapol zostáva najdrahší (~3 800 €)
Po dvoch rokoch rastového napätia sa regionálny trh v roku 2026 stabilizuje. Hodnoty na niektorých segmentoch stagnujú, zatiaľ čo prémiové lokality si držia úroveň.
Porovnávacie hodnoty:
- Kampánia (regionálny priemer): ~2 560 €/m².
- Neapol centrum: okolo 3 800 €/m², viac v prémiových štvrtiach (Chiaia, Posillipo).
- Salerno a južné pobrežie: nad regionálny priemer v závislosti od adresy a výhľadu.
- Avellino, Benevento: nižšie úrovne než priemer, najmä pri nehnuteľnostiach na rekonštrukciu.
Vnútromestské rozdiely ostávajú výrazné v závislosti od stavu, poschodia, prítomnosti výťahu a blízkosti dopravy. 🚇
Príklad zo sekundárneho bývania: podľa Green-acres sú v provincii Caserta priemerné dopyty okolo 362 000 € za plochy blízke 131 m² (referencia na žiadané nehnuteľnosti na platforme).
Mierny pokles vo vnútrozemí (-0,8 %)
V vidieckych obciach a menších vnútrozemských mestách je mierna korekcia okolo -0,8 %. Je to spôsobené selektívnejším dopytom a nákladmi na rekonštrukciu, ktoré zaťažujú rozpočty.
Pre trpezlivého kupujúceho tieto oblasti ponúkajú príležitosti, najmä pri samostatných domoch s pozemkom.
Výrazná segmentácia medzi pobrežným luxusom a vidieckym bývaním
Amalfinské pobrežie: rekordné ceny, +10 % pri prestížnych nehnuteľnostiach
V Amalfi, Positane či Ravelle podporuje nedostatok pôdy a medzinárodný záujem rekordné ceny. Prestížne nehnuteľnosti (výhľad na more, terasy, perfektný stav) rastú ešte ~+10 % za rok.
Na čo myslieť:
- Pamiatkové obmedzenia a dlhšie povoľovania (lokality UNESCO).
- Silná sezónnosť prenájmov a potreba profesionálneho manažmentu.
- Vysoké náklady na údržbu nehnuteľností na útese alebo s viacerými terasami.
Avellino, Benevento: vidiecke oblasti stále dostupné
Naopak, Avellino, Benevento a mnohé vnútrozemské mestečká zostávajú dostupné. Vstupné rozpočty sú miernejšie, najmä pri domoch, ktoré treba modernizovať.
Dáta zo špecializovaných inzerátov navyše potvrdzujú veľmi nízku prítomnosť zahraničných kupcov v týchto provinciách, čím sa posilňuje lokálny charakter trhu a čiastočne sa vysvetľujú nižšie ceny.
Na čo si dať pozor:
- Starostlivo vyhodnotiť náklady na renováciu (izolácie, strecha, seizmika).
- Skontrolovať prístup (cesty, služby, mobilné pokrytie) a vzdialenosť na najbližšiu stanicu.
- Myslieť na ďalší predaj: preferovať obce so školami, zdravotnou starostlivosťou a pracovnými príležitosťami.
Investícia do prenájmu v Neapole
Silný študentský a sezónny dopyt, výnos 7–9 %
Neapol má silnú študentskú základňu (Federico II, Suor Orsola, Parthenope) a dynamický mestský turizmus. Dobrá poloha môže priniesť hrubé výnosy 7–9 % podľa typu prenájmu (dlhodobo zariadené, spolubývanie, regulovaný sezónny prenájom).
Štvrte na sledovanie:
- Centro Storico a Decumani: silný nájomný tlak, denné trhy, turistické prúdy.
- Vomero a Arenella: rezidenčné, lanovky, študentský dopyt.
- Chiaia: prémiové, vyššia kúpyschopnosť.
- Fuorigrotta: dobré spojenie, blízko univerzít a zariadení.
Treba si všimnúť, že konzultovaná databáza neposkytuje podrobnosti o rozložení zahraničných kupcov v Neapole v dostupnom výstupe, na rozdiel od pobrežných provincií.
Rýchly checklist 📋:
- Zmerať neobsadenosť podľa cieľového segmentu.
- Nastaviť nájomné podľa reálnych referencií v štvrti.
- Predvídať poplatky za spoločné priestory a úpravy medzi nájomcami.
Projekty mestskej regenerácie v historickom centre
Programy obnovy a zhodnocovania dedičstva priťahujú rozmanité profily (remote pracovníci, kreatívci, mladé rodiny). To podporuje menšie charakteristické byty a domy so zrekonštruovanými spoločnými priestormi.
Očakávaný efekt: vyššia kvalita ponuky, väčší dopyt po pripravených nehnuteľnostiach a prirážka za tiché adresy blízko centier diania. ✨
Trendy trhu s nehnuteľnosťami 2026 v Neapole
Viac nemeckých a britských kupcov na pobreží
Medzinárodná prestíž pobrežia a stabilizácia sadzieb priťahuje viac nemeckých a britských kupcov. Cieľom je výhľad na more, jednoduchý prístup a manažment na diaľku.
V určitých segmentoch pobrežia je však typológia zahraničných kupcov rozmanitá: miestne údaje pre provinciu Salerno ukazujú podiel žiadostí z USA (≈21 %), nasleduje Švajčiarsko (≈12 %) a Hong Kong (≈9 %), čo ilustruje multi-pôvodový dopyt na južnom pobreží.
- Preferencia pre zabezpečené bytové domy a služby na kľúč.
- Záujem o energeticky efektívne bývanie.
- Zohľadnenie prístupnosti letísk (Neapol, Salerno-Costa d’Amalfi).
Rozvoj coworkingu v sekundárnych centrách
Caserta, Salerno či Avellino zaznamenávajú vznik coworkingových priestorov a zdieľaných miest. Podporuje to nové hybridné využitie (práca + sekundárne bývanie) a dopyt po dobre prepojených bytoch.
Na čo sa zamerať v roku 2026:
- Digitálne vybavenie (optika), tepelná a akustická kvalita.
- Blízkosť staníc/lanoviek pre zníženie závislosti na aute.
- Optimalizované malé byty s exteriérom (balkón, lodžia). 🌿
Poznámka k metodike: uvedené čísla a trendy sú orientačné, pochádzajú z terénu a z analýz inzerátov. Vždy spresnite podľa mikroštvrte.
