Trh s nehnuteľnosťami v Benátsku v roku 2026
Priemerná cena: ~2 950 €/m², +2,4 % za rok
Benátsko vykazuje priemernú cenu približne 2 950 €/m², čo predstavuje nárast o +2,4 % za posledný rok. Dynamika trhu je podporovaná ekonomickou, univerzitnou a turistickou atraktivitou.
V praxi je napätie najväčšie pri zrekonštruovaných, energeticky efektívnych a dobre dostupných nehnuteľnostiach. Nehnuteľnosti na renováciu ostávajú príležitosťou, ale je potrebné rátať s nákladmi na obnovu.
- Trvalý dopyt po historických centrách a dobre prepojených oblastiach 🚆
- Záujem o malé zariadené byty a nehnuteľnosti s charakterom
- Rastúci rozdiel medzi zrekonštruovanými a neobnovenými nehnuteľnosťami
Poznámka: podľa dopytov na Green Acres sú rozpočty na „druhé bývanie“ v menej prestížnych lokalitách viditeľne nižšie než v centrách miest, čo zvyšuje rozdiely medzi mestami umenia, pobrežím a vnútrozemím.
Benátky zostávajú najdrahšie: priemerne 5 800 €/m²
Nie je prekvapením, že Benátky dominujú s priemernou cenou okolo 5 800 €/m². Rozdiely sú výrazné v závislosti od sestieri, stavu budov a blízkosti pomalej dopravy.
- Prednosti: vzácnosť, kultúrne dedičstvo, trvalý medzinárodný dopyt 🌍
- Na čo si dať pozor: staré bytové domy, problémy s vlhkosťou, obmedzenia pre krátkodobý prenájom
- Tip na kúpu: zamerať sa na dobre prepojené ostrovy (Giudecca, Murano) pre lepší pomer cena/kvalita
Pokiaľ ide o medzinárodný dopyt, záujem neprichádza len z bežných susedných krajín: v benátskom okrese pochádza 27 % zahraničných dopytov z Poľska a 14 % zo Švajčiarska, s priemernými rozpočtami okolo 230 000 € za 193 m² (~1 192 €/m²) a 320 000 € za 261 m² (~1 226 €/m²). Tieto hodnoty sa vzťahujú na celý okres (pevnina aj ostrovy), nie len na srdce Benátok.
Diverzifikovaný trh podľa provincií
Verona a Padova: silný domáci aj zahraničný dopyt
Verona a Padova spájajú zamestnanosť, univerzity a silný kultúrny turizmus, čo zvyšuje dopyt najmä po dobre situovaných bytoch.
- Vyhľadávané sú centrálne štvrte a oblasti blízko staníc
- Investície do prenájmov podporujú študenti, manažéri a turisti
- Uprednostňujú sa nehnuteľnosti pripravené na okamžitý prenájom, čím sa skracuje čas obsadenosti
Indikátory dopytu: vo Verone majú domáci záujem prevahu (Taliansko 32 %) s mediánovou cenou 260 000 € za 80 m² (~3 250 €/m²). V Padove je podiel domáceho dopytu 35 %, s mediánom 218 000 € a 138 m² (~1 580 €/m²).
Vicenza: stabilný trh, kvalitná ponuka
Mesto sa vyznačuje stabilnejším rastom a kvalitnou ponukou medzi dobre udržiavanými budovami a štýlovými domami vo Vicenze.
- Dopyt zo strany rodín a manažérov z priemyselných zón
- Dôraz na byty s exteriérom a dobrou energetickou efektívnosťou
- Príležitosti v dobre dostupných, menej turistických oblastiach
Profil dopytu: v našej databáze nie sú evidované významné zahraničné toky pre Vicenzu, čo potvrdzuje prevažne domáci trh. Rezidencie na druhé bývanie sa tu predávajú v priemere za 163 000 € za 110 m² (~1 482 €/m²).
Vidiecke a pobrežné oblasti
Jadranské pobrežie: Jesolo, Caorle, Chioggia
Prímorské letoviská ako Jesolo, Caorle alebo Chioggia lákajú na druhé bývanie a sezónne investície. 🌊
- Výrazná sezónnosť: dobre nastaviť nájomné a mieru obsadenosti
- Strediská s ľahko predajnými nehnuteľnosťami sú likvidnejšie pri ďalšom predaji
- Overiť prístup k pláži, parkovanie, poplatky za správu a klimatické riziká
Príklad Jesolo: žiadané nehnuteľnosti na druhé bývanie vychádzajú okolo 109 000 € za 114 m² (~956 €/m²), pričom rozpočty stúpajú blízko mora.
Kraj Prosecca: vinárske statky a zrenovované farmy
Vo svahoch Prosecca lákajú zrenovované farmy, kamenné domy a vinice najmä pre životné projekty alebo agroturistiku. 🍇
- Pozor na práva výsadby, vecné bremená a vodu
- Treba rátať s nákladmi na údržbu pozemkov a hospodárskych budov
- Potenciál zvýšenia hodnoty cez ubytovanie, degustácie a vínne trasy
Trendy 2026-2030
Rast podporovaný medzinárodným turizmom
Medzinárodná návštevnosť a posilnené spojenia (letiská, železnice) budú podporovať dopyt najmä v centrách umenia a na pobreží. ✈️
- Dlhodobý bonus pre ikonické a dobre dostupné lokality
- Zvyšovanie kvality rekonštrukcií s dôrazom na energetickú efektívnosť
- Riešenie „overturizmu“ ovplyvňuje miestne pravidlá prenájmu
Hodnotenie vidieckeho a vinárskeho dedičstva
Vidiecke dedičstvo získava na atraktivite vďaka autentičnosti a možnosti doplnkových príjmov (agroturistika, podujatia, krátke distribučné reťazce).
- Rastúci záujem o nehnuteľnosti s veľkým pozemkom a viacerými využitiami
- Obnovy rešpektujúce lokálne typológie, možnosť zmeny úžitku
- Odporúčaná technická a právna asistencia pri vinárskych projektoch
Praktické rady na kúpu v Benátsku
Rozpočet, due diligence a dane
Počítajte s dodatočnými nákladmi a daňami nad rámec kúpnej ceny. Technický a právny audit vopred zvýši bezpečnosť vášho zámeru.
- Náklady na kúpu a notára: vyčleňte osobitnú rezervu
- Diagnostika, energetická výkonnosť, urbanistická zhoda
- Miestne dane (daň z nehnuteľnosti, odpad) a plánovaný spôsob prenájmu
Stratégia lokality a hodnoty
Hodnota je v adrese. Sledujte dostupnosť, služby a kvalitu stavby na zvládnutie cyklov.
- Predovšetkým mikro-lokalita: doprava, školy, obchody
- Stav nehnuteľnosti: bonus za kvalitnú rekonštrukciu
- Východisková stratégia už pri kúpe: likvidita a cieľová skupina pri ďalšom predaji
