Trh s nehnuteľnosťami v Toskánsku 2026 📈
Priemerná cena: ~3 100 €/m², +2,5 % za rok
Priemerná cena sa pohybuje okolo 3 100 €/m² v roku 2026, čo predstavuje nárast približne +2,5 % za rok. Rozdiely zostávajú výrazné medzi pobrežím, mestami umenia a vnútrozemím.
- Pobrežie a známe letoviská (Versilia, Maremma): 3 500 až 6 000 €/m² podľa polohy.
- Mestá umenia a provinčné metropoly: 2 800 až 5 500 €/m².
- Vidiek a dediny: 1 500 až 2 500 €/m², viac v prípade nutných rekonštrukcií.
Trh je plynulý, s obvyklou lehotou predaja medzi 2 a 5 mesiacmi. Priebeh rokovaní je zvyčajne medzi 3 a 7 % v závislosti od stavu a polohy.
Nedávne dopyty potvrdzujú tieto rozdiely medzi jednotlivými oblasťami:
- Florencia sa jasne pohybuje vyššie (okolo 7 600 €/m² pri veľkých nehnuteľnostiach),
- Lucca sa skôr pohybuje okolo 2 700 €/m²,
- Arezzo ~2 080 €/m²,
- Siena ~2 370 €/m²,
- Kúpa nehnuteľnosti v Prato ~2 760 €/m²,
- Kúpa nehnuteľnosti v Pontedera ~2 300 €/m².
- V Pise úroveň okolo 920 €/m² najmä odráža veľmi veľké plochy, výsledok treba interpretovať opatrne.
Metodická poznámka: ide o orientačné hodnoty vychádzajúce z ponúkaných a požadovaných nehnuteľností (trh sekundárnych rezidencií), nemýliť si s notársky potvrdenými cenami.
Florencia a Lucca: najdrahšie trhy
Florencia sústreďuje prestíž a vzácnosť, najmä v Centro Storico, Oltrarno a na florentských kopcoch (Fiesole, Settignano). Charakterové nehnuteľnosti sa často predávajú nad 5 000 €/m², a podstatne viac pri ikonických adresách.
V Lucce ceny zvyšuje aj vnútromestské jadro a blízke kopce. Veľký záujem je o zrekonštruované kamenné domy s výhľadom a bazénom 🏡.
- Prémiové štvrte = nízka ponuka, vysoká konkurencia, výnimočná architektonická kvalita.
- Pozor na pamiatkové obmedzenia a predpisy pre turistické prenájmy v historickom centre.
- Bezpečný dlhodobý vklad, ak je poloha, svetlo a prístup bezchybné.
Užitočné orientácie:
- Pri prémiových nehnuteľnostiach naznačujú dopyty aktuálny záujem o nehnuteľnosti vo Florencii
- V Lucce je tiež významný trh s domami a vilami s výhľadom na kopce.
Profil zahraničných kupujúcich na týchto umeleckých trhoch:
- Vo Florencii prevažujú nákupy zo Spojených štátov (~23 % dopytov), nasleduje Francúzsko (~12 %) a Nemecko (~9 %).
- V Lucce dominuje trojica Spojené štáty (~15 %), Švajčiarsko (~11 %) a Francúzsko (~9 %).
Vidiecka Toskánsko, stále dostupný trh 🌿
Arezzo, Pisa, Siena: nehnuteľnosti za 1 800-2 200 €/m²
V vidieckych a prímestských oblastiach Arezza, Pisy a Sieny môžete nájsť domy medzi 1 800 a 2 200 €/m², najmä mimo centra a v susedných obciach.
- Gazdovský dom na rekonštrukciu v Arezze (120-180 m²): 180 000 až 320 000 € podľa stavu a prístupu.
- Zrekonštruovaný kamenný dom s pozemkom v Pise (200-300 m²): 380 000 až 650 000 €.
- Podere s hektármi a vedľajšími stavbami v Siene: rozpočet často 700 000 € a viac za stav „na kľúč“.
Orientančne sa čerstvé dopyty pohybujú okolo ~2 080 €/m² v Arezze a ~2 370 €/m² v Siene, zatiaľ čo v Pise nižší priemer ťahajú nadol najmä veľmi veľké výmery.
Faktory, ktoré (výrazne) ovplyvňujú cenu: dostupnosť (asfaltová cesta), krásny výhľad, orientácia, energetická trieda, voda, vzdialenosť k službám.
Silný záujem zo zahraničia, hlavne Británia a Holandsko
Medzinárodný dopyt zostáva silný, najmä zo strany britských, holandských a ďalších severoeurópskych kupcov 🌍. Prácu na diaľku, prírodné krásy a turistický ekosystém podporujú tento trend.
- Florencia: silná váha severoamerických kupcov, potom Francúzi/Nemci; Lucca: silný záujem Švajčiarov, Francúzov a Holanďanov.
- Pisa: pestrý profil, vedie Nemecko (~15 %), nasleduje Francúzsko a Poľsko (~11 %), potom Spojené štáty (~9 %).
- Arezzo a Siena: pravidelný záujem zo Spojených štátov (~20 %), potom zo západnej Európy (Francúzsko, Nemecko, Švajčiarsko), rozpočty závislé od výmery a stavu.
- Konvertor mien a stratégia kurzu: zabezpečte rozpočet v správnom čase.
- Technický spis: katastrálna mapa, APE (energetická trieda), súlad inštalácií.
- Typický proces: ponuka, predzmluva, kontroly (notár, geodet), definitívny podpis za 8 až 12 týždňov.
Cena za m² v Toskánsku 🧭
Kamenné domy, agroturizmy, vily s bazénom
- Kamenné domy (casali): šarm, hrubé múry, často potreba energetických vylepšení.
- Agroturizmy: kombinácia bývania a podnikania, vedľajšie stavby, izby na prenájom, sezónne príjmy.
- Vily s bazénom: očakávaný štandard nad 500 000 €, rozhoduje orientácia a výhľad.
Orientačné ceny rekonštrukcií: 800–1 200 €/m² za kvalitnú rekonštrukciu, 1 200–1 800 €/m² za rozsiahle stavebné práce. Bazén obvykle stojí 40 000–80 000 € podľa projektu.
Dopredu overte povolenia a súlad (SCIA, krajinné obmedzenia), ako aj zimný prístup a odvod vody.
Obmedzená ponuka, ceny podporované turizmom
Stavebný fond je konečný, prístavby sú regulované, turistický dopyt silný. Tieto faktory držia ceny hlavne v ikonických destináciách.
- Sezónne prenájmy v prímových zónach: hrubý výnos často 4–6 %, čistý 2,5–4 % po nákladoch.
- Riziká: sezónnosť, miestne regulácie, inflácia nákladov na údržbu.
- Stratégie: výber celoročných lokalít, profesionálna správa, zlepšenie energetickej efektívnosti.
Výhľad vývoja cien v Toskánsku 🔮
Kontrolovaný rast a uchovanie stavebného dedičstva
Základný scenár: mierny a stabilný rast, podporený kvalitnou vzácnosťou a hodnotou historického fondu. Očakáva sa priemerné zvýšenie 1 až 3 %/rok, s rozdielmi podľa mikrotrhov.
Investície do « istých hodnôt » si udržia výhodu: dobre umiestnené historické centrá, vyhľadávané kopce, prémiové pobrežie. Projekty s energetickým zlepšením budú lepšie hodnotené.
Rastúci dopyt po dlhodobom prenájme pre expatov
Hybridná práca priťahuje medzinárodné profily hľadajúce pohodlné domy, optické pripojenie, pracovné priestory a dobrý prístup na železnicu. Orientačné nájomné: 800–1 200 € za trojizbový byt v strednom meste, 1 500–2 500 € vo Florencii v centre.
- Zameranie na prenajímateľov: výkonné kúrenie, izolácia, optika, vonkajšie priestory.
- Obvyklé zmluvy: 4+4 alebo 3+2; možnosť zdanenia cez „cedolare secca“ (za konzultácie kontaktujte daňového poradcu).
- Príležitosti: dobre prepojené mestá (Prato, Poggibonsi, Pontedera), celoročná kvalita života — pozrite miestne trendy v Prate a Pontedere.
