Trh v roku 2026: mierny nárast po 3 rokoch stability
Po pomerne pokojnom období 2022 – 2026 sa rok 2026 otvára s miernym nárastom vyvolaným univerzitnými centrami a dopytom po prenájmoch. Úrokové sadzby sa stabilizujú, mobilita sa obnovuje a ponuka zostáva umiernená.
Motory tohto reštartu:
- Príliv študentov a mladých pracujúcich do veľkých miest.
- Posilnený cestovný ruch na Jadranskom pobreží.
- Kvalita života a infraštruktúra nad talianskym priemerom.
- Obmedzená nová výstavba v historických centrách.
Priemerná cena: ~2 800 €/m² (+2,4 %)
Regionálny priemer sa pohybuje okolo 2 800 €/m², čo je nárast približne +2,4 % za rok. Rozdiely sú stále výrazné: centrá Bologne a niektoré časti Rimini prevyšujú priemer, zatiaľ čo mestské okraje a stredne veľké mestá si držia prístupnejšie úrovne.
Poznámka: Podľa oznámení o sekundárnych rezidenciách na stránke Green-acres domy na predaj v Modene vykazujú vyšší priemer z dôvodu často veľmi priestranných nehnuteľností (pozorovaný priemer cien pre tieto inzeráty ~2 851 000 € pre veľké plochy, teda približne 2 851 €/m²), čo ilustruje rozmanitosť ponuky medzi mestskými trhmi a historickými nehnuteľnosťami.
V praxi rozpočet silne závisí od lokality, energetického stavu a blízkosti dopravy/škôl/mora.
Bologna a Rimini: motory dopytu
Bologna sústreďuje kvalifikované pracovné miesta a študentov; Rimini profituje zo štvorsezónnej turistiky a podujatí. Spoločne poháňajú regionálnu dynamiku. 🏘️
- Bologna: univerzitné centrum, biotechnológie a služby, vysoký tlak na prenájmy.
- Rimini: pláže, veľtrhy a hotelierstvo, silný dopyt po krátkodobých a strednodobých pobytoch.
- Dostupnosť: diaľnice, rýchla železnica a letiská podporujú likviditu trhu.
Silná segmentácia v Emilia-Romagna
Trh možno čítať „takmer podľa ulice“. Mikro-sektory (historické centrum, univerzitné zóny, dobre obsluhované okraje) vykazujú rozdielne správanie v závislosti od ponuky, energetickej triedy budov a atraktivity prenájmov.
Bologna: nedostatok ponuky, nájomné rastie (+7 %)
Napätie na trhu prenájmov sa premietlo do nárastu nájomného zhruba o +7 %. Ponuka je vzácna v centre, renovované a energeticky efektívne nehnuteľnosti sa predávajú rýchlo.
- Kde hľadať: historické centrum pre likviditu, univerzitné štvrte na spolubývanie, dobre napojené okraje na optimalizáciu výnosu.
- Čo preveriť: energetické certifikáty, správu spoločenstva vlastníkov, akustickú kvalitu v starších budovách.
- Stratégia: uprednostniť kompaktné priestory (garsónky/2-izbové) blízko dopravy/škôl na zaistenie obsadenosti.
Parma a Modena: rodinné a tradičné trhy
Parma a Modena ponúkajú stabilnejšie trhy, obľúbené medzi rodinami a tradičnými investormi. Výnosy sú mierne, neobsadenosť nízka a predaj je vo všeobecnosti plynulý na dobrých lokalitách.
- Prednosti: životné prostredie, potravinársky a strojársky priemysel, silné verejné služby.
- Cieľové skupiny: 3-4 izbové byty s exteriérom, parkovanie a školy v blízkosti.
- Kľúčové faktory nákupu: orientácia, energetická výkonnosť, kontrolované prevádzkové náklady.
Podľa údajov o dopyte (Green-acres) pre oblasti Bologna, Parma, Rimini a Modena nie je žiadna hlavná zahraničná kupujúca skupina jasne identifikovaná: to potvrdzuje prevažne domáci trh, hoci určité segmenty (druhé bývanie či historické nehnuteľnosti) priťahujú špecifické typy kupujúcich.
Investovanie na Jadranskom pobreží
Jadranské pobrežie kombinuje druhé bývanie a investovanie do prenájmov. Sezónna atraktivita sa rozširuje na jar a jeseň, podporovaná krátkodobými pobytmi a prácou na diaľku. 🏖️
Ravenna, Rimini: druhé bývanie a turistické prenájmy
Dva dopĺňajúce sa profily:
- Ravenna: kultúrne dedičstvo, príroda a rodinné pláže, verná klientela.
- Rimini: rušné letoviská, podujatia a medzinárodná turistika, vysoká rotácia.
- Vyhľadávané nehnuteľnosti: 1–2 izby s balkónom/terasou, parkovanie, prístup na pláž a obchody pešo.
- Body na zváženie: pravidlá správy pri prenájme na krátku dobu, riadenie v hlavnej sezóne, vystavenie hluku a slanému vzduchu.
- Trvalá hodnota: dobrá izolácia, účinná klimatizácia, aktuálne revízie.
Profil zahraničných kupcov: fokus Ravenna
Údaje o zahraničných dopytoch zo stránky Green-acres ukazujú výrazný profil pre Ravennu: zahraniční kupci tu tvoria identifikovateľný podiel, vedie Nemecko (~21 %), nasledované Francúzskom (~16 %).
Mediánová cena z týchto dopytov je asi 280 000 € pre priemernú deklarovanú plochu okolo 338 m², teda mediánová cena za m² je tesne pod 828 €/m² — čo vypovedá o trhu druhých bývaní a väčších nehnuteľností oproti pobrežnému priemeru.
Rast sezónnych prenájmov od roku 2022
Od roku 2022 podporuje rozvoj domáceho turizmu a flexibilných pobytov krátkodobé prenajímanie. Obsadenosť sa predlžuje, s lepšou viditeľnosťou na jar a na jeseň.
- Správa: zveriť lokálnemu operátorovi alebo automatizovať (check-in, upratovanie, dynamická tvorba cien).
- Diferenciácia: trvácny nábytok, rýchle Wi-Fi, pracovný priestor, možnosť mesačného pobytu.
- Rýchla metóda zhodnotenia kúpy: odhadnúť hrubý príjem na 12 mesiacov, odrátať náklady (spoločenstvo, údržba, dane, správa), zahrnúť rozpočet na renováciu/energiu a porovnať s nákladmi kapitálu.
Predpovede trhu nehnuteľností v Emilia-Romagna
Trajektória má zostať mierne rastúca s lokálnymi cyklami. Sektory s dobrou obslužnosťou a energetickou účinnosťou prekonávajú priemer, zatiaľ čo nehnuteľnosti na rekonštrukciu majú výraznejší pokles cien.
Udržanie silného dopytu vďaka robustnej regionálnej ekonomike
Emilia-Romagna ťaží z diverzifikovaného a exportného hospodárskeho základu, ktorý podporuje zamestnanosť a dopyt po nehnuteľnostiach.
- Podporné faktory: priemysel a služby, univerzity, turizmus, infraštruktúra.
- Riziká na sledovanie: vývoj úrokových sadzieb, miestne pravidlá pre krátkodobé prenájmy, klimatická expozícia pobrežia.
- Stratégie do 2030: cieliť na lokality „15 minút“, uprednostniť vyššie energetické triedy, voliť medzi výnosom a likviditou podľa mesta.
