Dvojrýchlostný realitný trh
Rím: priemer 3 700 €/m², rast o 1,8 % v roku 2026
Jadrom trhu zostáva hlavné mesto s priemernou cenou okolo 3 700 €/m² a očakávaným rastom +1,8 % v roku 2026. Vnútromestské rozdiely sú výrazné podľa štvrtí, dostupnosti metra a stavu spoločných nehnuteľností.
- Centrá a historické štvrte: prémiové ceny podporované medzinárodným dopytom a prestížou.
- Dobré predmestia (metro A/B, železničné stanice FR): stredné, ale likvidné hodnoty.
- Segmenty na rekonštrukciu: citeľná zľava, dobrý priestor na vyjednávanie.
Kupujúci uprednostňujú kvalitu života: vyššie poschodia, vonkajšie priestory, dobre udržiavané spoločné budovy. Nehnuteľnosti „kľúč do ruky » sa predávajú rýchlejšie. 📈
Je však potrebné poznamenať, že špecializované realitné katalógy ponúkajú prémiovejší obraz mesta: na portáli venovanom sekundárnemu bývaniu dosahuje priemer domov na predaj v Ríme podstatne vyššie úrovne (ponúkaný výber je často orientovaný na luxusný segment). Takéto skreslenie čiastočne vysvetľuje rozdiel medzi priemernou trhovou cenou a cenami viditeľnými na určitých portáloch.
Okrajové časti a vidiek: ceny na polovici
Mimo Ríma ceny často klesajú na polovicu. V provinciách Viterbo, Rieti, Latina či Frosinone sú rozpočty často medzi 1 500 a 2 000 €/m², a ešte nižšie pri nehnuteľnostiach na rekonštrukciu.
- Dediny a malé mestá: obecné domy a staré byty veľmi dostupné.
- Vidiecke domy na rekonštrukciu: možnosti už od 700–1 200 €/m² podľa stavu a dostupnosti.
- Oblasti s dobrou dostupnosťou (Castelli Romani, železničné trate): stabilnejšie hodnoty.
Výsledok: kúpna sila rapídne rastie, akonáhle sa vzdialite od obchvatu, pričom zostáva zachovaný rozumný prístup do hlavného mesta.
Post-kovidový efekt na vidieku v Laziu
Nárast predaja vo Viterbe, Rieti či v Castelli Romani
Práca na diaľku a hľadanie zelene oživila sekundárne trhy. Viterbo a Rieti profitujú z dobrého pomeru plochy a ceny, zatiaľ čo Castelli Romani ponúkajú životné prostredie, výhľady a spojenia s Rímom. 🌿
Dáta z inzerátov potvrdzujú záujem o tieto lokality: ponuky v Castelli Romani vykazujú priemerné ceny za m² citeľne nižšie ako v hlavnom meste, čo zvyšuje atraktivitu väčších domov so záhradou.
- Zvýšený dopyt po vonkajších priestoroch (terasy, záhrady, sady).
- Návrat popularity pre radové domy a dobre situované farmárske domy.
- Dostupnosť rýchleho internetu sa stala kľúčovým kritériom pre pracujúcich.
Tento dopyt je však selektívny: izolované nehnuteľnosti bez služieb či optiky to majú ťažšie.
Druhé bývanie nahrádza mestský turizmus
S nestabilným mestským turizmom stúpa dôležitosť druhého bývania a dlhších pobytov. Kopce okolo Tivoli, Bracciana či Bolsena lákajú na predĺžené víkendy a hybridnú prácu.
- Dlhšie sezónne prenájmy (mid-term) sú na vzostupe.
- Hľadanie autentickosti: lokálne materiály, výhľady a prístup k prírode.
- Pozor na reguláciu krátkodobých prenájmov, ktorá je prísnejšia v Ríme ako vo vidieckych oblastiach.
Ceny za m² podľa typu nehnuteľnosti v Laziu
Byty v Ríme vs. vidiecke domy pri Tivoli
Pri rovnakom rozpočte rozhoduje kompromis medzi plochou a polohou. 🏡
- S 350 000 € v Ríme: pohodlné dvojizbové alebo trojizbové na rekonštrukciu podľa štvrte.
- S 350 000 € pri Tivoli alebo v Castelli Romani: dom 120–160 m² so záhradou, občas s prístavbou.
- Možnosť renovácie: zníženie kúpnej ceny a investícia do pohodlia (izolácia, tepelné čerpadlá, solárne panely).
Cena stavebných prác sa výrazne líši podľa stavu, dostupnosti a remeselníkov. Počítajte s energetickým auditom pre určenie prioritných investícií.
Na záver, pre upresnenie vyššie spomenutých priemerov: katalógy inzerátov ukazujú veľmi rozličné profily: na Green Acres napríklad priemer požadovaných cien v Ríme je vyšší kvôli luxusnejším ponukám (priemerná hodnota ponúk vyššia ako trhový medián), pričom v Castelli Romani sú priemerné požiadavky dostupnejšie.
Silný nájomný trh v hlavnom meste (+5 % nájomného)
Dopyt po nájmoch v Ríme zostáva podnietený študentmi, administratívou, zdravotníctvom a službami. Nájomné v poslednej dobe vzrástlo o približne +5 %, s výraznými rozdielmi podľa štvrte a kvality nehnuteľnosti.
- Dlhodobý nenábytko: nízka neobsadenosť v dobre dostupných oblastiach.
- Profesionálne/študentské nájmy: dobrá absorpcia, rýchlejšia rotácia.
- Mid-term (1–6 mesiacov): obľúbené medzi remote pracovníkmi a expatmi.
Hrubé výnosy sa zvyčajne pohybujú medzi 3–5 %, viac na mikrotrhoch v premene. Výber dobre spravovaných bytových domov obmedzuje riziká.
Medzinárodne zostáva zahraničný dopyt v okrese Rím významný: medzi kupujúcimi na špecializovaných portáloch prevládajú USA (≈14 % zahraničných dopytov), nasledované Poľskom a Francúzskom (≈12 %), potom Izraelom (≈10 %).
Tento pôvod čiastočne vysvetľuje tlaky na niektorých segmentoch a vo vyhľadávaných štvrtiach medzi zahraničnými kupcami.
V provinciách je prítomnosť cudzincov tiež zjavná: Viterbo láka najmä amerických kupcov (≈17 % zahraničných dopytov podľa inzerátov), zatiaľ čo Frosinone má pestrejšiu štruktúru dopytu (USA, Poľsko, Nemecko).
Tieto prúdy občas podporujú ceny a dopyt po kvalitných vidieckych domoch.
Vývoj cien nehnuteľností v Laziu
Rozmach remote práce a presun do lazských kopcov
Práca na diaľku zakotvila rozptýlenejší rezidenčný dopyt. Dobre napojené obce (regionálny vlak, parkovanie, 5G/optika) by mali udržiavať výhodu.
- Vyrovnávanie kvality života a dojazdu v prospech zelených zón.
- Zlepšenie energetických renovácií, podporené úsporami v prevádzke.
- Potenciál pre dediny s obchodmi, školami a zdravotníckymi službami.
Očakávajte prémiu za výkonné nehnuteľnosti (energetický certifikát, letný komfort, efektívne kúrenie) a živé mikro-centrá. 💻
Projekty mestskej obnovy okolo Tiberu
V Ríme je niekoľko projektov zameraných na regeneráciu brownfieldov, rozvoj mäkkej mobility a zhodnotenie nábrežia Tiberu. Tieto projekty môžu strednodobo vytvoriť nové vrecká hodnoty.
- Lepšia konektivita prítokov Tiberu a priľahlých štvrtí.
- Viac verejných priestorov, cyklochodníky a zmes funkcií.
- Nové rezidenčné projekty s vysokým energetickým štandardom.
Pre trpezlivého investora môže sledovanie týchto transformačných zón priniesť zaujímavé vstupné body pred dozretím trhu. 🏗️
